◆“老房东”霸占房屋10年不搬 五任业主没入住法院执行无果
律师提示
购房人在二手房交易过程中，对于买卖合同中的交楼确认流程、交楼押金的设计安排等方面应予以重视，除了要注意权利上有无瑕疵外，对于物业本身实际控制上的交接同样不可忽视，否则可能出现虽办理了房产证过户，但无法实际入住的尴尬局面，造成买房人的损失。
典型案例
市民叶秀丽反映，2013年11月29日，她从一位谭先生名下购买了位于深圳市福田区白沙岭南天大厦2栋×××号房产。但据叶秀丽反映，该房产一直未能交到其手上使用，实际由林某兵和张某民夫妇占有，她在取得房产所有权后多次催告对方搬离，2013年12月9日还向两人发出《律师函》要求其搬离，均未果。故叶秀丽请求法院判决两人搬离该房产。判决书显示，林某兵和张某民夫妇则称，该房产是他们的唯一一套房产，原本属于两人所有，除了该房产之外无处可住，他们在广州一起民间借贷纠纷案中，并没有欠对方70万元，而法院执行上述民间借贷案件却以35万元拍卖掉涉案房产，而且没有通知其本人，执行程序上有瑕疵。
2014年2月19日、2月25日，深圳市福田区人民法院两次公开开庭审理了此案，2014年2月27日出具的判决书显示，被告林某兵和张某民夫妇应于判决生效之日起20天之内搬离涉案房产，向原告叶女士返还上述房屋，但是至今都没有搬离。
2015年1月23日下午，在叶秀丽带领下，记者来到涉事房产门前，大门紧闭，叶秀丽多次敲门，试图敲窗户，但是始终没有人应答开门。截至发稿时，记者未能联系到该夫妇。
南天大厦位于福田区百花片区，片区内有不少名校。叶秀丽表示，自己购买这处房产是为了给孩子作为学区房，但却始终无法入住。看房当时，前一任业主告诉其房子里住的是租客，自己并不知道房子此前存在的情况。
福田区人民法院查明，1989年，林某兵和张某民夫妇从深圳市城建开发（集团）公司购买了涉案房产，1995年3月，涉案房产登记在被告林某兵名下。2000年10月18日，被告张某民立下一张70万元的借据给案外人孟某。2001年6月15日，两被告将登记在林某兵名下的涉案房产无偿赠与两被告的女儿张某立，并过户登记至张某立名下。2002年，孟某持张某民立的70万元借据向广州市天河区人民法院提起民间借贷纠纷诉讼，请求判令张某民向孟某偿还借款70万元及利息。2003年1月，天河区法院判令张某民向孟某偿还70万元借款及利息。2004年，孟某以林某兵和张某民夫妇及其女儿张某立为被告，请求福田区人民法院撤销林某兵、张某民将涉案房产无偿转让给被告张某立的行为。2004年6月，福田区人民法院撤销了这一赠与合同。上述两份判决生效后，孟某向法院申请执行。天河区人民法院查封了涉案房产，经过拍卖，该房产由案外人何某以35万元竞得。2005年4月11日，涉案房产登记至何某名下。
据福田区人民法院审理查明，位于南天大厦2栋×××号的这套房产，10年内先后有4名业主遇到如上无法收楼入住的类似情形。
2005年12月，何某曾就此事向福田人民法院提起诉讼。2006年7月，法院判决张某立、张某民、林某兵等人停止对何某拥有的涉案房产的侵权、从涉案房产中搬出并返还涉案房产；张某民、林某兵按同类房屋的政府指导租金标准向何某赔偿经济损失。该判决生效后，何某向法院申请执行。2006年12月，法院作出裁定，确认依据上述判决，张某民、林某兵应停止对何某拥有的涉案房产所有权的侵犯，但同时查明并认为被执行人林某兵、张某民均已退休，无其他居所，亦无财产可供执行，何某也未能提供张某民、林某兵有可供执行的财产或线索，故裁定中止执行。
2008年6月，何某将涉案房产转让给李某，产权登记至李某名下；同月，李某与银行签订抵押借款合同，以涉案房产作抵押向银行贷款。2009年，银行以李某为被告，要求李某偿还尚欠贷款并实现抵押权，由于李某没能付清款项，银行可就处分涉案房产所得价款优先受偿。然而，法院表示，因前一次判决没有执行干净，所以此次中止了执行。接着，2013年7月，李某将涉案房产转让给了第四任业主谭某。
第五任业主即是叶秀丽，其称与第四任业主谭某存在借款关系，谭某欠其款项，将涉案房产以房抵债给了她。此外，房地产权抵押登记查询表显示，叶秀丽将涉案房产抵押给案外人刘某，向刘某借款230万元，并于2013年12月19日办理了抵押登记。
