住宅小区绿化、景观、市政工程优先受偿权的实现具有现实可操作性

实务中不愿判决确认住宅小区绿化、景观、市政工程的承包人享有工程价款优先受偿权，另一个主要的隐忧是在执行程序中如何实现。诚然，如果该权利的实现不具有现实可操作性，则理论上论述得再圆满亦属枉然。然而，上述困难也许仅存在于想象之中。建设工程优先权的标的只能是建设工程本身；对发包人的其他财产，承包人的工程款债权不享有优先受偿权[10]。以房屋工程为例，按照房地一体的原则，房屋所占用的国有土地使用权应一并拍卖。故在实践中，通常是对工程以及工程所占用的土地使用权分别进行价值评估，确定各自在总价值中的比例，然后一并拍卖，拍卖成交后剔除土地的价值再确定建设工程承包人可以优先受偿的金额[11]。住宅小区绿化、景观、市政工程亦可循此原则进行。

具体而言，执行程序中，应首先测算专有部分中所包含的绿化、景观、市政工程的价值比例；然后确认发包人所拥有的专有部分的面积；最后以发包人所拥有的专有部分拍卖、折价所得价款乘以上述比例，即可确定承包人所能实现的优先受偿权的范围。对于如何确定绿化、景观、市政工程在专有部分中的价值，一种可能的思路是采取司法鉴定的方式，鉴定绿化、景观、市政工程对专有部分的增值。另一种方式是通过结算价核算绿化、景观、市政工程在商品房价值中的比例，从而剔除商品房部分所占的价值。后者的具体方式为：绿化、景观、市政工程在商品房拍卖价格中的比例=绿化、景观、市政工程的结算价÷(绿化、景观、市政工程结算价+房屋工程的结算价+道路工程的结算价+其他公共场所、公用设施和物业服务用房工程的结算价)。(https://www.daowen.com)

编写人　浙江省杭州市中级人民法院　睢晓鹏