经济适用房的买卖问题
1991年6月，国务院在《关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》指出：“大力发展经济实用的商品房，优先解决无房户和住房困难户的住房问题。”1994年《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》，在加大租金改革力度，推进市场价、标准价和成本价购房的同时，再次强调加快经济适用房和集资合作建房的决定，该决定讲到：“各地人民政府要十分重视经济适用住房的开发建设，加快解决中低收入家庭的住房问题。经济适用住房建设用地，经批准原则上采取行政划拨方式供应。对经济适用住房建设项目，要在计划、规划、拆迁、税费等方面予以政策扶持。”“鼓励集资合作建房，继续发展住房合作社，在统一规划的前提下，充分发挥各方面积极性，加快城镇危旧房改造。”
经济适用住房是指政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，按照合理标准建设，面向城市低收入住房困难家庭供应，具有保障性质的政策性住房。购买经济适用住房一般限制购买者的条件是：（1）有当地城镇户口（含符合当地安置条件的军队人员）或市、县人民政府确定的供应对象；（2）现住房面积低于15平方米的住房困难家庭；（3）家庭收入低于2300元人民币（北京市要求家庭年收入在6万元以下）。
经济适用住房的价格按建设成本确定。建设成本包括征地拆迁费、勘察设计及前期工程费、建安费、小区内基础设施配套建设费、贷款利息、税金、1%—3%的管理费。成本价则由征地拆迁费、勘察设计费、配套费、建安费、管理费、贷款利息、5%的利润构成。该成本价要由政府指导确定。
经济适用住房与商品房区别主要有以下几个方面：在土地获得方式上，经济适用住房建设用地实行行政划拨，免交土地出让金，商品房采用出让方式，需交纳土地出让金；经济适用住房销售后不允许租赁，商品房不受限制；经济适用住房供应给特定主体，只供给城镇低收入家庭，并且需要政府审批，商品房购买对象不受限制（商品房限购不是因为房屋本身性质造成）；经济适用住房出售实行政府指导价，不得擅自提价出售，商品房售价完全由市场决定。
在建设部《已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法》《关于已购公有住房和经济适用住房上市出售若干问题的说明》基础上，建设部、发展改革委、监察部、财产部、国土资源部、人民银行、税务总局土部委于2007年印发了《经济适用住房管理办法》，对经济适用住房交易管理做出了进一步规定。
第一，经济适用住房购房人所取得的产权界定为有限产权，与普通商品住房相区别。
第二，购买经济适用住房不满五年的，不得直接上市交易。购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。政府回购的经济适用住房，继续向符合条件的低收入住房困难户出售。
第三，购买经济适用住房满五年，购房人可以转让经济适用住房，但应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相应价款，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定标准主动向政府交纳土地收益相关价款后，取得所购经济适用住房完全产权。购买经济适用住房日期的起算，北京市是从取得房屋产权完税凭证起算。
第四，禁止转让经济适用住房的购房人再次申请经济适用住房。
第五，禁止经济适用在取得完全产权之前用于出租。
需要说明的是，如果经济适用住房上市交易，其土地使用年限应从同一建筑的第一套房屋上市交易之日起，计算土地出让年限，确定土地使用权截止日。此后其他各套房屋上市时，其土地使用年期相应缩短。土地出让年期最高不超过70年。
土地出让金或相当于土地出让金价款由购买方交纳，购买方应在已购经济适用住房上市转让时缴纳土地出让金。交易双方签订房屋买卖合同后，应持房屋买卖合同、原房屋产权人的房屋所有权证及国有土地使用证或土地产权证明等材料，到房屋所在地市、县土地行政主管部门办理有关手续。已购经济适用住房所在地为划拨土地的，需缴纳出让金办理土地出让手续。(https://www.daowen.com)
就北京市情况而言，北京市住建委通知：以2008年4月11日为界，此前签订购房合同的老经济适用房，可直接上市交易，区县房屋住保部门不再出具出售意见书；在此之后签订购房合同购买的经济适用住房，在取得房产证或完税凭证五年后上市出售，但仍需区县房屋住保部门出具上市出售意见书。