案例点评
本案的情节足够离奇，除了被执行人林某兵和张某民夫妇外，该物业前后换了四任业主，四任业主均未能顺利接收所购入的物业，诉诸法院，执行部门均束手无策，如此钉子户，难得一见；因为被执行人林某兵、张某民均已退休，无其他居所、亦无财产可供执行故裁定中止执行，因为第一次执行没有执行得彻底就裁定中止执行，导致后续其他案号的执行案也被中止，如此执行难，耸人听闻。
执行程序作为保障当事人合法权益的强制措施，是实现公平、正义、秩序等法律价值的手段，被称作是“社会正义最后一道防线的最后一个环节”，关系到当事人在生效法律文书中所确定的权利能否实现，对于树立司法公信力和司法权威具有重要意义。而执行难问题，是随着国家经济体制和社会管理体制改革的逐步深入而出现的，目前正处于社会转型时期，新型法律关系层出不穷，但执行方面立法滞后、存在空白，现行有效的法律规定不系统、不够完善、缺乏操作性。
法定的民事强制措施威慑力有限，执行手段还显单一，不足以控制、限制、震慑拒不履行生效法律文书的当事人。一方面，部分社会公众的法律意识淡薄，社会诚信体系缺失；另一方面，法院内部的立、审、执之间相互衔接不到位，重审判程序、轻执行效果，执行机构面临案多人少的局面不堪重负。特别是以下两类案件的执行更是难上加难：一、涉及地方保护、部门保护的被执行人为政府部门、军队、人大代表和政协委员等特殊主体的强制执行案件，二、无固定收入、生活困难的被执行人需偿付因交通事故等原因引起的巨额人身、财产损害赔偿款的强制执行案件。
“执行难”现在已成为社会关注的焦点，最高人民法院曾将执行难概括为“被执行人难找、执行财产难寻、协助执行难求、应执行财产难动、特殊主体难碰”。“执行难”不仅有损法律的尊严，而且在一定程度上导致某些社会关系紧张、矛盾激化，直接影响社会安定和经济发展。
目前执行程序中主要的强制措施有：1.查封、扣押、冻结被执行人的财产；2.变卖、拍卖被执行人的财物；3.对拒不履行义务的被执行人进行罚款、拘留、限制高消费；4.对于有能力履行又拒不履行情节严重构成犯罪的，以拒不执行判决裁定罪判处三年以下有期徒刑。
随着时间的推进，对“老赖”实施“限制高消费”的严厉措施，建立失信被执行人信用惩戒系统，加大对逃避执行，特别是抗拒执行行为的打击力度，构建全社会的法治素养和信用意识，实现全方位的公民诚信体系，借助网络平台拍卖，开司法拍卖创新的先河（目前的网络拍卖有两大模式：一是浙江率先推出、江苏等八个省法院随后跟进的在淘宝网进行司法拍卖；二是以重庆、北京为代表的通过诉讼资产网的拍卖）。加强执行方面相关法律、法规的立法进程，一系列尝试、举措陆续出台。2010年7月，最高人民法院出台《关于建立和完善执行联动机制若干问题的意见》，明确规定了各成员单位的职责、执行联动机制的启动和运行程序。2014年7月25日，在福州召开的全国法院执行信息化建设现场会强调，要把信息化作为加强执行工作的“牛鼻子”牢牢抓住。2014年10月，十八大四中全会通过的《中共中央关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》明确提出：“完善司法体制，推动实行审判权和执行权相分离的体制改革试点。切实解决执行难，制定强制执行法，规范查封、扣押、冻结、处理涉案财物的司法程序。加快建立失信被执行人信用监督、威慑和惩戒法律制度”，再次将执行工作提升到一个新的高度。
本案除了反映出“执行难”的社会热点问题外，在二手房交易过程中的交楼确认流程、买卖合同中交楼押金的设计安排等方面还有很多细节可以好好挖掘。很多学区房或者是适合投资的房产，购房人确实存在根本没有现场看房的情况下签约过户的情形。在这种特殊情形下交易，除了要注意权利上有无瑕疵外，对于物业本身实际控制上的交接同样不可忽视。
本案中“前一任业主告诉其房子里住的是租客”等细节也是新业主可以好好利用的情节，如果有相关证据可以支持这一点，新业主的损失有机会从虚假陈述的前手业主那里追索。至于第一手业主林某兵、张某民在负有较大个人债务的情况下将涉案房产无偿赠与女儿的情况，完全符合债权人可行使撤销权的法律规定，法院判决撤销林某兵、张某民将涉案房产无偿转让给女儿的行为完全没有问题，令人遗憾的是在执行环节没有实现债权人的合法权益。