划拨土地上的房屋买卖问题
以划拨方式取得土地使用权的，均应经过有批准权的人民政府审批。经批准后，第一种情形由受让人办理土地使用权出让手续并按国家有关规定缴纳土地出让金，买卖合同具有效力；第二种情形，经批准后，只需将房地产转让所取得的土地收益上缴国家或做其他处置，买卖合同即可具备效力。建设部针对此种情形，以列举的方式作出规定：（1）私有住宅转让后仍用于居住的；（2）按照国务院住房制度改革有关规定出售公有住宅的；（3）经城市规划行政主管部门批准，转让土地用于建设国家机关用地和军事用地、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地、法律行政法规规定的其他用地的；（4）同一土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的；（5）转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其他条件的；（6）根据城市规划土地使用权不宜出让的；（7）县级以上人民政府规定暂时无法或不需要采取土地使用权出让的其他情形。依照上述规定缴纳土地收益或做其他处理的，应当在房地产转让合同中注明[8]。
第一种情形下，土地使用权出让手续，包括人民政府审批和土地使用权出让合同的签订。土地使用权出让合同兼具人民政府行政管理性质和合同主体权利义务意思表示一致契约性质，签订了土地使用权出让合同，土地行政管理部门可以依据土地使用权出让合同主张土地出让金，也可以依据行政手段收缴土地出让金。所以此种情形下，国家利益也不会受到损害。但此种情形不能理解为《合同法》第四十四条对合同办理批准手续而生效的情形，而是指对土地使用权性质变更的批准。但是，人民政府审批是土地使用权出让金缴纳的前提，已经缴纳土地出让金的，不会影响合同效力。通过人民政府审批的，土地使用权出让金即具备了收缴途径，国有土地使用权出让金利益不会受到损害。从这样的角度审视，具备上述条件，才不会影响划拨土地上房屋买卖合同效力。
第二种情形，是建设部令明文列举可以不缴纳土地出让金而允许划拨土地使用权上房屋转让的情形。这几种情形土地收益或上缴国家或做其他处理，具有不确定性。确定的是土地使用权性质未做改变，应当理解为法律法规允许此几种情形划拨土地上的房屋进行转让。人民政府的批准，不在于土地使用权性质的变更，而在于该幅划拨土地是否允许受让人继续使用划拨土地，以及土地收益的费用是否收取、收取的数额、收取的方式。因为这类土地使用权上的房屋未进入市场，这种不确定性，不是国家利益受到损害的构成要件，而是行政权决定的内容，因此不能据此确定房屋买卖合同无效。
案例：北京市某区某镇国有划拨土地使用权上的A厂，与B公司签订厂房转让合同。约定，A厂将厂房4200平方米转让给B公司，B公司向A厂支付包括土地出让金在内的转让款9500万元，由A厂申报厂房转让手续，并交纳土地出让金。某区人民政府经审查予以批准，并由区土地管理部门与A厂签订了土地使用权出让合同。后A厂因两名老职工无法安排要求B公司加付转让款300万元，B公司未予同意，A厂撕毁合同不同意转让厂房，B公司起诉要求A厂履行厂房转让合同，并对土地使用权办理登记手续。
该案属于转让划拨土地使用权上的房屋，应缴纳土地出让金一类的情形。经过区人民政府审批并签订了土地使用权出让合同，该房屋买卖合同应为有效。虽然不是买房人缴纳土地出让金，但买卖双方对缴纳土地出让金有明确约定，并且已经得到人民政府批准，因此不影响合同效力。B公司的诉讼请求应该得到支持。(https://www.daowen.com)
案例：刘某某现年68岁，其在北京市东城区某胡同某号有平方9间，并独自形成院落，房屋登记在刘某某名下，土地使用权为国有划拨土地。2005年6月，刘某某移居香港，该院落借给其弟刘某男居住使用。2007年3月，刘某男将九间平房全部拆除，未经规划部门批准，在该院落内翻建平房13间，除4间自己留住以外，其余9间租赁给他人。2008年3月，刘某某委托其妹刘某女出售房产证上的9间房屋，刘某女代理刘某某与王某签订关于买卖北京市东城区某胡同某号9间房屋（包括院落）合同。在履行合同过程中，刘某女发现9间房屋已改变为13间，遂告知刘某某。刘某某自港到京与王某交涉，双方协商解除了关于9间房屋的买卖合同。
该案中，刘某女代刘某某与王某签订了关于原9间房屋（包括院落）的买卖合同，代理行为有效。《物权法》第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。拆除房屋是事实行为，自房屋拆除时物权发生消灭效力。”我国《〈合同法〉司法解释（二）》第一条第（一）款规定：“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应认为合同成立。但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”在房屋买卖合同中，买卖合同的标的物已被拆除，物权消灭，房屋买卖合同虽然存在，实际已无法履行。因此，该房屋买卖合同成立并有效，但因无法履行，应予解除。如果物权存在，该房屋居住用房的性质虽经买卖，但没有发生改变，所以不会因为买卖划拨用地上的房屋而导致买卖合同无效。
刘某男拆除原9间房屋的行为属于侵权。其虽然在原划拨土地使用权上新建了13间房屋，但因为没有经过规划部门批准，新建房屋属违法建设性质。由于没有土地管理部门批准，土地使用权也没有发生转移，刘某某依然享有该幅土地的划拨土地使用权。如果建新房13间经过规划部门批准，土地管理部门可依据规划，在刘某男申请情况下，作出划拨土地使用权调整的决定。实务处理时，可询问规划部门和土地管理部门意见。但在规划部门和土地管理部门不予批准的情况下，不能改变新建房屋的违法性质。
就刘某某来讲，其虽然拥有划拨土地使用权，但恢复重建9间房屋也要经过规划部门批准，因此其不能要求刘某男承担恢复原状的民事责任。因刘某某拥有划拨土地使用权，其可以行使土地使用权的物权请求权，请求拆除刘某男所建13间房违法建设房屋，排除障碍，并可以要求刘某男赔偿拆除其房屋的损失。就损失核定问题，如果规划部门同意刘某某恢复建造9间房屋，则应由刘某男承担恢复建造9间房屋的费用以及刘某某解除房屋买卖合同时对王某承担的赔偿费用；如果规划部门不同意刘某某恢复建造9间房屋并且土地管理部门收回划拨土地使用权，则刘某男应当赔偿刘某某原9间房屋及占用土地的市场价值，并且应当赔偿刘某某解除房屋买卖合同对王某承担的赔偿费用。