三、善意取得
我国《物权法》第一百零六条第一款规定：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。该款见诸《物权法》所有权取得的特别规定中。善意取得是指财产占有人无权处分其占有的财产，如果他将该财产转让给第三人，受让人取得该财产时出于善意，则受让人将依法即时取得对该财产的所有权或其他物权。[26]
日耳曼法“以手护手”原则，即任意将动产交与他人者，仅能向其相对人请求返还，如果该人已将动产让与第三人，仅能要求其承担损害赔偿责任，而不得对第三人请求返还。比较而言，日耳曼法的规定使受让人在受让财产时，不得花费不必要的精力对财产来源进行调查，有利于保护交易安全，促进财产流转。因此为近代各国民法所继受，并加以改造，成为目前通行的善意取得制度。[27]在《物权法》立法之前，我国未确立不动产善意取得制度，善意取得的标的限于动产。从不动产的特征来看，由于其以登记为公示方法，交易上不至于误认占有人为所有人，因此，被排除于善意取得制度之外。[28]如前所述，我国正处在向市场经济过渡的转轨时期，许多不动产登记制度尚未完善，如在房屋预售过程中，存在“一房二卖”甚至“一房多卖”的情况，导致许多购房人的权利得不到保障。因此，将善意取得制度适用于不动产交易领域，可以最大限度地保护善意第三人的利益，从而促进社会主义市场经济有序的发展，这是我国物权法制度的一个特色。系立法政策在财产静的安全与动的保障之间不得不进行法律上的利益衡量与价值判断，从而做出艰难的抉择，最终以牺牲真实权利人的利益为代价，寻求交易安全之维护。[29]
善意取得为即时取得，在性质上究竟为原始取得还是继受取得，向来甚有争论。[30]在债权形式主义物权变动模式下，如认为善意取得为继受取得，则作为原因行为的转让合同应为有效，否则物权变动因要件的缺失而无法实现；而若认为善意取得为原始取得物权取得与原因行为无关，则原因行为有效或无效的场合均可能有善意取得之适用。对于善意取得的性质，我国学界的主流观点认为，应为原始取得。[31]但是，合同效力关涉国家利益、社会公共利益和公序良俗，对于合同无效是否一概不影响善意取得不应该作出非黑即白、非此即彼的结论。应认为，转让行为有效与否，不影响善意取得的成立，但可能导致受让人能否终局地保有标的物的物权方面出现差别：在转让合同有效时，受让人可终局地保有标的物物权；在转让合同无效时，转让人可能行使物的返还请求权（于给付物所有权转归于转让人的场合），或受让人承担不当得利返还义务，应转让人的请求而将该物权作为不当得利返还给受害人，于是，受让人无法终局地保有标的物物权。[32]
根据《物权法》第一百零六条的规定，“无权处分”是适用善意取得的前提。按照该条规定，其构成要件为：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
1.不动产受让人善意的判断
民法中善意的含义较为统一，其与价值判断无关，而仅指不知道，不同语境下善意的民事主体所不知道的对象不同。善意取得要以无权处分为前提，善意与否的判断，应以受让人对不知且不应知无权处分无重大过失以上过错为标准。不动产物权处分的权利处理系通过登记来表彰，依表彰效果之存在即可推定受让人为善意。司法实践中，对于善意的认定，正是以法律推定为主要方式。
由于我国物权登记制度的不完善，错误登记以及根据《物权法》第二十八条[33]规定取得的物权未及时登记，使得登记簿上的权利人经常在未完成变更登记或更正之前处分登记簿上的不动产。在此情况下，为了促进交易，避免不诚信，消除道德风险，应当强调，对于不动产登记簿信赖的保护，推定信赖登记簿登记内容的受让人为善意，将信赖登记簿上的受让人存在恶意之事实举证责任，交由主张的真实权利人来负担。因此在诉讼中，只要受让人主张其对登记簿的信赖，则一般无须再举证证明其善意，而是直接推定其构成善意。[34](https://www.daowen.com)
按照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十八条规定，善意取得中善意的判断时间为不动产物权转移登记之时。作为受让人想要得到善意取得制度的保护，实现从无处分权人处取得的不动产物权，需要在完成不动产物权转移登记之前，始终保持善意。
合理价格是判断善意取得的构成要件。合理价格应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。合理价格条件，意在强调货币抽象评价，非在限定对价表现形式，且对价支付与否并非必要。合理与否，重点在于排除不合理低价，对个别交易中存在的高价乃至过分高价，如不能否定受让人之善意，即不能视之为不合理。无对价情形应排除善意取得制度之适用，在外部关系中以赠与为代表，在内部关系中比如继承。[35]
在司法实践中，通过不动产中介机构转让不动产，一般通过“所有权核验”途径使受让人通过不动产登记知道转让人是否有权处分。但实务中有种类型，并不是通过中介机构，也不是私下交易，比如通过互联网上发布房源信息，双方达成交易的情形。转让人出示了房屋所有权证[36]，但房屋所有权证的公信公示效力尚不及不动产登记簿，因此不动产买受人还应尽到调查义务。不动产直接占有具有一定公示效力[37]，最高人民法院民一庭司伟法官表述：虽然不动产交付并非法律上规定的不动产物权变动的要件，但是不动产交付往往会起到一定的对外公示效力的作用。[38]最高人民法院《第八次全国民事审判工作会议纪要》规定：“已经合法占有转让标的物的受让人，请求转让人办理物权转移登记的，不适用诉讼时效”，间接规定了占有具有一定的公示作用。[39]因此要求不动产买受人应该尽到对不动产占有的调查义务。在实务中，《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十九条第（3）项明确规定：房屋善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件。房屋已经办理转移登记但尚未交付的不影响善意取得的构成，但该事实可以作为判断买受人是否构成善意的因素之一。
依表彰效果之存在推定受让人为善意，系《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》确立的原则，该司法解释颁布实施在《不动产登记暂行条例》后[40]，是规范状态的判断标准，实践中各种情形千差万别，应在该原则基础上作相应判断。
2.不动产所有权转移登记的判断
确立不动产登记的意义，在于对不动产的管理，确立产权并作为课税的依据。在民法意义上，则为不动产物权变动的公示方法，具有物权设立的公示功能、物权变动的公示功能和物权正确性的推定功能。[41]善意取得，在债权形式主义模式下，作为生效要件的不动产取得要完成登记，作为对抗要件的不动产取得，无须登记。《物权法》规定，涉及不动产不以登记为善意取得要件的物权主要有土地承包经营权和地役权，该类物权的取得应以合同生效时确立取得。[42]根据《物权法》相关规定[43]，宅基地使用权通过转让取得，不应以统一登记为权利基础。就宅基地使用权转让是登记生效主义还是登记对抗主义，理论和实务界存在争议。杨立新教授认为是登记对抗主义。[44]王轶教授认为是登记生效主义。[45]笔者认为，按照《物权法》第一百五十三条向《土地管理法》等的指引，《土地管理法》第六十二条对宅基地使用权确立了审批制度，《不动产登记暂行条例》及《不动产登记暂行条例实施细则》规定宅基地使用权应当登记。据此可以认为，宅基地使用权在《不动产登记暂行条例》实施后，可以解释为登记生效主义。虽然如此，农村宅基地和宅基地上的房屋因为情况复杂，登记推进缓慢。各地方措施不一，因此目前司法实践中，已经推行登记地区可以登记为表彰，未推行登记地区就不能以登记为物权取得表彰。