不动产抵押权优先受偿范围尊重意思自治具有现实合理性

在现行不动产抵押登记制度的法律框架下，笔者认为赋予当事人处分自己权利的自由，尊重当事人的意思自治，以抵押当事人就优先受偿范围作出例外约定的合同内容确定抵押担保范围。在抵押登记公示主债权与抵押合同约定的主债权不一致的情况下，将不动产登记机关在登记簿上登记公示的债权数额认定为具有优先受偿效力的主债权，超出公示债权数额的部分认定为无担保债权，此裁判观点比较符合现行经济社会发展的需要。

第一，《物权法》第一百八十七条规定，抵押人只有向不动产登记部门申请抵押权登记，抵押权人才得以对特定的不动产享有抵押权。

第二，《物权法》第一百八十五条规定，抵押人向抵押权人提供抵押物担保的，双方须以书面的形式对抵押之权利义务作出明确约定，且被担保的债权数额以及担保范围属于抵押合同之必备条款。据此可知，被担保的债权数额与担保范围所代表的债权项目不同。而《房屋登记办法》第四十四条规定不动产抵押登记应当登记被担保的债权数额。根据体系解释法律方法，《物权法》第一百八十五条规定的被担保债权数额应当与《房屋登记办法》第四十四条规定相一致。因此，不动产抵押登记记载的被担保债权仅仅为主债权，而非包含由主债权产生的附随利息、违约金、损害赔偿金、实现债权或者抵押权的费用等附属债权，裁判者在确定不动产抵押担保范围时应当以抵押合同具体约定为准。(https://www.daowen.com)

第三，抵押当事人在不动产登记机关办理抵押登记时，常常出现约定担保主债权与公示主债权不一致的情形，即本文提出的问题——部分抵押合同约定主债权为50万元，但抵押当事人在办理抵押登记时自由约定登记被担保主债权为45万元，该行为可以认定为抵押人与抵押权人自由处分自己的权利，司法裁判应当尊重当事人的意思自治。

第四，在抵押合同约定担保主债权与登记公示主债权不一致的情况下，将抵押当事人登记公示债权数额认定为被担保的主债权数额也是保障交易安全的要求。由于我国《物权法》并未禁止同一不动产重复抵押，所以，后顺位的抵押权人可以通过抵押登记的债权数额来判断其与抵押人的交易行为是否具有经济性，作出市场主体理性的交易行为，该选择体现了司法尊重抵押当事人意思自治的价值选择。