限价商品房及央产房买卖合同的效力
2008年3月26日，《北京市限价商品住房管理办法（试行）》正式发布。其中规定：限价商品住房项目应尽可能选择在交通相对便利、市政基础设施较为完善的区域进行建设，方便居住和通行。套型建筑面积以90平方米以下为主，其中，一居室控制在60平方米以下，二居室控制在75平方米以下。供应对象为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政规定的其他家庭。申请人需具有本市户口，申请家庭人均居住房面积、家庭收入、家庭资产符合规定标准，并实行动态管理。各区县住房保障管理部门负责组织，本地区县符合条件的申请家庭，通过摇号等方式配售限价商品房。限价商品房进行登记时，权属证书上应注明“限价商品房”。购房人取得房屋权属证书后五年内不得转让所购住房，确需转让的，可向户口所在区县住房保障管理局申请回购，回购价格按购买价格并考虑折旧和物价水平等因素确定。购房人在取得房屋权属证书五年后转让所购住房的应按届时同地段普通商品住房和限价商品住房差价一定比例交纳土地收益等价款。具体比例由市建设、国土资源、发展改革、财产等部门研究确定。经市政府批准后实施，并且可根据房地产变化等情况按程序适时调整交纳比例。
限价商品房也称两限房，既限制地价，同时也限制房价，它是房产市场不能独立调整的前提下政府宏观调控的产物。限制地价，依然要采取招标、拍卖、挂牌等方式取得土地，是在政府提出限制销售价格、住房套型面积和销售对象等要求下，通过公开竞争方式取得土地，进行开发建设和定向销售的普通商品住房。
开发商建造房屋时已经缴纳土地出让金，只不过因为政府对房价的限制，可能会导致竞争时，土地出让金不能充分体现“招、拍、挂”得到的市场高价，隐含着国家对地价收益的损失。所以，在限价商品房转让时，要根据相关部门的标准向国家补足土地收益。因此，限价商品房的买卖合同系有效合同。如果政府相关部门出具意见限制房屋在五年之内转让，系属于房屋买卖合同不能履行的问题。
所谓央产房，系指中央在京单位已购公有住房，是职工按标准价或成本价购买的原产权属于中央在京单位的公有住房或根据国家政策按标准价或成本价购买的属于中央在京单位建设的安居工程及集资建房。根据《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》规定，中央在京单位已购公房上市出售遵循统一市场、定点代理、方便职工、系统监管的原则，国管局和中直管理局成立在京中央和国家机关住房交易办公室负责监管交易活动，即出售该类住房要受央产房办公室批准。如未经央产房办公室批准，房屋买卖合同系有效合同；但是合同履行存在障碍，不能进行所有权登记。
【注释】
[1]《城市房地产管理法》第四十五条第一款规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。”
[2]最高人民法院民事审判第一庭，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第30—31页。(https://www.daowen.com)
[3]最高人民法院民事审判第一庭，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件司法解释的理解与适用》，人民法院出版社2015年版，第31页。
[4]《最高人民法院关于办理执行异议和复议案件若干问题规定》第二十七条规定，“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律司法解释另有规定的除外。第二十九条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形使其权利能够排除执行的，人民法院应当支持：（一）在人民法院查封之前已经签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价的百分之五十。”
[5]陈旻、李馨，《执行异议之诉案件裁判思路与操作》，中国法制出版社2012年版，第227页。
[6]该函内容为：“司法部律师公证工作指导司：你司《关于在享受本人工龄和已死亡配偶生前工龄优惠后所购公房是否属于夫妻共同财产的函》收悉经研究认为，夫妻一方死亡后，如果遗产已经继承完毕，健在一方用自己的积蓄购买的公有住房应视为个人财产，购买该房时所享受的已死亡配偶的工龄优惠只是属于一种政策性补贴，而非财产或财产权益。夫妻一方死亡后，如果遗产没有分割，应予查明购房款是夫妻共同的积蓄，还是配偶一方的个人所得，以此确认所购房屋是夫妻共同财产还是个人财产；如果购房款是夫妻双方的共同积蓄，所购房屋应视为夫妻共同财产。以上意见，供参考。”
[7]该条第一款前半部分为：“当事人约定以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记的，可予支持。”
[8]建设部《城市房地产转让管理规定》第十一条、第十二条。