住宅小区绿化、景观、市政工程与装修装饰工程没有本质区别

我国 《合同法》第二百八十六条规定的是建设工程价款优先受偿权，但是对 “建设工程”的内涵，理论上虽有论述，但主要讨论的是设计合同、勘探合同、无效建设工程合同以及转包、分包合同是否包含在内，[5]而对不能单独折价、拍卖的工程，则鲜有涉猎。实务中对此争议较大，有些法院采取最为狭义的观点，认为该条所称的 “建设工程”仅指主体工程。

对于实践中争议较多的土木、回填以及本案中的住宅小区绿化、景观、市政工程等是否适用 《合同法》第二百八十六条的规定，法律和司法解释虽未进行明确的规定，但早在2004年12月8日，最高人民法院就发布了 《关于装修装饰工程款是否享有 〈合同法〉第二百八十六条规定的优先受偿权的函复》[(2004)民一他字第14号]，明确装饰装修工程的承包人享有建设工程价款优先受偿权。按照最高人民法院民一庭的观点[6]，装饰装修工程的承包人享有优先受偿权，符合下列条件：首先，装修装饰工程本质上属于建设工程。按照国务院颁布的 《建设工程质量管理条例》　　《建设工程安全生产管理条例》，国家技术监督局发布的 《国民经济行业分类与代码》国家标准等，建设工程包含土木工程、建筑工程、线路管道和设备安装工程及装修工程。其次，符合 《合同法》第二百八十六条的立法本意。“当时建设部给人大法工委建议，要求规定建筑工程价款的优先受偿权的理由有两个：一是建筑施工企业以提供劳务为主；二是 《中华人民共和国企业破产法》、《中华人民共和国民事诉讼法》规定职工的工资优先，所以工程的价款应当优先。”[7]因此，《合同法》第二百八十六条之所以赋予建设工程承包人优先受偿权，是因为拖欠的工程款中，除了工程材料费以外，相当一部分是承包人应当支付的工人工资和其他劳务费，故采取了特殊保护的立法政策。装修装饰工程款当中亦含有立法所欲特殊保护的广大劳动者及时获得劳动报酬的利益。最后，装修装饰工程的发包人必须是该建筑物的所有权人，或者发包人虽然不是所有权人，但建筑物的所有权人与装修装饰工程的承包人之间已经形成合同关系。(https://www.daowen.com)

住宅小区绿化、景观、市政工程，在前两个方面，与装修装饰合同并无区别，惟对于装修装饰工程在物理上直接与房屋联结为一体，而住宅小区绿化、景观、市政工程则通过建筑物区分所有的方式与房屋联结为一体。但这种差异并不构成两者实质上的差异，只是在限定范围方面有所不同。装修装饰工程价款优先受偿权限定在装修装饰工程的发包人是建筑物的所有权人，或者建筑物的所有权人与承包人之间存在合同关系，以便于装修装饰工程与建筑物一体拍卖、折价；而住宅小区绿化、景观、市政工程则限定在如下情形：其一，房屋尚未出售，发包人原始取得住宅小区房屋以及绿化、景观、市政工程的所有权，与装修装饰工程的上述情形完全相同；其二，房屋尚未售罄，发包人与其他业主并为共有权人，需借由建筑物区分所有的方式测算发包人在绿化、景观、市政设施上所占的比例，与上述装修装饰工程类似。据此，按照 “类似情况、同样处理”之法理，应参照装修装饰工程进行处理。