如何应对房地产项目的噪声劣势？

若房地产项目接近主干道路，噪声劣势是在所难免的。案例 武汉某房地产项目的噪声劣势分析如下：项目地处主干道一侧，车流量大，噪声污染严重，对办公及居住均有一定影响。2）社区内北侧的高压线，将规划有高层改为商业会所，虽然牺牲了部分建筑面积，但提高了项目品质，化劣势为优势。针对区域小环境的弥补虽然将来××桥路和××店路的改造及地块南面项目的相继建成，可在一定程度上弱化环境的影响。

理论教育 2023-06-01

房地产项目的经营模式详解

目前，各商场所采用的经营方式主要有以下几种：自营1）购销。商场自行进货，自行销售，自担经营风险。商场将场内一定面积的铺位或专柜交由实际用家经营，商场按该铺位或专柜销售额的一定比例定期抽取佣金，双方不约定最低销售保底额，共同经营，共担风险。委托管理投资者将商业物业委托商业管理公司全权经营，投资者获得稳定的租金回报，而商业管理公司从中收取一定比例的管理费用。

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住宅和商业项目市场调查分析的区别

住宅项目与商业项目的市场调查相比，商业项目市场调查的对象、内容、方式等更为复杂，具体的区别主要体现在以下3个方面：客户群体不同1）商业项目针对的客户是投资者和经营者，其经营者的最终目的是各种不同业态的终端消费者。2）住宅项目市场调查分析的内容主要有以下几个方面：①消费者购买力水平。

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房地产项目竞争对手价格分析优化技巧

表1-88 银山源·银兆电子城广告数据对于商业项目，在进行竞争对手价格分析时，分别介绍商业期房竞争对手和成熟商业竞争对手的售价情况，分析出同类物业的市场均价，为本项目定价提供借鉴作用，并根据市场均价预测商户的需求。

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如何定位房地产项目案名？

在进行案名定位时，要注重该案名有实质性的条件作为支撑。案例 海南某房地产项目的案名定位如下：“非创新无以知整合，非整合无以出创新”。在确定了项目的案名后，策划人员应对该案名的含义进行解释说明。案例 郑州某房地产项目的案名定位如下：命名方式项目整体命名，不同的产品统一在整体命名下，以体现大盘风范。

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房地产项目业态定位的技巧与方法

房地产项目业态定位的基本思路是先明确业态定位的考虑因素和可供选择的业态，然后对各种业态进行可行性分析，最后才确定项目的经营业态。7）针对项目自身4万多m2的体量及西关地区新型高档购物中心的市场空白，本项目在大型商业业态定位时必须要考虑购物中心的配置。

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房地产项目价格策略的制定方法

②该类楼盘的消费者档次较高，对价格的关注较少。中价策略一般适用于房地产市场状况较为稳定的区域的楼盘，房地产企业希望在现有的市场状况下保持其市场占有率。过程定价策略是指开发企业确定总体定价策略后，在销售过程中根据实际情况制订楼盘各阶段价格变化的策略。期房销售价格与其施工进度密切相关，由于开发企业投入的资金不同，其楼盘的市场价格是在不断变化的。

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房地产市场综述及分析

对房地产市场进行分析，首先要分析房地产市场的总体状况，也就是先总体描述一下当地房地产市场的特征、供求状况、价格水平等。案例 某房地产项目的房地产市场总体状况分析如下：土地供需两旺，商住用地量创历史新高2011年上半年某市国土资源局一级市场共挂牌上市100宗土地，总面积389.51万m2，同比增加2%，其中商住用地43宗，占地面积201.65万m2，同比大幅增加68%；12宗商业金融用地，占地25.38万m2，同比减少29%；45宗工业用地，占地162.49万m2。

