◆有抵押不绝对无法销售房屋 刻意隐瞒应承担后果
◆有抵押不绝对无法销售房屋 刻意隐瞒应承担后果
律师提示
开发商与购房人签约时如果存在故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，购房人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，甚至可以要求开发商“假一赔二”，房子上有抵押不可怕，可以通过附条件生效的合同等方式解决，可怕的是隐瞒抵押事实，所以开发商在出售抵押状态中的房屋应该注意向买受人充分披露交易房屋已抵押的事实并体现在合同文本中，否则开发商将可能被认定为“擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处理或者处分抵押房地产”或是“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”，最后得不偿失落得个“假一赔二”的下场。
典型案例
王某于去年购买了一套商品房，当时开发商声称“拥有该房屋的完全产权”。后来，王某向产权机关查询得知：在签协议之前，该公司早就将该房屋抵押给了银行。王某遂与这家公司交涉，但对方称债务马上就可以还清，抵押很快就可以解除，不愿退还已收取的购房款。
王某认为，该公司在签订协议书时故意隐瞒所售房屋已被抵押的事实，遂将其告上法庭，要求法院判令该公司撤销购房协议，返还已交的2万元购房款并加倍赔偿2万元。
该公司辩称，该房产确实已被抵押给银行，但该公司在与王某签订协议之前，已告知王某房产被抵押的事实，银行也同意该公司销售被抵押的房产，何况目前王某没有遭受任何损失。
由于该公司没按时提交能证明“在订约时已告知王某房产被抵押”的有效证据，法院审理后认为，该公司在订立商品房买卖合同时，没有如实向购房者说明房产已被抵押，遂根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》作出一审判决：撤销双方签订的购房协议，该公司返还王某已付购房款2万元，并支付赔偿金2万元。
案例点评
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释明确规定，开发商与购房人签约时如果存在故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，购房人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，甚至可以要求开发商“假一赔二”。城市房地产抵押管理办法等规范性文件也规定：抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处理或者处分抵押房地产的行为无效。因此，本案中的开发商只要没有证据能证明“在订约时已告知王某房产被抵押”，开发商被判败诉就在所难免。
出售抵押状态中的房屋应注意两个方面的问题：其一是获得抵押权人的书面同意，其二是向买受人充分披露交易房屋已抵押的事实并体现在合同文本中，如果上述两方面都没有完成，开发商被认定为“擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处理或者处分抵押房地产”或是“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”，一点都不冤。
需要注意的是，并非处于抵押状态中的房屋就不能签订合同交易，实际上大部分的二手房买卖在交易前期并没有获得抵押银行的事先同意，但买卖双方所签的购房合同并没有存在直接的法律硬伤，主要原因在于：可以用附条件生效的合同或预约合同的方式来设计权利义务、安排抵押状态中房屋的交易。
附条件生效的合同不难理解，可以在房屋买卖合同中约定“抵押权人同意交易、抵押状态注销”合同才生效的条件，待合同生效后双方再按合同中设计的流程完成房屋交易。这种成立但并未即时生效的合同，必须在条件成就的情况下才会生效，而条件成就的逻辑前提必然是抵押权人同意且抵押权已被注销，当然。如果某一方当事人不履行约定义务或恶意阻碍条件成就，则另一方有权请求法院强制其履行义务及承担违约责任。
预约合同是个有意思的概念，是当事人间为订立正式的协议、契约而作出的安排，本质仍然是契约，只是合同标的比较特殊，是一种订立契约的行为，目的是确保与相对人在将来订立特定的合同。1804年法国《拿破仑民法典》第1589条对买卖预约（promessedevente）作出了规定，这是立法上最早确认预约合同，德国、日本的民法典也陆续有相关规定出现。
目前中国立法上尚无对预约合同的明文规定，但司法理论和实务中均没有否认预约合同的存在及其法律意义，深圳市房协推广的《深圳市二手房预约买卖及居间服务合同》示范文本，直接在合同名称中加入了“预约”二字。预约不同于意向声明，预约也不同于附期限的民事法律行为。预约买卖二手房意味着双方明知房地产买卖合同暂未成立，仅为房地产买卖合同无障碍地签署进行积极预备，在预备阶段，有抵押的可通过赎楼等方式解除抵押，有租约的可通过获取租客放弃优先购买权的文件来防止意外，预约合同的成立与效力原则上适用一般合同的规定，如果违反了预约合同侵害了某方的信赖利益，也应承担违约责任。
有抵押不可怕，可怕的是隐瞒抵押事实，假定本案中的开发商如实告知王某存在抵押的事实状态并按上文所述在合同中进行约定和安排，在征得抵押银行同意的前提下消除房地产买卖的法律障碍，本案争议的问题将迎刃而解。
法律依据
《中华人民共和国担保法》
第四十九条 抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。
转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。
抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》
第六十七条 抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。
如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。
《中华人民共和国物权法》
第一百九十一条 抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第九条 出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；
（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；
（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第四十七条 房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
《城市房地产抵押管理办法》
第三条 本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，债权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。
本办法所称预购商品房贷款抵押，是指购房人在支付首期规定的房价款后，由贷款银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
本办法所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。
第六条 国家实行房地产抵押登记制度。
第四十九条 抵押人擅自以出售、出租、交换、赠与或者以其他方式处理或者处分抵押房地产的，其行为无效；造成第三人损失的，由抵押人予以赔偿。