《商位有期有偿使用协议书》属租赁合同，经营者对商位享有的权利属于债权 (租赁权)

近年来，各地市场在经营上越来越一致地选择了一种被称为出让固定年限商位使用权的方式，市场所有者将商位所有权和使用权有效分离，自身保留所有权，而将使用权以不超过20年的固定年限，一次性有偿出让给经营者，经营者享有固定年限内的商位使用权，具体实施经营活动、获取经营利益，在固定年限内，商位使用权可以转让、继承，有的还约定经营者在期限届满后享有优先续约的权利。本案中，小商品城集团采取的也是这种经营方式，《商位有期有偿使用协议书》约定，商位所有权归小商品城集团所有，经营者交纳使用费后，在3年使用期内享有合法经营的权利并承担相应义务，期满后有权续约，如需转让、转租，则需向小商品城集团提出申请并经其同意。实际操作层面上，对于转让、转租行为，小商品城集团还在内部设置了一种 “过户登记”的具体模式。

有观点认为，上述经营模式中，虽然商位所有人仍是市场所有者，但经营者根据协议在一定期限内享有自己使用、出租收益、资格转让等权益，实际上在期限届满后仍可续约使用商位，直至该商位物理上灭失。因此，商位使用权可定性为依附于不动产上的权利，具有使用价值和流转性，以对他人所有之物的使用、收益、处分为主要内容，以对物的占有为前提，是有期限的限制物权，属于一种用益物权。应当说，在浙江义乌这一市场经济发达的地区，无论官方还是民间，该观点都具有相当代表性。就本案而言，一审判决虽未具明文，但其隐含的逻辑前提恰恰就是 “商位使用权属用益物权”的观点；当事人叶汉勇则在诉讼中明确提出了这一主张。一审法院与叶汉勇的分歧无非在于，前者主张商位使用权的变动应参照不动产物权变动的登记要件主义，未经变更登记，不发生商位使用权变动的效力；而后者主张，商位使用权变动应参照特殊动产物权变动模式，交付后即发生权利变动的效果，过户登记并非法定要件。(https://www.daowen.com)

“商位使用权属用益物权”的观点，虽然具有一定合理性，但需要注意的是，物权法定主义是物权法一项基本原则，被认为是 “物权法构造重要支柱之一”，按照这一原则，物权的种类与内容只能由法律规定，不允许当事人自由创设。对此，《中华人民共和国物权法》第五条设有明文。而根据我国现行法律规定，用益物权仅仅包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、地役权、海域使用权、探矿权、采矿权、取水权和使用水域、滩涂从事养殖、捕捞的权利，若将类似本案商位使用的权利纳入用益物权范畴，显然缺乏制定法的依据，违反物权法定原则。从本案 《商位有期有偿使用协议书》约定内容看，其核心内容就是商位所有人将商位交付经营者使用、收益，由经营者向其支付相应对价，根据 《中华人民共和国合同法》第二百一十二条的规定，这种有偿出让商位固定年限使用权的合同实质上属于租赁合同，商位所有权人小商品城集团是出租人，经营者杜英芳、杨可荣则属承租人，其对商位享有的使用权属于租赁权。关于租赁权的性质，虽然学界存在着债权说、物权说和物权化说的不同争论[1]，我国合同法对租赁合同最长20年期限的规定和 “买卖不破租赁”规则的确立，也都强化了租赁权的效力，但毋庸置疑，根据理论界及实务界的主流观点，租赁权在本质上仍属于债权。这种债权是具有经济价值的，特别在租赁物 (商位)本身所处市场发展成熟的情况下，其蕴含的经济利益更为巨大。因此，经营者对商位享有的权利属于 《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二条规定可以查封、扣押、冻结的 “其他财产权”，可以成为人民法院的执行标的。