对此，北京市高级人民法院在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第六条规定：“相关政策法规规定的限制上市交易期限内买卖已购经济适用住房，当事人主张买卖合同无效的，可予支持。政策、法规有新规定，适用其规定。”
出卖人转让的经济适用住房的原购房合同系2008年4月11日（含）之前签订，当事人又在转让该已购房屋的合同中约定在限制上市交易期限届满后再办理房屋所有权转移登记或在一审法庭审理终结前，该房屋已具备上市交易条件的，可以认定合同有效。
上述指导意见对2008年4月11日之前签订购买经济适用住房的效力已规定得很清楚了。对于2008年4月11日以后签订的经济适用住房买卖合同，仍应把握五年之内不得转让的规定，认定在五年内买卖并完成转移登记的合同无效。在五年以外签订转让经济适用住房的合同可以认为有效。房屋住房保障部门不同意转让的，如果该经济适用住房所占用土地不能办理土地出让手续，应当判断为合同有效但不能履行；如果该经济适用住房所占有的土地可以办理土地出让手续，房屋住保部门应当行使优先购买权，方能阻止经济适用住房买卖合同的履行。
案例：某甲于2009年4月在北京市丰台区购买一套两居室经济适用住房，2015年3月，某甲将该房屋卖给了没有北京市户口的某乙。某乙自2008年即在北京市中关村某企业工作，中关村某企业未间断为某乙缴纳劳动保险。另查，某乙在北京市未曾购置包括住宅在内的房屋。经询房屋住房保障部门不同意某甲出卖该经济适用住房，但不主张优先购买权。
某甲与某乙签订的经济适用住房买卖合同在某甲购房五年之外，应允许其上市出售。房屋住保部门有优先购买的权利，其未曾行使。从民事权利义务角度，已不能阻碍房屋买卖合同的履行。房屋住保部门单纯表示不同意出售该经济适用住房与相关政策法规不符，其意见不能否定合同效力或不能导致合同不能履行。某乙不存在其他购房条件瑕疵，某甲与某乙的经济适用住房买卖合同有效，并应当履行。
我国住房制度改革启动以后，停止福利分房，住房货币化产业化成为基本方向。住房困难户较多的工矿区和困难企业，经批准，可以在符合总体规划等前提下，利用单位自用土地进行集资、合作建房。集资建房的性质，是经济适用住房建设的组成部分，建设标准、参加对象和优惠政策，按照经济适用住房的有关规定执行。
2006年8月，建设部、监察部和国土资源部联合下发《关于制止违规集资合作建房的通知》，严禁党政机关以任何名义、任何方式搞集资建房，超标准为本单位职工牟取住房利益。
在其后的《经济适用住房管理办法》中，对集资建设经济适用住房做了规定，只有两类企业可申请单位集资合作建房：一类是远离城区的独立工矿企业，二类是住房困难户较多的企业。此后建设部门又允许科研院所、大专院校、文化团体和卫生机构利用单位自有土地进行集资建房。进行集资建设经济适用住房必须符合以下三个条件：一是必须经过市县人民政府批准；二是必须符合城市的规划；三是企业或单位必须拥有自己的土地。而且，土地必须符合城市规划，可以用于建设住宅房屋，不能是工业用地，也不得新征或新购组织集资建房。
案例：某局参加A企业的集资建房。A企业用自有的非工业用地组织本企业住房困难职工集资建房，并成立住房合作社进行建设。某局20名职工经局有关部门审核，认为符合困难人员条件，遂推荐参加住房合作社的集资建房。2006年10月，职工某甲与住房合作社签订了集资建房协议，约定由某甲出资90万元集资建房，住房合作社于2008年1月将某县某街某号房屋所有权过户给某甲。住房合作社将某局有关部门审核的集资建房资格材料及与某甲签订的集资建房合同于2007年7月送至县房地产管理部门备案。县房地产管理部门未予审核实通过，将相关材料存档。因至合同约定之日，住房合作社未将约定房屋交与某甲，某甲起诉至某县法院，要求住房合作社履行合同，交付房屋。
该案所涉及的集资建房，性质属于经济适用住房性质，对其管理，应依据经济适用住房政策法规进行。其中，涉及集资建房配售资格，应由相关政府行政管理部门审核通过，否则其不能参加集资建房。该案表象系集资建房合同纠纷，实质是集资建房项目是否合法，参加集资建房人员资格审核通过问题，是行政权处理的范畴。就住宅合作社与集资建房人员的关系，集资建房人员的义务不仅投入资金，也有对房屋建设管理职能的参与权利。因此，不能认为是房屋买卖合同，而应看作是共同经营、共担风险的合作关系。合作过程中，涉及政府部门行政管理权，法院不应受理此案。合伙到期涉及处理合伙财产时，法院可以立民事案件处理。
前述经济适用房政策，不能直接原因作为法律依据，但违反政策。为导致公共利益受到损害，可依据合同法损害公共利益无效的规定确认房屋买卖合同无效。