论及房价是否理性时，租售比是一个重要的相对估值指标。图10-4大城市房子的租售比资料来源：Zillow数据根据2017年9月的数据，芝加哥的平均租售比只有10.82，低于除费城之外的其他主要城市，而租售比最高的街区[1]也是最低的，而且这些数值从2010年之后基本稳定。结合图中数据可以发现，芝加哥房屋的租价相对正常[2]，但售价偏低。

在发达国家，房产税是最重要的税种之一。我认为房产税出台会比较慢、实际税率会比较低，是基于现实征税成本的考虑。关于政府为什么要推出房产税，其实并不仅仅是为了调控房价，而是整个税制改革的一部分。文中使用的房产税和房地产税都是泛指，因为目前并没有出台具体的法律和政策，也没有标准的说法，因此只是用来指代对房产征收的税。

在此期间，首尔每年人口净流出数量约为16万，并在1995年达到峰值（30万）；到2000年，首尔人口跌至1000万以下。这十多年的韩国住房供应量的增加，是首尔房价平稳的最主要原因。再次，韩国的房贷市场发展滞后，而且贷款条件苛刻。在增加供给与抑制需求双管齐下的政策下，这十年的首尔房地产市场表现稳定，只在金融危机后稍有下调。但在1997年亚洲金融危机爆发后，韩国经济造成重创，人均GDP下降了30%。

对此，中央和各大城市纷纷出台房地产市场调控政策，其中包括与户籍挂钩的限购政策，提高首付比例和利率的金融政策，以及大量建造保障房的供给政策等。在一般情况下，贴现率随着实际利率的下降而下降，使得房价随着实际利率的下降而上升。与此同时，房价对实际利率的变化非常敏感，这样一来，低利率就成为房价上涨预期的又一个重要原因。