◆中介居间而员工代理业主 购房者大意税费或增8万
律师提示
房地产中介代理行业向来鱼龙混杂，既有上市公司、皇牌代理，也有害群之马、乌合之众，业务操作手法追求灵活多变，不良中介在做单过程中拍着胸脯乱承诺的情况并不少见，假扮业主或业主亲戚与购房人洽谈的事件也时有发生，如果购房人轻信中介口头承诺，未尽到必要的注意，则有可能陷入困境难以解脱。
典型案例
广州市民姜先生不但婚房没买成，女朋友也要闹分手了。事情的缘由在于，他买房前，某地产中介公司经纪人承诺只需要交契税和个税，没想签完合同后，他核查才发现，不但要交土地出让金还要交营业税，多出的税费近8万元，是之前的3倍多。
中介“保证房子没问题”
姜先生经过长时间的考察后终于看中了一套房子，为尽快定下婚房，姜先生当天再次带女友看房了解详情。
姜先生回忆称，当时接待他的是中介公司的经纪人林某、邓某两人。“他们一直强调这个物业是独家代理，保证房子不存在任何问题，而且房产证满了5年，除了个税和契税外，不需要缴纳营业税等其他费用。”
“我和女友都觉得挺划算的，但是想商量下再买。”姜先生说，就在这个时候中介出去接了个电话，回来急匆匆地说已经有人看中了房子，愿意出125万元的价格，要求姜先生尽快下定金抢下来。
转让房未交土地出让金
姜先生和女友随后赶到中介公司再次与中介商谈，并见到了一位自称梁某的人，其自称是业主亲戚，因为原业主年纪比较大所以委托她来办理卖房的事。姜先生说，梁某当时告知他已经和一位客户准备签合同，谈的价格是125万元。
“她急着要走，说是去签合同，我就有点慌。”姜先生说，在林某、邓某的劝说下，梁某愿意将房子以120.5万元的价格卖给他，中介费用2.2万元，定金5万元。
“回来后我越想越不对劲，觉得那天就跟演戏一样。”姜先生称，他第二天就找了个做中介的朋友咨询，这才发现原来房产证后面写着“未办有偿使用手续”。
“这样的房子因为没有补交土地出让金，并不能交易。”姜先生说，他朋友告知他可能买到了中介用于炒楼的房子。
要求退还5万定金被拒
3月26日，姜先生赶到中介公司协商，询问房子是否需要补交地价，中介不置可否，姜先生认为，中介在交易前有告知房屋所有情况的义务，他当时就提出要求退还定金，但被拒绝，事情陷入僵局。4月12日，姜先生再次与中介协商，对方表示关于补交地价的事原业主也不清楚，中介公司存在失误，但是对于如何解决没有给出明确答复。“他就说，如果我不买这个房就去法院告我，要求支付10%的违约金。”
在市房屋交易监管中心咨询时，姜先生得知这个房子办理房产证未满5年，所以还会产生成交价5.6%的营业税。姜先生说到，他发现当初自称是业主亲戚的梁某其实就是中介公司的员工，“我现在才知道，我是完全中了他们的圈套”。
记者通过网络搜索梁某电话号码，发现网上有多个该中介公司的招聘信息，联系人写的是“梁小姐”，号码与梁某的一致。
中介公司：工作有疏忽但不能终止合同
6月5日下午，中介公司人事部姚小姐表示，因为涉案物业是业主继承所得，所以业主代理人梁某一直以为该物业办理房产证够5年，且已经补交地价，所以该公司才声称不需要缴纳营业税与补交地价。
“梁某是不是你们的人？”对于姜先生的疑问，姚小姐表示，梁某之前确实是该中介公司某分行的秘书，但是在2月15日已经辞职。“我们承认工作有疏忽的地方，但是我们也愿意尽力解决这个问题。”姚小姐表示，中介公司随后找业主代理人（梁某）协商。“代理人愿意承担多出来的那些税费，但是我们不同意终止合同。”“他们看起来就是一起的，谁知道还会不会有什么问题？”对此，姜先生表示他现在已经不相信该中介公司。
房管部门介入调查
姚小姐出示了一份知会函，称姜先生若逾期不支付中介费用，将追究姜先生的法律责任。记者电话联系梁某，对方称其与原业主并非亲戚关系，对方只是其母亲的一个好友，其曾经在中介公司工作但早已离职。梁某认为，姜先生逾期不履行合同给她造成了损失，她也将追究。
目前广州市房屋交易管理中心相关部门已介入调查此事。
案例点评
本案的关键人物——“梁某”，既是中介公司员工，又以业主的代理人身份出现，即使其真的是一个月前刚刚从中介公司离职，也应对于此双重身份向购房人特别提示，否则在发生争议之后就很难自证清白。中介公司声称“梁某以为涉案物业是业主继承交换所得，该物业办理房产证已满5年，且已经补交地价，不需要缴纳营业税与补交地价”的辩解，也很难洗脱中介公司自身的责任。
案例中的核心问题在于代理与居间身份在法律属性上的天然冲突。代理，是代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为，被代理人对代理人的代理行为承担民事责任的法律关系；居间，是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的法律关系。代理人与居间人的区别在于：代理人基于代理权来代表委托人进行民事法律行为，而居间人并不代表委托人直接进行民事法律行为，仅为委托人报告订约机会或为订约媒介，并不参与委托人与第三人之间的关系。
