◆“凶宅”能否成为退房理由？购房人要求赔偿损失被驳
◆“凶宅”能否成为退房理由？购房人要求赔偿损失被驳
律师提示
“凶宅”并非法律概念，目前亦无公认或权威的定义，一般指发生过非正常死亡事件并给人带来恐惧感的房屋。从我国的司法实践来看，那些以入住“凶宅”后常做噩梦、生意艰难等为由诉诸法院要求解除或撤销合同的，法院基本不会支持。作者提醒购房人看房时除了看房型、通风采光情况、周边配套、房屋本体及设施质量之外，更要在意产权有无查封、抵押，是否存在债务纠纷、优先权争议、是否涉诉等情况，如确实购房用于婚庆或其他原因在意“凶宅”，购房人自己要多向所购房物业附近的居民或小区物管主动打听消息，积极减少这类事件的发生。更重要的是，购房人应主动询问卖方或中介，并将针对此情况下买方应拥有的合同解除权和赔偿请求权这两种权利锁定在合同条款中，这样一来才能督促卖方认真考虑隐瞒此类信息的风险，一旦出现卖方或中介刻意隐瞒或虚假陈述的情形，也可以让买方在发生纠纷要求对凶宅退房时有合同依据。
典型案例
因考虑到子女上学及实际工作生活需要，李先生决定将原来居住的房屋出售，另外购买了一套房屋。随后，李先生与业主及某中介公司签订了《房屋买卖合同》，后按合同约定履行了给付房款及中介费用等合同义务。李先生在拿到房屋钥匙后，了解到所购房屋内发生过杀人案件，现场十分凶险、惨不忍睹，于是到派出所核实情况，得到确认后与业主协商，但业主仅勉强同意退房、拒绝赔偿损失。李先生认为购买的二手房是“凶宅”，起诉业主要求赔偿。李先生称，由于妻子对杀人案件十分忌讳，不敢居住此房，并且认为被告隐瞒了所售房屋内发生过杀人案件这一重大瑕疵，导致其购房后不得不又解除买卖合同，所以要求业主赔偿损失共计77005元。
根据买卖双方签订的《房屋买卖合同终止协议》显示，原、被告协商解除买卖合同，原告将房屋退还被告，被告将房款及定金返还原告；解除原因系原告称得知所购房屋有租户非正常死亡。当地派出所书面回复法院表示，涉案房屋“曾在2006年12月23日发生一起一男子跳楼事件”，“经过公安分局刑警队、法医、重大责任事故科鉴定，排除他杀，属于意外死亡”等。原告主张被告隐瞒出售房屋曾发生凶杀案件这一重大瑕疵，导致双方解除合同，致使其遭受购房差价及其他经济损失，被告称确有租户因得抑郁症跳楼自杀，并表示此情况没有必要告知购房人。庭审时，被告及妻子均出庭参加了诉讼，他们表示“我们出售给原告的房屋没有发生过凶杀案件”，并且根据原告的要求，已经将房款及定金退还原告，不同意原告的诉讼请求。
法院认为，故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况、给对方造成损失的，应当承担赔偿责任。本案中，原、被告签订房屋买卖合同的事实清楚。现有证据可以证明，曾发生有人员从涉诉房屋坠楼意外身亡的事件，因此，原告主张涉诉房屋内发生刑事案件等，没有事实依据。被告虽未将上述情况告知原告，但其行为并未违背法律强制性规定。被告主张的购房差价、租房损失与原、被告买卖合同间不具有必然因果关系，原告支出的购房评估费与被告签定及履行协议的行为无关。现经双方当事人协商一致，房屋买卖合同已经解除。原告要求被告赔偿购房差价款、购房评估费的主张，因缺乏事实及法律依据，法院不予支持，驳回原告的诉讼请求。
案例点评
判断：什么是“凶宅”
“凶宅”并非法律概念，目前亦无公认或权威的定义，一般指发生过非正常死亡事件并给人带来恐惧感的房屋。
在社会公众的认知中存在很多种解读，对于“凶宅”的主观评判真实存在于一些老百姓的心目中，不同的人看法不一。有人认为发生过恶性案件或因溺水、触电、失火、煤气中毒等意外事故致人死亡的房产是“凶宅”；有人认为在屋内感受异常或是入住后业主经常噩梦、夫妻吵架等生活不顺，或生意失败、出现“不吉之兆”的房产就算“凶宅”。
买房后请风水先生看房的习惯至今在广东、香港等地仍有市场，很多人认为住宅风水与婚育、健康、事业、前程有一定的关系，“凶宅”确实能左右某些人的购房决策，但买方在签约付定金之前却很少会有人提示业主在这方面存在买方个人的特殊需要，因此出现了不少纠纷。
