存量规划：赤壁旧城区重大战略机遇期

存量规划，是与当前普遍存在的增量规划相对应的概念。所谓增量规划，是指以新增建设用地为对象、基于空间扩张为主的规划。长期以来这类规划是我国城市规划编制的主流，这是由我国的经济社会发展阶段和规划的供需关系所决定的。而存量规划，是指通过城市更新等手段促进建成区功能和空间优化的规划，目前日益受到城市政府的重视。其原因如下：国家严控新增建设用地指标的政策刚性约束；中心区位土地价值的重新认识和发掘；建成区功能提升、环境改善的急迫需求；历史街区保护和特色重塑等。在城市发展空间面临紧缩的形势下，增量和存量规划并重成为城市规划工作的必然选择。^[7]

从20世纪80年代末开始，赤壁市城市规划做出了重大调整，决定跳出老城区，开发赤马港新区，正式拉开了新城区建设的序幕。此后的二十多年间，赤壁市在城市总体规划的指导下，城市建成区范围不断扩大，新区建设日新月异。然而，由于自然山水的制约，城市可利用建设用地愈显匮乏，开发成本逐渐增大，城市向外拓展遭遇瓶颈。与此同时，老城区建成环境较差，愈发不能满足人们对物质和精神文化的需要，其土地的经济和社会效益也亟待挖掘和提升。在内外双重压力的作用下，基于老城区更新和改造的存量规划无疑是破解城市用地瓶颈、优化城市空间布局、实现经济社会发展的有效途径。

赤壁市存量用地主要包括位于陆水河西岸的蒲圻古城及其周边区域和位于市区南部的蒲纺片区，它们既包括了城市在正常发展规律作用下逐步形成的古城和城外关厢地区，又包含了城市在特定时期，在国家特殊政策的指引下形成的城外飞地。虽然形成原因不同，但这些地区都是城市历史的见证和记忆，也是城市未来建设和发展不可或缺的功能片区。因此，存量规划必须针对不同的区域条件，提出相应的解决策略。

1.旧城改造

每个城市都有自己的历史文化遗址，它们真实地记录了城市个性的发展和演进，是城市不可再生的宝贵资源，也是城市底蕴和魅力所在，更是城市竞争优势的关键因素之一。为了改善旧城区居民的居住生活条件，激活旧城经济发展活力，也为了发挥旧城对城市历史和文化的展示作用，提升城市整体形象和打造城市新名片，赤壁市提出了旧城改造与发展新区并举的战略构思，并组织编制了《赤壁市旧城区控制性详细规划（2014—2025年）》，划定旧区范围为东北以陆水河为界，南至凤凰路，西以赤壁大道为界，包括古城及其周边区域，共7.56平方公里。规划提出了旧城改造指导思想：疏解古城内集中过度的教育医疗等公共设施到新城，缓解古城交通和人口压力，合理调整古城区的职能，控制人口容量；改善和重塑古城历史风貌，保护历史街区及历史建筑、古城格局、空间关系，打造三国赤壁古城旅游品牌；在古城外围，投入市政设施建设，适当开发更新棚户区及破旧居住社区，改善居民生活和居住条件。至此，旧城改造正式有了法定规划的指导，赤壁旧城区将迎来新的重大战略机遇期。

在城市规划领域，旧城改造或者旧城更新早已不是新鲜的词汇，从20世纪四五十年代欧美国家的城市更新，到90年代我国大规模的旧城改造，无不对城市旧城区的更新与复兴做出了积极的探索。然而，在经济利益的驱动下，以前的旧城改造运动往往导致传统街区的拆除，取而代之的是层数高、体量大的现代建筑，城市传统风貌遭受了毁灭性的破坏。当前赤壁旧城区也出现了部分高层甚至超高层建筑，对旧城风貌造成了极大的影响，对旧城空间形态造成了无法挽回的损失。基于此，《赤壁市旧城区控制性详细规划（2014—2025年）》的颁布实施显得尤为重要。规划中明确了旧城改造的基本原则：

①保障多元化业态健康发展，避免“大拆大建”。大拆大建既不经济，也不利于保护古城风貌，破坏了原有古城所延续下来的空间格局和生活方式，古城风貌难以为继。以适合的方式鼓励和扶持当地多元化商业，保证其健康发展，促使形成原生态古城商业文化氛围。

②基础设施更新优先，改善提升环境品质。政府优先基础设施的建设，对现有基础设施进行扩容，以满足城市更新后的人口容量，城市更新时突出绿地及公共空间建设要求，提升老城区空间品质，改善生活环境。

③强调片区旅游产业特征，突出空间布置导向。规划中强调赤壁古城独有的地方特色，增强旅游产业识别性，避免建成千篇一律、放之四海皆可、毫无特色的旅游景点，城市空间内突出旅游视觉引导，帮助游客进行方向定位、空间特征识别，各类公共设施指引，提升旅游体验。

