不动产抵押权优先受偿范围中意思自治与行政登记规范争议之出路

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任何一种问题的产生都有其来源。问题往往产生于制度、规范、体系之中，制度、规范、体系也会因问题的解决而得到完善。好的制度、规范、体系在实践中常常因实际情况的多样性、实施的复杂性而未能发挥出良好的社会效果，这便是法律的制定与法律实施的差距。就不动产抵押登记而言，尽管《物权法》《担保法》等法律规定已经搭建好完善的不动产抵押登记制度，但在行政机关办理抵押登记时，如果没有契合的抵押登记措施，那么《物权法》构建的抵押登记制度也无法实现其预期的法律效果。

不动产抵押权因登记而设立，登记是不动产对外宣示权利的主要途径，它既能清晰展示物权的种类及内容，从而将不动产上存在的权利透明化，又能将排斥第三人权利的风险降到最低，第三人也无须额外支出检索和甄别权利负担的成本。^[17]不动产抵押权优先受偿范围虽可以由当事人约定，但抵押物上权利负担透明化得基于不动产抵押登记，从而保障交易安全及充分发挥抵押物的使用价值。

就目前我国不动产抵押登记制度运行情况而言，为完善不动产抵押登记制度，认定不动产抵押优先受偿范围仍需结合《物权法》的相关规定，尊重当事人意思自治，统一法律规范，并修改不动产登记簿制式，将意思自治的内容对外公示，维护不动产登记的公示效力。