从我国的司法实践来看，那些以入住“凶宅”后常做噩梦、生意艰难等为由诉诸法院要求解除或撤销购房合同的，法院基本不会支持。法院认为买房人将涉案房屋认定为“凶宅”是其个人的主观认识问题，不影响对房屋的正常使用，也不存在其他法定情形，因而驳回买方的诉讼请求；但以购买婚房等特定事由签订购房合同或“凶宅”导致价格贬损大大低于市价的特殊情形下，购房人通过法院成功解约的个别案例也确实存在。这些个案中，有法院认为“凶宅”会影响使用人的心理，客观上会降低房屋对使用人的效用，涉案房屋内曾发生的非正常死亡事件属于影响合同订立和履行的重大事项，业主未主动披露，违背了诚实信用原则，对买方构成欺诈，因而支持了撤销合同的诉讼请求。
物业存在“非正常死亡事件”是否属于会影响合同订立与履行的重大事项，其实存在很大争议，但“趋吉避凶”是中国传统文化中的主流心理追求，这种风俗本身并无太多负面意义。人们在买房时除了讲究房屋品质、楼层朝向、周边配套设施之外，追求平安顺利吉祥美好的心愿也无可厚非。
有部分律师认为，法律虽无明文规定卖方和地产中介必须出示有关房产的所有信息，但根据民事活动的公序良俗原则和合同双方应诚实信用的原则，业主或中介应把房屋曾发生的诸如凶杀案等影响个人购房意愿的重要信息如实披露给买方。从法官群体的认识来看，“凶宅”观念属于民俗还是属于封建迷信本身就是一个争议很大的话题，此类案件的判决全赖法官个人认识和自由裁量权，对于“凶宅”所引发的二手房买卖合同纠纷存在截然相反的两种判决结果，该不该主动披露“凶宅”信息，是相关规定的空白点。
建议：在合同内明确约定“凶宅”的相关条款
作者认为在当下的社会文明程度与发展水平，对于卖房的业主不宜附加太高的信息披露义务，卖方应披露的是质量瑕疵与权利瑕疵，是否属于“凶宅”并没有客观的判断标准，现实生活中生老病死与意外事件都是普遍存在的，存量二手房可能出现这类普遍存在的社会现象并未超出一般人的认知能力，买方个人的主观认识也不应成为影响房屋价值或缔约决策的重要关联信息，除非在买方明确询问的前提下卖方刻意隐瞒或虚假陈述。
公序良俗的作用在于弥补法律强行性、禁止性规定的不足，但衡量公序良俗的标准不得随意扩大，只要房屋产权明晰、不存在安全隐患和重大质量瑕疵，买方在缔约过程中并未明确要求卖方告知房屋是否存在“凶宅”信息，买方以“凶宅”为由主张终止合同的，法院不应予以支持。
购房人除了看房型、通风采光情况、周边配套、房屋本体及设施质量之外，更要在意产权有无查封、抵押，是否存在债务纠纷、优先权争议、是否涉诉等情况，如确实购房用于婚庆或其他原因避讳“凶宅”，买方自己要多向所购房物业附近的居民或小区物管主动打听消息，积极减少这类事件的发生。
更重要的是，购房者应主动询问卖方或中介，并将针对此情况下买方应拥有的合同解除权和赔偿请求权这两种权利锁定在合同条款中，这样一来才能督促卖方认真考虑隐瞒此类信息的风险，一旦出现卖方或中介刻意隐瞒或虚假陈述的情形，也可以让买方在发生纠纷要求对凶宅退房时有合同依据。
借鉴：港台关于“凶宅”认定
作者认为，在信息公开透明的香港，土地注册处是全港的物业资料库，任何人登录其网站注册成咨询系统的会员后可通过街道名称、物业地址、门牌号码等信息查询到该物业的楼龄、业权情况、交易历史等物业状况。香港的房地产代理都必须持牌上岗，从业的房产经纪人不仅要了解房屋交易的常识、熟知银行按揭的规定，更重要的是必须如实向买家透露所售楼宇的详细信息，如果刻意隐瞒，所面临的惩罚轻则罚款，重则有牢狱之灾。在上述背景下，买房人可以在充分查阅物业信息并依赖房产经纪人的尽职披露后再作出自己的判断。
我国台湾地区法院对“凶宅”的定义较窄，仅认为发生过凶杀、自杀的房屋为凶宅，我国台湾地区法院也认为单凭《民法》，买方不能主张解约或降低楼款，但台湾“行政部门”早已颁布《成屋买卖契约书范本》及《不动产委托销售契约书范本》供买卖双方及中介使用，范本中均包含《不动产标的现况说明书》，要求卖方或中介按说明书要求披露房屋的各项现况（包括房屋是否为“凶宅”），如果卖方或中介未如实披露，不知情的买方可以主张解约或减少楼款。
港台两地的做法，对于此类事件的处理，无疑提供了一些解决思路，目前国内某地产中介公司发布安心服务承诺，对于物业欠费、凶宅、房屋被查封等问题，承诺先行垫付或原价回购并退还中介费等服务，虽然中介的信息获取途径也有限，但中介公司主动筛查“凶宅”的做法对于购房者是件好事，就算是噱头，也是一个进步！