简言之，代理人不可以双方代理，而居间人必然为撮合合同订立而居于合同双方之间。在二手楼交易中，中介公司通常是以居间人的身份出现，赚取的佣金也是居间服务的报酬。中介公司员工的作为会被理解成对中介公司的职务代理行为，在此前提下，当中介公司员工的职务代理行为与接受业主委托后从事的代理行为发生混淆时，引发争议就在所难免了。因此，《深圳经济特区房地产行业管理条例》明文规定：房地产经纪机构就同一宗业务，不得同时兼为经纪、代理行为。北京、上海、广州等地的行业规范中也有类似的相关规定，如果违反地方性法规或行业规范，中介公司难辞其咎。
另一个层面的问题在于，居间人有向委托人如实报告的法定义务，居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。房地产经纪机构开展业务，应当向交易当事人提供与合同成立有关的全面、真实的资料和信息，不得向交易当事人提供虚假、失实的资料，不得隐瞒交易情况。本案中介公司提供了不真实的物业税费成本资料，令购房人预算的交易成本增加三倍之多，其过错是显而易见的。从购房人的角度而言：看房，既要看物业现状有没有瑕疵、看周边环境宜不宜居家，也要看产权是否清晰、业主或业主代理人是否有权处分；算账，既要算房屋本体成交价格，也要算成交过程中的各类税费，不能仅凭业主或中介公司人员的口头说明。因此，购房人应对物业进行产权查询，了解物业产权是否清晰，是否被抵押或被查封，对于税费的承担应要求中介公司准确计算，并要求在合同中对购房人愿承担的税费额度进行精准约定，甚至可以在合同中约定解除条款，当实际税费超出业主或中介承诺及合同约定时，购房人可以行使合同解除权，只有这样，才能确保在这一方面不会突生意外。
结合上述两方面的分析，如果姜先生能举证证明签约之前中介公司及业主代理人明确向他描述的税费成本与实际情况存在非常大的偏差，可考虑以下两方面的救济途径：1、适用合同法中的相关条款，以重大误解与显失公平为由要求降低楼价变更合同条款或撤销该合同，2、就增加的税费成本向过错方中介公司进行追偿。
法律依据
《中华人民共和国合同法》
第五十四条 下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：
（一）因重大误解订立的；
（二）在订立合同时显失公平的。
一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。
当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。
第二十三章 居间合同
第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。
第四百二十五条 居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。
第四百二十六条 居间人促成合同成立的，委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的，由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。
居间人促成合同成立的，居间活动的费用，由居间人负担。
第四百二十七条 居间人未促成合同成立的，不得要求支付报酬，但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。
《中华人民共和国民法总则》（2017年10月1日起施行）
第一百六十一条 民事主体可以通过代理人实施民事法律行为。
依照法律规定、当事人约定或者民事法律行为的性质，应当由本人亲自实施的民事法律行为，不得代理。
第一百六十二条 代理人在代理权限内，以被代理人名义实施的民事法律行为，对被代理人发生效力。
《中华人民共和国民法通则》
第六十三条 公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。
代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。
依照法律规定或者按照双方当事人约定，应当由本人实施的民事法律行为，不得代理。
《广州市房地产中介服务管理条例》
第十四条 房地产中介服务机构向服务对象提供房地产中介服务时，应当书面说明下列事项：
（一）房地产中介服务机构的备案、年度检查的资质情况；
（二）中介服务涉及的房地产的权属、面积、使用年限、用途、抵押、租赁、使用限制等基本情况。