二、租赁合同
（一）基本知识
1.什么是租赁合同？
租赁合同是指出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。交付租赁物的一方为出租人，接受租赁物的一方为承租人，被交付使用的财产为租赁物，承租人向出租人交纳的使用租赁物的代价为租金。
2.租赁合同包括哪些基本内容？
（1）租赁物的名称
租赁物即租赁合同的标的物。它是租赁合同的必要条款。
（2）租赁物的数量和质量
数量和质量是交付财物的合同中的必备条款，他们是出租人准确地履行交付租赁物的义务和承租人准确接受租赁物并妥善保管租赁物的保障。
（3）租赁物的用途
合同中明确租赁物的用途，可使承租人按照承租物的性能正确合理地加以使用，避免使用不当而使承租物受到损失。
（4）租赁期限
我国《合同法》规定，当事人约定的租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，可视为不定期租赁。
（5）租金的支付期限和方式
租金是承租人依约定使用出租人的财产而应当向出租人支付的费用。租金的约定，是合同应具备的重要条款。租金支付期限是承租人交纳租金的时间界限。完全可由合同双方当事人自由约定。
（6）租赁物的维修
通常情况下，出租人对合同标的物负有瑕疵担保责任，在因租赁物的使用性能不符约定要求时，出租人负责维修。在承租期间，承租人有使租赁物处于完好状态及正常使用的义务，以保证租赁到期时依约将租赁物交还出租人。
（7）违约责任。可约定违约金的数额及损害赔偿办法。
（8）争议解决的方式。
（二）法律依据
《中华人民共和国合同法》
第二百一十二条 租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。
第二百一十三条 租赁合同的内容包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。
第二百一十四条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
第二百一十五条 租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
（三）范本下载
（一）租赁合同（示范文本）[1]
合同编号：
出租人：________ 签订地点：________
承租人：________ 签订时间：___年__月__日
第一条 租赁物
1.名称：________________________________
2.数量及相关配套设施：________________
3.质量状况：________________________
第二条 租赁期限从___年__月__日至___年__月__日。
（提示：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效）
第三条 租赁物的用途或性质：________________________
________________________________
租赁物的使用方法：________________________________
第四条 租金、租金支付期限及方式
1.租金（大写）：________________________
2.租金支付期限：________________________
3.租金支付方式：________________________
第五条 租赁物交付的时间、地点、方式及验收：________________________
第六条 租赁物的维修
1.出租人维修范围、时间及费用承担：________________________
2.承租人维修范围及费用承担：________________________
第七条 因租赁物维修影响承租人使用天的，出租人应相应减少租金或延长租期。其计算方法是：________________________
第八条 租赁物的改善或增设他物
出租人（是/否）允许承租人对租赁物进行改善或增设他物。改善或增设他物不得因此损坏租赁物。
租赁合同期限满时，对租赁物的改善或增设的他物的处理方法是：________________________
第九条 出租人（是/否）允许承租人转租租赁物。
第十条 违约责任：________________________
第十一条 合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可由当地工商行政管理部门调解；协商或调解不成的，按下列第________种方式解决：
（一）提交________仲裁委员会仲裁；
（二）依法向人民法院起诉。
第十二条 租赁期届满，双方有意续订的，可在租赁期满前________日续订租赁合同。
第十三条 租赁期满租赁物的返还时间为：________________
第十四条 其他约定事项：________________________
第十五条 本合同未作规定的，按照《中华人民共和国合同法》的规定执行。
出租人：（章） 承租人：（章） 鉴（公）证意见：
住所： 住所：
法定代表人： 法定代表人：
（签名） （签名）
居民身份证号码： 居民身份证号码：
委托代理人： 委托代理人：
（签名） （签名）
电话： 电话： （公）证机关（章）
开户银行： 开户银行： 经办人：
账号： 账号： 年 月 日
邮政编码： 邮政编码：
监制部门： 印制单位：
（二）房屋租赁合同（示范文本）[2]
合同编号：
出租人：________ 签订地点：________
承租人：________ 签订时间：___年__月__日
第一条 租赁房屋坐落在________、间数________、建筑面积________平方米、房屋质量________________。
第二条 租赁期限从___年__月__日至___年__月__日。
（提示：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效）
第三条 租金（大写）：________
第四条 租金的支付期限与方式：________________________
第五条 承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视费、卫生费和物业管理费。
第六条 租赁房屋的用途：________________________
第七条 租赁房屋的维修：________________________
出租人维修的范围、时间及费用负担：________________________(https://www.daowen.com)
承租人维修的范围及费用负担：________________________
第八条 出租人（是/否）允许承租人对租赁房屋进行装修或改善增设他物。装修、改善增设他物的范围是：________________________
