建设用地使用权的取得方式
建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得；但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拨方式取得：
（一）国家机关用地和军事用地；
（二）城市基础设施用地和公益事业用地；
（三）国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地；
（四）法律、行政法规规定的其他用地。
●核心要点
1.建设用地使用权的出让取得：《民法典》347、351；《城市房地产管理法》7、8、12；《土地管理法实施条例》29；《建设用地审查报批管理办法》21；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》8～15；《协议出让国有土地使用权规定》；
2.建设用地使用权出让合同的内容：《民法典》348；
3.建设用地使用权的划拨取得：《民法典》347；《城市房地产管理法》22、23；《土地管理法实施条例》29；《建设用地审查报批管理办法》21；《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》43～47。
●法律
1.《民法典》（2020年5月28日）
第347条 设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。
工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。
严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。
第348条 通过招标、拍卖、协议等出让方式设立建设用地使用权的，当事人应当采用书面形式订立建设用地使用权出让合同。
建设用地使用权出让合同一般包括下列条款：
（一）当事人的名称和住所；
（二）土地界址、面积等；
（三）建筑物、构筑物及其附属设施占用的空间；
（四）土地用途、规划条件；
（五）建设用地使用权期限；
（六）出让金等费用及其支付方式；
（七）解决争议的方法。
第351条 建设用地使用权人应当依照法律规定以及合同约定支付出让金等费用。
2.《城市房地产管理法》（2019年8月26日修订）
第7条 国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。
县级以上地方人民政府房产管理、土地管理部门的机构设置及其职权由省、自治区、直辖市人民政府确定。
第二章 房地产开发用地
第一节 土地使用权出让
第8条 土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权（以下简称土地使用权）在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第12条 土地使用权出让，由市、县人民政府有计划、有步骤地进行。出让的每幅地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划、建设、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定，报经有批准权的人民政府批准后，由市、县人民政府土地管理部门实施。
直辖市的县人民政府及其有关部门行使前款规定的权限，由直辖市人民政府规定。
第22条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。
第二节 土地使用权划拨
第23条 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制。
●行政法规及文件
3.《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（2020年11月29日修订）
第二章 土地使用权出让
第8条 土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
土地使用权出让应当签订出让合同。
第9条 土地使用权的出让，由市、县人民政府负责，有计划、有步骤地进行。
第10条 土地使用权出让的地块、用途、年限和其他条件，由市、县人民政府土地管理部门会同城市规划和建设管理部门、房产管理部门共同拟定方案，按照国务院规定的批准权限报经批准后，由土地管理部门实施。
第11条 土地使用权出让合同应当按照平等、自愿、有偿的原则，由市、县人民政府土地管理部门（以下简称出让方）与土地使用者签订。
第12条 土地使用权出让最高年限按下列用途确定：
（一）居住用地70年；
（二）工业用地50年；
（四）商业、旅游、娱乐用地40年；
（五）综合或者其他用地50年。
第13条 土地使用权出让可以采取下列方式：
（一）协议；
（二）招标；
（三）拍卖。
依照前款规定方式出让土地使用权的具体程序和步骤，由省、自治区、直辖市人民政府规定。
第14条 土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内，支付全部土地使用权出让金。逾期未全部支付的，出让方有权解除合同，并可请求违约赔偿。
第15条 出让方应当按照合同规定，提供出让的土地使用权。未按合同规定提供土地使用权的，土地使用者有权解除合同，并可请求违约赔偿。
第16条 土地使用者在支付全部土地使用权出让金后，应当依照规定办理登记，领取土地使用证，取得土地使用权。
第17条 土地使用者应当按照土地使用权出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地。
未按合同规定的期限和条件开发、利用土地的，市、县人民政府土地管理部门应当予以纠正，并根据情节可以给予警告、罚款直至无偿收回土地使用权的处罚。
第18条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记。(https://www.daowen.com)
第七章 划拨土地使用权
第43条 划拨土地使用权是指土地使用者通过各种方式依法无偿取得的土地使用权。
前款土地使用者应当依照《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定缴纳土地使用税。
第44条 划拨土地使用权，除本条例第四十五条规定的情况外，不得转让、出租、抵押。
第45条 符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：
（二）领有国有土地使用证；
（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；
（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获收益抵交土地使用权出让金。
转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。
