浙江华凯市政环境艺术发展有限公司诉临安金禾房地产开发有限公司建设工程施工合同纠纷案——住宅小...
裁判要旨
一、住宅小区绿化、景观、市政工程与装修装饰工程没有本质的区别，可依照 《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，施工方对此建设工程价款享有优先受偿权。
二、住宅小区绿化、景观、市政工程是建筑物区分所有权中的共有部分，功能上服务于业主，而与他人利益无涉，可与属于发包人所有的专有部分一体实现折价、拍卖，不属于不宜折价、拍卖的工程。
三、通过司法鉴定或者成本核算的方式在专有部分拍卖所得价款中剔除专有部分的价值，即为该绿化、景观、市政工程对专有部分的增值，承包人在此范围内享有建设工程价款优先受偿权。
案例索引
一审：浙江省临安市人民法院 (2012）杭临民初字第665号 (2013年7 月29日）；
二审：浙江省杭州市中级人民法院 (2013）浙杭民终字第2734号 (2013 年12月18日）。
案情
原告浙江华凯市政环境艺术发展有限公司 (以下简称华凯公司）诉称：其与被告临安金禾房地产开发有限公司 (以下简称金禾公司）在2010年11 月22日签订 《金禾嘉园绿化、景观、市政工程建设工程施工合同》，合同约定了工程承包范围。华凯公司在合同签订后，积极履行合同，项目现已完工，2011年10月10日经金禾公司竣工验收合格，工程量总计10546571元，被告金禾公司只支付了工程款4395151元，尚余6151420元工程款迟迟未付。请求：1.金禾公司支付工程款6151420元；2.请求确认华凯公司对第一项诉讼请求具有优先执行权，即确认华凯公司对金禾嘉园楼盘项目整体可拍卖工程(商品房、物业）价款享有优先受偿权。
被告金禾公司辩称：1.根据司法鉴定意见，该工程合同包干价变更增量造价为9405930元，金禾公司已支付5895150.4元，尚欠工程款3510779.6元。2.根据合同约定，工程竣工后留取结算总价款的10%作为工程质量保修金，该款在质保期满一年后返还50%，满两年后返还另外50%。3.华凯公司的施工存在质量问题，华凯公司未承担补栽补种、路面铺装返修的保修责任，金禾公司有权拒绝返还工程质量保修金或根据损失直接从保修金中扣除相应金额。4.本案工程款是否具有优先受偿权，请法院依法判断。
法院经审理查明：华凯公司与金禾公司2010年11月22日签订名为 《金禾嘉园绿化、景观、市政工程建设工程施工合同》，约定工程承包范围为金禾嘉园小区绿化、景观、市政工程施工图纸范围内的园林建筑、园路、园林绿化、园林小品、景观水电及景观施工图上标注的其他所有内容。华凯公司在施工合同签订后，按约履行合同，案涉工程已于2011年10月8日实际竣工，2011年10月10日经金禾公司竣工验收合格，工程总造价为9405930元，金禾公司已支付工程款5895150元，双方在工程质量保修书中约定质量保修期从工程实际竣工验收合格之日起计算，工程质量保修金为施工合同结算总价的10%，发包人在质量保修期满一年后7天内，返还质量保修金的50%给承包人；质量保修期满二年后7天内，将剩余质量保修金返还给承包人。
审判
一审法院认为：首先，华凯公司与金禾公司签订的 《金禾嘉园绿化、景观、市政工程建设施工合同》属于建设工程施工合同。案涉工程已于2011年10月8日实际竣工，并于同年10月10日经竣工验收合格，金禾公司对尚欠华凯公司工程款的事实不持异议，华凯公司于2012年4月6日向原审法院起诉并主张建设工程价款优先受偿权亦未超过自工程实际竣工之日起六个月的期间，故华凯公司是建设工程价款优先受偿权的适格主体。其次，《中华人民共和国物权法》第七十二条第二款规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”第七十三条规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”据此，在可拍卖的商品房等专有部分所得价款中已经包含了绿地、景观等共有部分的价值。最后，建设工程价款优先受偿权系承包人就其所施工的工程折价或拍卖所得价款享有优先受偿权，而不能及于非由承包人施工的工程，故华凯公司仅得按其所施工的绿化、景观、市政工程相应价款在整体拍卖所得价款中所占比例享有建设工程价款优先受偿权。对案涉绿化、景观、市政工程价款在整体价款中所占的比例，可通过司法评估或成本核算等方式确定。据此，浙江省临安市人民法院于2013年7月29日作出 (2012)杭临民初字第665号民事判决：一、金禾公司支付华凯公司工程款3040483元；二、驳回华凯公司的其他诉讼请求。
宣判后，华凯公司不服，提起上诉。浙江省杭州市中级人民法院经审理认为：华凯公司享有对金禾嘉园楼盘项目整体可拍卖工程 (商品房、物业)价款享有建设工程价款优先受偿权。据此于2013年12月18日作出 (2013)浙杭民终字第2734号民事判决：一、维持原审判决第一项及诉讼费用负担部分；二、撤销原审判决第二项；三、确认华凯公司对金禾公司在金禾嘉园楼盘项目整体可拍卖工程 (商品房、物业)所得价款中华凯公司施工的绿化、景观、市政工程价款所占比例范围内享有建设工程价款优先受偿权；四、驳回华凯公司的其他诉讼请求。
评析
《中华人民共和国合同法》(以下简称 《合同法》)第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”本条是关于建设工程价款优先受偿权的规定，因条文本身规定较为简单，对于住宅小区绿化、景观、市政工程等能否单独折价、拍卖工程的工程款是否适用，实践中出现了一些争议。我们认为，住宅小区绿化、景观、市政工程的承包人享有建设工程价款优先受偿权。就其理由，详述如次。