无权处分与合同效力
如前所述，我国《物权法》第九条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记不发生效力，但法律另有规定的除外。此外，《物权法》第十五条规定：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。第二十三条规定：动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。由此可见，我国物权法确立了区分原则，将物权变动的原因行为与变动的效力区分开来。
物权变动与其原因行为区分原则，又称物权变动与其基础关系的区分原则、物权变动的原因与结果的区分原则，简称区分原则或分离原则，是指在发生物权变动时，物权变动的原因与结果作为两个法律事实，他们的成立生效应依据不同的法律根据的原则。区分原则的基本含义，可以归纳为两点：其一，物权变动的基础关系即原因行为的成立，必须按照该行为成立的自身要件予以判断，而不能以物权变动是否成就为判断标准。其二，物权变动必须以动产的交付与不动产的登记为必要条件，而不能认为基础关系或原因行为的成立生效就必然发生物权变动的效果。[13]
按照德国法，“权利的丧失”或“权利的单纯的改变”系因意思表示而引起的，即谓为“处分”或“处分行为”。因而处分行为系指产生如下后果的法律行为：立即转移权利、权利内容的改变或缩小、在权利上设定物权负担及使权利消灭的行为。可见处分行为囊括了所有的物权行为（凡物权行为均属处分行为），但反之则否（并非所有的处分行为都是物权行为），例如诸多涉及债的关系的处分行为，如债务负担、抵销、债权让与及解除双务合同等，即非属于物权行为。此类涉及债的关系的处分行为虽不以发生物权变动为直接效果，但因该行为之结果，亦将发生权利之变动，就与物权行为类似，故学者称为“准物权行为”或“债权法上的处分行为”。[14]
我国多数学者，特别是参与合同法及物权法立法的许多学者都断然否定合同法及物权法采用物权行为理论，从条文的客观解释来看，是否能够得出这样的结论，则甚有疑问。《合同法》第五十一条[15]是否规定了物权行为，无权处分的效力是指物权行为无效，还是指债权合同无效，就存在争议。但是，我国《合同法》于1999年10月1日起施行，立法时未采纳物权行为理论。如果不采纳物权行为理论，则不必区分债权合同和物权合同，因为负担行为是指当事人所订立的以引起标的物物权变动目的的债权合同，而处分行为则是履行债权合同所规定的义务并导致标的物财产权变动的行为。正如有学者指出的，处分是指履行合同债务的行为，无权处分是指无权处分人未履行合同债务而处分他人财产，经有处分权人的追认或者在订立合同后取得处分权的，该合同有效。[16]因此应当明确，由于我国《物权法》并未采纳德国民法物权行为独立性和无因性理论，而仅是在第十五条规定了区分原则，加之《物权法》第二章确立了以债权形式主义为主的物权变动模式，在此情境下，《物权法》第一百零六条规定的“处分”应当理解为以发生物权变动为目的的债权合同，“无权处分”则相应指向对物权变动之目标实现没有相应权利或权利受到限制的情况。[17]
就标的物处分权之有无与合同效力的关系，在《物权法》相关原则确立前，从实务角度观察，“无权处分不影响合同效力”这一原则经历了不同发展阶段。
从房地产登记来看，新中国成立以后一直到20世纪80年代初期，由于法制建设尤其是民事法律制度严重滞后，房地产登记尚未受到重视，既无专门的立法，也无专门的法规、规章。到20世纪80年代中期，随着民事法律制度的立法日益受到重视，有关行政管理机关从加强对房地产管理的角度，就房地产登记陆续制定并颁布了一些部门规章。[18]1987年4月21日，原城乡建设环境保护部发布了《城镇房屋所有权登记暂行办法》，对不涉及他项权利房屋所有权登记问题进行了规定。1989年，原国家土地管理局以《土地管理法》为依据，制定《土地登记规则》，对不包括房屋的土地权利登记进行了规定。但这一阶段建立起来的登记制度显然侧重于管理，而并未建立起具有不动产物权公示意义的登记制度。如1990年12月，建设部发布的《城市房屋产权户籍管理暂行办法》第十八条规定：凡未按照本办法申请并办理房屋产权登记的，其房屋产权的取得、转移、变更和他项权利的设定，均为无效。
全国人大常委会于1994年、1995年先后制定并发布了《城市房地产管理法》和《担保法》，前者就城市房地产的权属登记从管理的角度作出了规定，后者就城市房地产抵押登记作出了规定。1997年，建设部依据《城市房地产管理法》制定并发布了《城市房屋权属登记管理办法》，该办法对城市房屋权属登记作出了具体规定。根据国务院令，自2015年3月1日起《不动产登记暂行条例》颁布实施，至此，我国不动产统一登记制度正式确立。我国《物权法》第九条前半段规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。该条是关于公示原则的规定。物权公示的效力可以分为两大方面：其一是决定物权的变动是否发生或是否能够对抗第三人的效力，其二为权利正确性推定效力和善意保护效力。即前者为物权公示的形成力和对抗力，后者则为物权公示的公信力。[19]由此可以认为，2007年10月1日我国《物权法》实施之前，由于缺乏法律制度规定，不动产登记公示不具有对抗力及公信力，只具有相应的管理效力，《物权法》实施之后，不动产登记才具有对抗力及公信力。
从合同效力看，1988年1月26日《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第89条规定：共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。由此规定看来，第三人善意取得可以修正合同效力。
