房地产价格波动对未来通货膨胀的作用渠道
正是房地产独特的双重属性特征，紧密地将其价格波动和普通物价水平联系在一起。一方面，作为实物消费品，房地产价格对上下游产品的价格具有传导作用；另一方面，作为金融投资品，其对普通家庭消费需求和企业投资决策，以及银行信贷扩张都有重大影响，致使社会总需求发生变化。国外很多实证研究也发现，相比较于股票价格、外汇等纯粹的金融资产，房地产价格波动与未来通货膨胀率之间有着更加紧密的关系。我们把房地产价格变动对通货膨胀的作用渠道用图7.1来描述，接下来分别从房地产的实物资产角度和金融资产角度来分析房价波动通过什么渠道影响未来通货膨胀。
图7.1 房地产波动对未来通货膨胀的影响渠道
（一）实物资产属性视角
我们首先从房地产业的实物资产属性的视角，从房地产作为一种实际的生产生活物资，房地产业作为一个独立的产业部分，来分析房价在整个价格传导过程中的地位和作用。
1.房地产价格上涨影响房地产投资总量
房价上涨会促进全社会对房地产投资的增加，进而增加社会总的投资需求，当这种投资需求的扩张超过现实生产力水平时，便产生了通货膨胀。房地产市场投资的主体是房地产开发建设企业和相关的配套服务企业，对这些房地产企业而言，房地产是其生产的产品或提供的服务。房地产企业的投资决策依赖于预期所能获取的利润额，而利润额的确定又受房地产价格波动的影响。当房价持续上涨时，企业预期能够获取的利润额增加，房地产开发企业的投资需求将上升，房地产投资扩大，从而引起社会固定资产投资量的增加，进而拉动总需求变化。
房地产业具有支柱产业性质以及在固定投资中占有很大比重，房地产投资量的增加，对全社会投资的拉动作用较大。房价上涨引起的房地产经济扩张直接拉动众多相关产业的投资热潮。在传递的过程中，房地产企业的投资需求和由此带动的相关产业的投资需求，以及所能获得的信贷资金支持都将会呈现一种正反馈，从而刺激投资的进一步扩张。房价上涨促进房地产投资增长进而促使全社会总投资需求的增长，作用机制如下：
2.房地产价格上涨影响相关联产品和服务价格
房地产业关联度极大，在一定时期内，能够显示其对宏观经济运行状况的敏感性和超前性，是经济发展状况的指向标，具有先导性（张红，2005）。从房地产的生产、销售、使用到再生产，因为产业链长，建造和使用周期长，需要大量的资金和物资，联系着一大批相关产业，涉及面广，关联效应强，因而它的发展能够促进和带动相关产业的发展。具体而言，房地产涉及的领域非常广泛，它与建筑、建材、冶金、纺织、化工、机械和仪表等50多个物质生产部门紧密相关，它的发展直接影响到自来水供应业、交通运输业、邮电业、煤气供应业、家用电器、家具装饰产品以及旅游、金融和服务业等行业的发展。因此，房地产作为重要的高价值实物资产，其价格变动必将对其相关联的各种生产产品、消费品，甚至相关联的服务业的价格带来一定影响。类似于上游工业品价格对下游消费品价格的传导过程，房地产价格的上涨，也必然导致与之相关的价格变化敏感的产品服务价格上涨，从而有可能导致整个社会的价格总水平上升。除对下游消费品价格的传导外，房地产价格上涨通过产业链的逆向带动效应，逆向带动上游相关产业的投资和产品价格，如钢铁、水泥和电解铝等。这种从产成品向生产资料的需求传递，扩大了对相关基础材料的社会总需求，进而推动其价格上涨。可见，房价上涨，将直接导致与之相关联的产品、服务和行业的价格上涨，作用机制描述如下：
3.房地产价格上涨影响企业生产成本
一方面在居民的生活成本中，居住成本的开支无疑占有很高的比例，房价上涨直接推动了居民居住成本的上升；居民直接生活成本上升将导致劳动者有提高工资的迫切愿望，由此可能引发企业（特别是劳动密集型企业）用工成本的上升。另一方面，房价上涨，房地产市场火爆，不仅使土地资源供求关系更加紧张，而且带动了商业用地和工业用地价格的大幅上升，促使企业生产经营的成本上升。可见，房价上涨引发的企业用工成本和经营成本的上升，可能推动产成品价格上涨。
（二）金融资产属性视角
如图7.1所示，房地产价格的波动具有财富效应、托宾Q效应、资产负债表效应等，通过这些渠道房价波动将作用于消费、投资，引起总需求变化（具体的传导渠道分析在第五章已进行了阐述），在价格粘性的条件下，总需求的变化导致产出的改变，进而由产出的变化对价格发生影响。因此，房价能够影响未来通货膨胀，具有未来通货膨胀和产出缺口的信息。另外，房地产价格强烈地受到未来预期回报的影响，而未来预期回报则分别受到未来经济景气、通货膨胀与货币政策预期的影响，因此，即使房价对总需求的影响是有限的，它们还是包含了有关现在与未来的经济情形的有用信息，房价能够反映预期通货膨胀。