不动产的善意取得与无权处分——兼谈《物权法》第一百零六条的适用

从《民法总则》《民法通则》《物权法》《合同法》等法律来看，善意取得制度是物权变动体系中的枢纽性制度，因此，该制度也是民法中最有魅力最值得研究的制度之一。

善意取得在学理上亦可称为即时取得，是指无处分权人转让标的物给善意第三人时，善意第三人一般可以取得标的物的所有权，所有权人不得请求善意第三人返还原物。^[1]从历史的角度考察，罗马法不承认善意取得制度，而是奉行“任何人不得将大于其所有的权利让与他人”的原则，受让人从无权处分人处取得动产，即使出于善意，所有人仍有权向其请求返还。^[2]善意取得来源于日耳曼法“以手护手”原则。在日耳曼法上，根据动产是否基于所有人的意思而交由他人占有，分别采取不同的法律原则，产生不同的法律后果。即在遗失、被盗等非因所有人的意思而占有他人动产的情况下，即使该动产已经被转归他人，原所有权人仍然有权追回；而如果该动产系因出租、寄托等所有人的意思而交由他人占有时，所有权人对其契约相对人仅有返还原物或赔偿损失的请求权，而不能向从该相对人处取得物的占有的人请求返还原物。^[3](https://www.daowen.com)

近代以来，大陆法系各国继受了日耳曼法的善意取得制度。在传统的善意取得理论中，善意取得的财产仅限于动产，而以登记作为公示的不动产的取得，则不适用此制度。我国正处在向市场经济过渡的转轨时期，许多不动产登记制度尚未完善，如在房屋预售过程中，存在“一房二卖”甚至“一房多卖”的情况，导致许多购房人的权利得不到保障。因此，将善意取得制度适用于不动产交易领域，可以最大限度地保护善意第三人的利益，从而促进社会主义市场经济有序的发展，这是我国物权法制度的一个特色。^[4]大陆法系尤其是采用债权形式主义立法的大陆法系国家，善意取得对于维护动态交易安全具有重要意义。尽管如此，截至目前，只有我国立法采取成文法形式确定了善意取得。^[5]