1999年10月1日《合同法》实施前，关于房屋买卖合同的生效即合同标的物——房屋所有权的转移，法律有特殊规定，必须以当事人双方到房屋所在地房管机关登记办理产权过户为必要条件。[20]由于《合同法》确立了合同自由原则，并且未将不动产转让合同规定为办理批准登记手续生效的合同，使得合同效力受标的物无处分权影响的讨论趋于简单化。根据《合同法》第五十一条规定分析，无处分权的人包括两种情况，一种情况为不是财产的所有权人，另一种情况为不具有法律授予的处分他人财产的人。无权处分他人财产而处分他人财产的，属于一种侵犯他人财产权的行为，该行为系违法行为。在这种情况下，与他人订立合同因属于违反法律规定而使合同无效。[21]然而，有一种观点认为我国《合同法》第五十一条的规定的不足，已由最高人民法院司法解释[22]予以纠正。[23]
与此相关联的还可见诸《婚姻法》司法解释。2001年12月实施的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》第十七条第（二）项规定：夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。该条讲的是对共同财产做重要处理决定，不动产在夫妻生活中一般应认为属重大财产，对重大财产的处理决定，当属于重大处理决定。“不知道”可以从有无家事代理权理解，“不同意”可以从处分权理解。就“不同意”而言，当夫或妻一方没有处分权处理共同财产情形下，如果第三人是善意的，则合同应为有效。该条不能理解为夫或妻一方无权处分情形下，合同应为有效，夫或妻一方对不动产物权有拒绝转移登记或追回的权利。2011年8月实施的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》第十一条第一款规定：一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》相关规定指向我国《合同法》五十一条针对性并不明确，而《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》在制定时，为避免与《物权法》第一百零六条发生冲突及为避免那些因房价上涨而恶意毁约的人提供违约的途径，才将共同生活居住用房不允许第三人“善意取得”的条文删掉，未将条文重点落实在善意取得构成要件上，因此实务中主流观点尚以善意修正合同效力处理此类问题。(https://www.daowen.com)
2012年5月10日，最高人民法院作出了《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》，该解释第三条规定：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。
至此，无权处分不影响合同效力形成共识。
在实务中无权处分常见的类型有下列情形：
1.权利人基于非依法律行为的物权变动取得房屋所有权，但未办理权属登记，房屋登记在他人名下，登记人擅自以自己名义处分房屋的。比如当事人基于人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，但未办理登记的情形。
2.因房屋登记机关错误，致使房屋登记簿上记载的，原所有权消灭，产生了新的登记权利，登记人擅自以自己名义处分房屋的。
3.夫妻共同共有及其他法定共有房屋仅登记在其中部分共有人名下，登记人未经占份额三分之二以上的按份共有人或全体共同共有人同意，擅自以自己名义处分房屋的。
4.查封（指现场贴封条）不动产的转让。不动产查封一般通过通知登记机关予以查封登记后的方式实现。但贴封条查封有瑕疵，不能对查封效力否定，涉及公权力对公权力评价问题。据此发生无权处分的可能性较低，但如果发生例外，不动产登记权利人仍可形成无权处分。
5.执行案外人期待物权成立情形下，登记权利人的无权处分。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议若干问题的规定》第二十八条、第二十九条规定，案外人拥有期待物权的，登记权利人以不动产设立抵押权的情形，可以形成无权处分。
6.借名登记。对此有两种观点。一种观点认为，借名人与被借名人之间成立债权债务关系，双方互负相应权利义务，借名人享有请求被借名人在双方约定的时间和条件成就时，将不动产变更登记到自己名下的权利，被借名人负有配合变更登记和按照双方约定行使相应不动产权利等义务。当被借名人拒绝履行义务引发纠纷，借名人可依据双方约定提起给付之诉。另一种观点认为，这种情形属于登记簿记载的权利状态与真实权利状态不符，根据《物权法》第三十三条[24]之规定，真实权利人应可通过物权确认之诉，由司法裁判直接确认其为权利人，而被借名人作为登记权利人，其擅自转让该不动产物权的行为则属于物权法第一百零六条所规定的“无权处分”。按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第二条的规定，当事人有充分证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求人民法院确认其享有物权的，应予支持。[25]如果采纳第二种观点，则登记权利人处分不动产为无权处分。
7.出卖人转让房屋并办理了所有权转移登记，其房屋买卖合同被确认无效或被撤销、解除，尚未办理回复登记，登记人擅自以自己名义处分房屋的。
此外，实务中尚有其他无权处分情形，应注意甄别。