④创新更新模式，集约、有效利用空间资源。采取肥瘦搭配的更新模式，古城内外地块搭配开发，古城内低容量改造，旧城给予较高容量补偿，既能保证古城内部风貌完整，又能促进旧城更新改造，集约利用空间资源。

旧城改建是一个循序渐进的过程，需要投入大量的人力、物力和时间，并且短期内可能收效甚微，但历史文化资源的稀缺性决定了旧城改造的长期历史价值远远大于短期的经济价值。因此，在改造过程中要切忌急功近利、大拆大建，要尽最大努力保护和延续旧城的传统格局、街巷肌理和历史建筑，为城市空间形态塑造具有鲜明赤壁特色的印记。

2.蒲纺工业园区建设

蒲纺片区素有“十里纺城”之称，是一家集纺织、印染、针织、服装为一体，并曾一度拥有自备热电厂、铁路专用线的国家大型纺织联合企业。后来由于国家政策的调整和自身经营不善，企业逐步走向衰落，一度处于生产停滞状态。赤壁市（原蒲圻县）自2025年进行第一次城镇总体规划修编时就已将蒲纺片区纳入规划区范围，因各方面原因，三十年过去了，如今的蒲纺片区与中心城区差距甚大。城镇房屋低矮破旧，公共绿地缺乏，公共设施老化、活力缺失，街道景观与市容市貌不符合时代的要求。与此同时，由于市区可利用土地的缺乏，蒲纺片区与中心城区之间沿道路两侧大多已开发为城市建设用地，城市空间有明显向南发展并与蒲纺片区相衔接的趋势。(https://www.daowen.com)

2025年，湖北省政府正式批复蒲纺工业园为省级工业园开发区。2025年，赤壁市组织编制了《赤壁市蒲纺片区控制性详细规划》，作为指导蒲纺工业园区开发建设的重要依据，提出将蒲纺工业园区打造为以纺织工业、旅游服务业为依托，现代产城融合的宜居之城。规划采用有机疏散、山水园林城市、区域协调发展、产城融合等理念，总体发展思路为：整合各用地单元，坚持优地优用，有效发挥土地的综合效益，促进工业园区的城市建设良性发展；合理确定土地开发强度，完善配套设施，提高环境质量，维护公共利益；完善道路系统，充分考虑开发使用、公众的需要、地块划分的可操作性等，梳理局部交通，为持续发展创造有利条件。

此外，由于蒲纺片区是在特定历史背景下形成的工业基地，除了生产功能外，还具有重要的历史价值和教育意义。在赤壁市大力发展旅游产业、努力建设旅游名城的政策背景下，开发工业设施与旅游服务相结合的工业遗产旅游，不失为振兴蒲纺产业、提升片区活力的另一种发展思路。对人们来说，旧工业区中高大的钢铁森林、巨大的工业厂房一直为人们所敬畏，同时也具有一种内在的吸引力，人们想了解它们，将其作为工业遗产旅游开发恰恰可以满足人们的这一情结。于是，更多的工业旧址作为城市开放空间、创意产业园、博览馆及会展中心出现，工业遗产的保护与再利用有了更多的内涵。今天，工业遗产的再利用已经成为很多地区再生的契机，人们普遍相信，对工业遗产进行保护，不仅是保存城市记忆的需要，更是城市发展的客观需求。

从整个城市空间发展格局来看，东西向是今后赤壁市主城区拓展建设用地的主要方向。蒲纺工业园区作为城市南部的一块飞地，且受到山体和陆水湖风景名胜区的限制，生态敏感性高，土地资源有限。因此，在建设中要特别注意对山水资源的保护，控制开发量和开发强度，着重利用现状基础，完善片区配套服务和景观绿化等软件设施，以此来吸引人才和资金。同样，要利用周边山水风景资源，拓宽发展思路，实现该区域的复兴和居民生活质量的提高。

【注释】

[1]《赤壁市城市空间发展战略规划》.

[2]吴蕴慧.襄阳古城墙保护及其对苏州古城墙保护、改造、利用的启示[J].苏州教育学院学报，2009（02）：31-34.

[3]刘忠刚，张腾龙，董志勇.沈阳历史建筑保护规划与实施策略[J].规划师，2014（S1）：80-85.

[4]郭健.城乡统筹背景下小城镇总体规划编制方法探析——以河北省唐山市丰南区黄各庄镇为例[J].城市规划，2011（09）：92-96.

[5]赵华勤，张如林，杨晓光，周焱.城乡统筹规划：政策支持与制度创新[J].城市规划学刊，2013（01）：23-28.

[6]《赤壁市城市空间发展战略规划》

[7]邹兵.增量规划、存量规划与政策规划[J].城市规划，2013（02）：35-37.