第46条 对未经批准擅自转让、出租、抵押划拨土地使用权的单位和个人，市、县人民政府土地管理部门应当没收其非法收入，并根据情节处以罚款。
第47条 无偿取得划拨土地使用权的土地使用者，因迁移、解散、撤销、破产或者其他原因而停止使用土地的，市、县人民政府应当无偿收回其划拨土地使用权，并可依照本条例的规定予以出让。
对划拨土地使用权，市、县人民政府根据城市建设发展需要和城市规划的要求，可以无偿收回，并可依照本条例的规定予以出让。
无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，市、县人民政府应当根据实际情况给予适当补偿。
4.《土地管理法实施条例》（2014年7月29日修订）
第29条 国有土地有偿使用的方式包括：
（一）国有土地使用权出让；
（二）国有土地租赁；
（三）国有土地使用权作价出资或者入股。
●部门规章及文件
5.《协议出让国有土地使用权规定》（2003年6月11日 国土资源部令第21号）
第2条 在中华人民共和国境内以协议方式出让国有土地使用权的，适用本规定。
本规定所称协议出让国有土地使用权，是指国家以协议方式将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第3条 出让国有土地使用权，除依照法律、法规和规章的规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式外，方可采取协议方式。
第4条 协议出让国有土地使用权，应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。
以协议方式出让国有土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
第5条 协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。
低于最低价时国有土地使用权不得出让。
6.《建设用地审查报批管理办法》（2016年11月29日修正 国土资源部令第69号）
第22条 以有偿使用方式提供国有土地使用权的，由市、县国土资源主管部门与土地使用者签订土地有偿使用合同，并向建设单位颁发《建设用地批准书》。土地使用者缴纳土地有偿使用费后，依照规定办理土地登记。
以划拨方式提供国有土地使用权的，由市、县国土资源主管部门向建设单位颁发《国有土地划拨决定书》和《建设用地批准书》，依照规定办理土地登记。《国有土地划拨决定书》应当包括划拨土地面积、土地用途、土地使用条件等内容。
建设项目施工期间，建设单位应当将《建设用地批准书》公示于施工现场。
市、县国土资源主管部门应当将提供国有土地的情况定期予以公布。
●司法解释及文件
7.《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（2020年12月29日修正 法释〔2020〕18号）
湖北省高级人民法院：
你院鄂高法〔2002〕158号《关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产以及有关抵押效力认定等问题的请示》收悉。经研究，答复如下：
一、根据《中华人民共和国土地管理法》第五十八条第一款第（三）项及《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十七条的规定，破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。纳入国家兼并破产计划的国有企业，其依法取得的国有土地使用权，应依据国务院有关文件规定办理。
二、企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权，以该土地使用权设定抵押，未经有审批权限的人民政府或土地行政管理部门批准的，不影响抵押合同效力；履行了法定的审批手续，并依法办理抵押登记的，抵押权自登记时设立。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十一条的规定，抵押权人只有在以抵押标的物折价或拍卖、变卖所得价款缴纳相当于土地使用权出让金的款项后，对剩余部分方可享有优先受偿权。但纳入国家兼并破产计划的国有企业，其用以划拨方式取得的国有土地使用权设定抵押的，应依据国务院有关文件规定办理。
三、国有企业以关键设备、成套设备、建筑物设定抵押的，如无其他法定的无效情形，不应当仅以未经政府主管部门批准为由认定抵押合同无效。
本批复自公布之日起施行，正在审理或者尚未审理的案件，适用本批复，但对提起再审的判决、裁定已经发生法律效力的案件除外。
此复。
●请示答复
8.《财政部、国土资源部关于同意将集体企业原划拨土地处置收入用于支付关闭破产或改制集体企业职工安置费用的批复》（2009年2月23日 财综〔2009〕14号）
一、根据《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》（国办发〔2006〕100号）、《国务院关于同意东北地区厂办大集体改革试点工作指导意见的批复》（国函〔2005〕88号）有关规定，同意将目前国有土地出让收入可用于支付破产、改制国有企业和关闭、破产“厂办大集体”职工安置费用的政策扩展至集体企业，允许黑龙江省哈尔滨市集体企业原划拨土地处置收入用于支付关闭、破产或改制集体企业职工安置费用。
二、关闭、破产集体企业涉及的原划拨土地由当地人民政府依法收回，并按照《国土资源部关于印发〈招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范〉（试行）和〈协议出让国有土地使用权规范〉（试行）的通知》（国土资发〔2006〕114号）的规定予以出让或者租赁，出让价款、租赁收入全额缴入地方国库，纳入基金预算管理，由当地人民政府财政部门按照土地出让收支管理的规定，统筹安排用于相关企业职工安置费用。
三、改制集体企业涉及的原划拨土地，可采取出让、租赁或者转让方式处置，并按照国土资发〔2006〕114号文件的规定办理有偿用地手续。原划拨土地的出让价款和租赁收入，以及受让方或者原土地使用者按规定补缴的土地价款，均全额缴入地方国库，纳入基金预算管理，由地方财政部门统筹安排用于相关企业职工安置费用。
四、你省国土资源厅要会同财政厅抓紧研究明确在以转让方式处置集体企业原划拨土地时，关于受让方或者原土地使用者补缴土地价款的核定办法，报国土资源部、财政部备案。
●案例指引
1.北滘土地储备中心诉佛山市人民政府、金冠公司土地行政登记案（《行政执法与行政审判》2010年第6集）
案例摘要：在没有明确法律规定是否可以给储备土地颁发国有土地使用权证的当时，人民政府颁发了土地使用权证。若该颁证行为不违背我国土地管理制度的发展趋势，亦不影响第三人利益，此时基于利益平衡考虑应尽量维护发证行为。
2.振富公司与大庆市人民政府债务纠纷案（最高人民法院〔2006〕民一终字第47号民事裁定书）
案例摘要：根据《土地管理法》第54条第2项关于城市基础设施用地和公益事业用地可以通过划拨方式取得建设用地的规定，振富公司开发建设的锅炉房项目既属于城市基础设施，又具有公益性质，通过划拨方式取得土地并不违反法律规定。