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房地产市场下竞争加剧对项目建设的不良影响

竞争加剧所带来的威胁在房地产市场是比较常见的。竞争加剧容易导致恶性竞争，从而不利于房地产项目的开发建设。2）周边紧邻尾盘多、大盘多，价格竞争及品牌竞争压力大周边目前在售的楼盘有创世纪滨海花园、西海湾花园、保利城、青春家园等，皆为尾盘，本项目必将面临降价竞争的压力。2）未来区域市场竞争加剧在区域周边的项目中，丽阳四季已在8月份开盘，馨莲茗苑也即将在年内开盘。

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市场调查分析常用方法汇总

房地产市场调查的准确与否，很大程度取决于所采用的市场调查方法。问卷调查要注意对象的选择，要合理选择各阶层不同年龄、不同收入层次、不同消费层次的被访人员，使调查具有代表性。尽可能通过现场及其他途径从侧面、内部人员和一些已购铺、租铺的人士作深入的调查，增大调查结果的可靠程度。

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挖掘房地产项目周边商业氛围

周边商业氛围分析是针对于商业房地产项目来说的。案例 杭州某房地产项目的周边商业氛围分析如下：地块周边的商业由于物美超市的开张营业，已经形成一定的规模效应，以其中心逐步向周边发展成熟，邻其最近的康莱特公寓的社区底商以及北银公寓的社区底商由于是下沙较早建成的社区，商铺入住率都达到了100%。项目西侧是香榭里公寓和下沙文汇苑，这两个小区的底商随着物美超市的开张，也成为投资客以及商家关注的热点。

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商业项目的消费者分析优化：如何洞察目标受众？

在对消费者进行调查分析时，主要分析消费者的消费习惯、消费结构和消费水平。案例 某商业项目消费者分析如下：调查目的深度把握本商业项目辐射范围内的商业环境，为把握市场脉搏、准确项目定位、合理安排业态组合、提炼项目核心吸引力，为本项目以全新的购物消费体验带动本市西大街商圈的形成提供依据。3）消费者餐饮类消费行为分析。

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商业项目竞争对手分析：如何取得市场优势

在进行竞争对手分析时，可以调查分析竞争商业项目各楼层各业种的销售排名，有利于本项目招商对象的定位和租金或经营扣点数额的确定。案例 如某商业项目的竞争对手分析如下：简介如表1-97所示表1-97 简介各楼层业种品牌明细表各楼层各业种销售排名情况1）二楼女装。

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房地产项目定位的重要依据

事先明确房地产项目定位的依据，有利于根据这些依据对房地产项目进行定位。案例 徐州某房地产项目定位依据的确定如下：项目竞争优势分析1）本项目总占地面积为100万m2，建筑面积为50万m2，在徐州具有可比规模的楼盘为数不多，规模效应明显。通过对徐州别墅项目的市场研究，结合项目各项综合优势，来确定本项目的核心竞争优势。企业品牌延伸依据项目定位依据：开发商源起于徐州，也是在徐州逐步发展壮大的。

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房地产项目的客户群定位策略优化

房地产项目的客户群定位就是要明确本项目将要为哪类客户群开发建设产品，是房地产项目整体定位的核心。营销学将其称为市场定位。事先确定项目的目标客户群，有利于根据客户群的需求对产品进行规划设计。商业项目目标客户群定位中最重要的就是消费者客户群定位，它决定了经营者也最终影响了投资者。项目目标消费群体定位，作为开发商是很难把握的。要准确地进行项目目标消费群体定位，必须由商业专业人士来完成。

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城市人口状况分析及未来趋势：以苏州为例

在分析城市的人口状况时，除了要分析当时的人口数量和组成外，还要分析未来的人口状况。如某商业项目的城市人口状况分析如下：2013年初，全市总人口598.85万人，面积6267km2。苏州市辖6个市辖区，代管5个县级市。到2013年末苏州市户籍人口6073101人，其中在市区常住的为2251522人。截至2013年底，苏州外来人口约340万人之多。我们可以推断出苏州人口的发展趋势。表1-8 外来人口及迁入人口表近五年来苏州地区按就业身份划分的从业人员比例，如表1-9所示。

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