住宅小区绿化、景观、市政工程不属于不宜折价、拍卖的工程

住宅小区绿化、景观、市政工程属于 《合同法》第二百八十六条规定的“建设工程”已如上述，但根据 《合同法》第二百八十六条中的但书规定，不宜折价、拍卖的工程，则应排除优先受偿权的适用。一般认为，所谓不宜折价、拍卖的工程，分为两种情形：一是出于对公共利益的考量，如国家机关的办公用房、军事建筑、关系到国计民生、涉及公共服务、公用事业和社会团体的主要公益建筑等工程，折价、拍卖该类工程将损害到公共利益。[8]二是客观上无法折价、拍卖的工程，如建设手续不合法等情形。

首先，住宅小区绿化、景观、市政工程不属于因涉及公共利益而不宜折价、拍卖的建设工程。公共利益作为一种公共服务，是为公众所欲求的，一旦提供了这种服务，就不能为提供者所垄断，而应为所有社会成员所共享。因此，任何公共利益的受益人是所有的人而不是某些或特定的利益共同体。倘若某种利益只是某些或特定利益主体受益，满足的是特定人的利益需求或愿望，这种利益不能成为社会的普遍利益，因此不是公共利益。[9]据上所述，当住宅小区的商品房尚未出售时，商品房与绿化、景观、市政工程均属发包人所有，因此不存在公共利益的问题；当商品房部分出售时，绿化、景观、市政工程服务于发包人和其他特定的业主，亦与公共利益无涉。(https://www.daowen.com)

其次，住宅小区绿化、景观、市政工程不属于客观上不能折价、拍卖的建设工程。按照 《中华人民共和国物权法》第七十二条第二款的规定：“业主转让建筑物内的住宅、经营性用房，其对共有部分享有的共有和共同管理的权利一并转让。”故住宅小区的绿化、景观、市政工程的价值已经包含在商品房、经营性用房等专有部分折价、拍卖所得的价款之中，可对专有部分折价、拍卖，使附着其上的绿化、景观、市政工程的价值得以实现。