成本价房屋的买卖问?题
关于住房制度改革，邓小平同志早在1980年4月与中央负责同志谈话时就讲到：不但新房子可以出售，老房子也可以出售。经过试点，1988年2月15日，《国务院住房制度改革领导小组关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》出台，正式拉开了住房制度改革的大幕。
1991年6月7日，《国务院关于继续积极稳妥地进行城镇住房制度改革的通知》中讲到职工按标准价购买公有住房问题：“职工购买公有住房，在国家规定住房面积内，实行标准价，购房后拥有部分产权，可以继承和出售；超过国家规定的住房标准的部分，按市场价计价。职工拥有部分产权的住房，五年后允许出售，原产权单位有优先购买权，售房收入扣除有关税费后的取得，按国家、集体、个人的产权比例进行分配。”1994年7月18日，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》讲到：“售房价格要逐步从标准价过渡到成本价。职工按成本价或标准价购买公有住房，每个家庭只能享受一次，购房的数量必须严格按照国家和各级人民政府规定的分配住房的控制标准执行，超过标准部分一律执行市场价。成本价应包括住房征地和拆迁补偿费、勘察设计费和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费、管理费、贷款利息和税金7项因素。”
该决定中，对标准价成本价产权性质进一步明确：“明确产权。职工以市场价购买的住房，产权归个人所有，可以依法进入市场，按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以成本价购买的住房，产权归个人所有，一般住用五年后，可以依法进入市场，在处分土地使用权出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，收入归个人所有。职工以标准价购买的住房，拥有部分产权，即占有权、使用权、有限的收益权和处分权，可以继承。产权比例按售房当年标准价占成本价的比例确定。职工以标准价购买的住房，一般住用五年后方可进入市场，在同等条件下，原售房单位有优先购买、租用权，原售房单位已撤销的，当地人民政府房产管理部门有优先购买权、租用权。售、租房收入在处分土地使用出让金或所含土地收益和按规定交纳有关税费后，单位和个人按各自的产权比例进行分配。”
从以上政策可以看到，我国住房制度改革以后，出现了市场价、标准价、成本价三种售房价格，其中标准价作为过渡性政策价格，还没达到成本价售房。目前房地产市场中，成本价房屋作为存量房屋大量存在。
成本价房屋从购买来看，职工以成本价购买公有住房需具备的条件由市（县）人民政府决定。一般情况下，具有常驻户口的党政机关、社会团体、企事业单位的职工、现役军人、居民中的中低收入者均可向工作所在单位或现住房屋产权单位申请以成本价购买现住成套公有住房或新公有住房。
售房单位向职工出售公有住房的手续，主要流程是：（1）房屋产权单位携带所售房屋所有权证或房屋产权监管部门出具的产权证明，根据单位隶属关系，分别向房产、房改部门提出售房申请。（2）房产、房改部门初审后，分别经房屋产权监理部门勘丈绘图和具备房地产评估资格的机构评估计价，售房单位填写出售公有住房价格评估测算表和出售公有住房审批表正式报批。（3）房产管理、房改部门正式审批后，售房单位收取、缴存售房款，签订买卖契约，办理委托管理合同。（4）经房产管理或房改部门对售房单位执行售改政策情况核准后，由房地产管理部门核发房屋所有权证和土地使用权证。(https://www.daowen.com)
由于单位向职工以成本价出售公房，属于依照售改政策进行，并且需要相关政府部门审批，所以在成本价售房过程当中的相关纠纷，人民法院不应受理。
案例：某甲系A工厂职工。1995年7月，A工厂以成本价将A工厂自管公房两居室卖给某甲，双方签订合同后，1996年两居室房屋过户到某甲名下。某乙也系A工厂职工，经A工厂房管科同意，某乙自1993年1月即开始借住该房，至某甲取得两居室所有权证以后，某乙仍在该房内居住。2001年4月，某甲起诉某乙腾房，某乙则反诉要求确认A工厂与某甲所签成本价售房合同无效。
该案中，A工厂与某甲签订的成本价房屋买卖合同，因为政策性房改和政府相关部门审批问题，区别于平等主体之间设定权利义务合同，因此对该合同的订立、效力等纠纷，人民法院不应受理。但是如果因为购房款未缴齐，在双方对合同效力和条款无争议的情况下，购房合同履行纠纷请求处理的，人民法院可以受理。
因为该房系因为政策性房改和政府相关部门审批问题，即使某乙认为A工厂将房屋卖给某甲不对，应将房屋卖给自己，并主张合同无效的，因为该房屋买卖已经政府相关部门审查批准，属于行政权行使在先，人民法院不应受理。
但某乙可以向政府相关部门申请解决。某甲与A工厂签订购房合同后，房屋所有权已办理在某甲名下，某甲所有权证未被收回前，某甲即享有对该房占有、使用、收益、处分的权利。某乙系由A厂房管科同意借住该房，系在某甲取得所有权证之前。其与某甲没有借住或租用法律关系，因此，某甲要求某乙腾退房屋应得到支持。
以标准价或成本价购买的房屋，系政策允许进入市场交易的房屋，这类房屋在住房的标准价和成本价中均未包含土地使用价格。按照国家有关规定，无法取得土地使用权的单位和个人，在按市场价格出售房屋时，土地使用权随之转让，交易价格中包含着土地使用权转让价格，即土地出让金应向政府补缴。所以这类房屋在上市交易时，房屋买卖合同不因为未缴纳土地出让金而无效，而是其在履行房屋买卖合同办理房屋所有权转移登记时向国家补缴土地出让金。