租赁合同期满，租赁房屋的装修、改善增设他物的处理：________________________
第九条 出租人（是/否）允许承租人转租租赁房屋。
第十条 定金（大写________）元。承租人在________________前交给出租人。
第十一条 合同解除和条件
有下列情形之一，出租人有权解除本合同：
1.承租人不交付或者不按约定交付租金达________个月以上；
2.承租人所欠各项费用达（大写）________元以上；
3.未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；
4.承租人违反本合同约定，不承担维修责任致使房屋或设备严重损坏的；
5.未经出租人书面同意，承租人将出租房屋进行装修的；
6.未经出租人书面同意，承租人将出租房屋转租第三人的；
7.承租人在出租房屋进行违法活动的。
有下列情形之一，承租人有权解除本合同：
1.出租人迟延交付出租房屋________个月以上；
2.出租人违反本合同约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋。
3.________________________________。
第十二条 房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是：________________________
第十三条 违约责任：________________________
出租人未按时或未按要求维修出租房屋造成承租人人身受到伤害或财物毁损的，负责赔偿损失。
承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金。
承租人违反合同，擅自将出租房屋转租第三人使用的，因此造成出租房屋毁坏的，应负损害赔偿责任。
第十四条 合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可由有关部门调解；协商或调解不成的，按下列第___种方式解决：
（一）提交________仲裁委员会仲裁；
（二）依法向人民法院起诉。
第十五条 其他约定事项：________________________
出租人：（章） 承租人：（章） 鉴（公）证意见：
住所： 住所：
法定代表人： 法定代表人：
（签名） （签名）
居民身份证号码： 居民身份证号码：
委托代理人： 委托代理人：
（签名） （签名）
电话： 电话： （公）证机关（章）
开户银行： 开户银行： 经办人：
账号： 账号： 年 月 日
邮政编码： 邮政编码：
监制部门： 印制单位：
（四）实例演示
孙某大学毕业后来到北京，欲在北京找份工作，可是找工作之前需要找房子，于是孙某向邓某租了一套小平米的房子。孙某应如何签订房屋租赁合同呢？
房屋租赁合同
出租人：邓某 签订地点：北京市××区××路××号
承租人：孙某 签订时间：2009年7月8日
第一条 租赁房屋坐落在北京市××区××路××号；间数：两间；建筑面积： 40平方米；房屋质量：合格。
第二条 租赁期限从2009年7月8日至2010年7月9日。
第三条 租金（大写）：12000元人民币，（大写）壹万贰仟元整。
第四条 租金的支付期限与方式：按季度支付，在每季度的前十日内支付。
第五条 承租人负责支付出租房屋的水费、电费、煤气费、电话费、光缆电视费、卫生费和物业管理费。
第六条 租赁房屋的用途：承租人个人居住。
第七条 租赁房屋的维修：由邓某负责维修。
第八条 未经出租人允许，承租人不得对租赁房屋本身进行装修、改善或增设他物，但承租人可以对屋内家具、电器、摆设等生活设施进行添设，承租人添设的生活设施在承租人退租时应撤走。
第九条 未经出租人事先允许，承租人不得转租租赁房屋。
第十条 定金1000元人民币，（大写）壹仟元。承租人在该租赁合同签订后3日内交给出租人。
第十一条 合同解除和条件
有下列情形之一，出租人有权解除本合同：
1.承租人不交付或者不按约定交付租金达3个月以上；
2.承租人所欠各项费用达3000元，（大写）叁仟元以上；
3.未经出租人同意及有关部门批准，承租人擅自改变出租房屋用途的；
5.未经出租人同意，承租人将出租房屋进行装修或改装的；
6.未经出租人同意，承租人将出租房屋转租第三人的；
7.承租人在出租房屋进行违法活动的。
有下列情形之一，承租人有权解除本合同：
1.出租人迟延交付出租房屋一个月以上；
2.出租人违反本合同约定，不承担维修责任，使承租人无法继续使用出租房屋。
第十二条 房屋租赁合同期满，承租人返还房屋的时间是：2010年7月10日。
第十三条 违约责任：
出租人未按时或未按要求维修出租房屋造成承租人人身受到伤害或财物毁损的，负责赔偿损失。
承租人逾期交付租金的，除应及时如数补交外，还应支付滞纳金（按每日租金3%计算）。
承租人违反合同，擅自将出租房屋转租第三人使用的，因此造成出租房屋毁坏的，应负损害赔偿责任。
第十四条 合同争议的解决方式：本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决；也可由有关部门调解；协商或调解不成的，可以依法向人民法院起诉。
出租人：邓某
居民身份证号码：××××××××××××××××××
住所：北京市××区××路××号
电话：××××××××
承租人：孙某
居民身份证号码：××××××××××××××××××
电话：××××××××
2009年7月8日
（五）特别提醒
1.注意法律关于租赁期限的限制。我国《合同法》第二百一十四条规定：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
2.注意法律关于合同形式的要求。我国《合同法》第二百一十五条规定：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。
3.房屋租赁应注意的问题。
第一，我国房屋租赁实行备案制。我国《城市房地产管理法》规定，房屋租赁不仅须由双方当事人签订租赁合同（书面合同），而且应向房产管理部门备案。
第二，双方应在租赁合同中明确说明房屋的内部构造、使用的建材、相应的配套设施、房屋的面积、间数等。
第三，确定出租人是否具有出租房屋的权利。即看该出租人是否为房主、经房主授权的代理人或者是经房主同意转租的承租人。
第四，对房屋租赁时的状况以及一些必要的物业状况进行拍照记录，作为租赁合同的附件。日后租赁关系结束收回房屋时，一旦产生纠纷，可作为证据使用。
第五，详细约定当出现出租人提前收回房屋、承租人提前退租、续租、转租等其他事项的解决办法。
4.明确争议解决的方式与违约责任。如明确具体的违约责任与损害赔偿的办法，如具体的违约金数额。明确争议是否需要仲裁。这样当纠纷出现时，就能够尽快地解决纠纷，减少相应费用的支出。
[1] 发布机构：国家工商行政管理局，合同文号：F-2000-1001。
[2] 发布机构：国家工商行政管理局，合同文号：GF-2000-0602。