◆港人350万买下二手房 老人持菜刀拒交楼

◆港人350万买下二手房 老人持菜刀拒交楼

律师提示

购房者在房地产交易的过程中，通常只关注权属方面的风险，但物理上的移交决定了购房人能否顺利占有、使用房地产，建议购房者在购买二手房时，应尽量亲自现场看房查验，要注意观察物业的产权人与实际居住使用人是否一致，如果发现不一致时，需要确认并落实真实原因；如果是租客在使用，应了解租客有无放弃优先购买权；如果是家人居住，应了解家人对于物业出售的态度是否一致，存在态度不一致的情况应谨慎对待，在约定交楼押金时可增加押金的金额以增加其保障性。

典型案例

王先生以350万元买下的物业为101平方米的三房单位，位于深圳市南山区蛇口某小区。合同签署后双方顺利履行相关义务，王先生付完全部楼款，与业主杨女士到国土房产部门完成递件过户，王先生名下该物业的红本房地产证已核发，领取房地产证原件后，在法律上王先生已成为该物业的合法业主。“我拿着房产证上门收楼时，却未见杨女士的身影。”王先生称，杨女士与其签署买卖合同后便远去国外，“对交楼之事置之不理。”

“房子是家人出钱共同购买的，她（杨女士）没有经过家人同意私自出售，我们拒绝搬出去。”居住在该物业中的两位老人自称是杨女士的家属，阻止王先生收楼。王先生无奈之下到物业管理处办理水电停用手续，但占据该物业的两位老人通过接驳电源、从邻居借用水源等方式解决生活所需。一年来，王先生数十次试图进入自己的物业，均遭杨女士家人的暴力阻止。“每次上门收楼，老人连门都不让我进，更别说对话协商的可能了。”据了解，王先生先后报警四五次，警方出警后因物业中居住的为两个老年人，且每次上门调解纠纷时两位老人均拿出菜刀以死相逼，警方担心出现人身伤害而阻止王先生强行收楼。王先生称，他也试图通过向街道办、南山区侨办等政府部门投诉，要求协调解决，但至今未有效果。

王先生买下的物业为101平方米的三房单位，小区内同户型的物业整套租金目前已达8000多元/月，按此计算，由于无法收楼，一年来王先生至少损失10万元。“成交时合同约定预留了五万元交楼押金，但这五万元是用于保证结清物业欠费、物品损坏补偿的。”王先生称，该物业被非法占用期间的房租损失已远远超过五万元的交楼押金。据了解，王先生已向南山区人民法院提起了诉讼，法院已受理。在等待司法程序的漫长过程中，王先生的损失每天都在增加，更重要的在于，即使通过法院强制执行收回物业，但物业被非法占用期间所带来的经济损失，恐怕很难从两个老人身上执行回来。

案例点评

从本案例来看，王先生对该物业的物权合法有效，受法律保护；杨女士家人对该物业的非法占据是严重的侵权行为，太不应该。

建议购房者在购买二手房时，应尽量亲自到现场看房查验，要注意观察物业的产权人与实际居住使用人是否一致，如果发现不一致时，需要确认并落实真实原因；如果是租客在使用，应了解租客有无放弃优先购买权；如果是家人居住，应了解家人对于物业出售的态度是否一致，存在态度不一致的情况应谨慎对待，在约定交楼押金时可提高押金的金额以增加其保障性。

警方处理中过于考虑执法风险

警方在此事的处理过程中过于考虑社会维稳因素，没有考虑到物权法是最高层级立法，没有考虑对于财产所有权的保护是更高层面的司法追求，仅因为侵权人是两名老人以死相逼占据该物业，就阻止业主依法行使所有权，思维方式和考虑的因素过于片面，难免被人诟病为了防止自身的执法风险宁愿不作为。

法律优先保护物权

当物权与债权（或许杨女士家人对杨女士享有债权，事实上杨女士家人也是以此为由霸住物业不走）发生碰撞时，优先受到保护的应当是物权。物权法的重心在保护所有权不受侵犯，旨在维护财产的“静态安全”；而债权法的重心在于保护和促进财产的流转，旨在保护财产“动态安全”。物权的公示公信效力明显高于债权的私下约定效果。