◆开发商更名并不能逃避责任 迟延办证应及时追究

◆开发商更名并不能逃避责任 迟延办证应及时追究

律师提示

八年前买的房子至今仍无房产证，这一切都源于物业未进行备案式竣工验收，开发商不具有《档案合格证》，一般来说，办理房产证需要历经开发商完成初始登记、购房人向房管部门提出申请、房管部门审查材料发证等程序，开发商如无法举证证明自身不存在免责事由，则应当承担迟延办证的违约责任。对于开发商来说，可在合同中约定足够的办证期间及购房人不积极配合时，开发商不承担迟延办证责任的免责条款等；对于相当多的购房人来说，在具备办证条件下，应抓紧时间办理，否则一旦出现开发商人员变动、办公地点搬迁等情况无法获得开发商的协助，办证将非常困难，影响业主权益。

典型案例

回忆起八年前排队买房的火爆场景，70岁的张大爷至今难忘。“2800元/平方米，多便宜啊，大家都抢疯了，想买房那得排大队啊。”可激动没持续多久，张大爷就再也乐不起来了。说好一年后就能办下来的房产证，在房子买下来两年后，一直没有任何音信。“小区许多居民都坐不住了，纷纷上开发商那里去找，开发商今天说明天办，明天拖后天，就是没有实际行动。”小区居民李先生表示，当年他急着用钱，把房子卖给别人，因为没有房产证，只好让买主一直等，而买主当时是租房住。“后来买主和我说，他不能一直租房等，如果再下不来房产证，房子就不买了。”李先生表示，没办法，他只好一直去找开发商，开发商自觉理亏，答应为李先生的买主“报销”租房费。“当时说得挺好，我也信了，但后来那就成了口头承诺，根本没兑现，卖房的事儿黄了，买主租房钱还是我垫付的。”同小区的刘女士一提起房产证，更是满腹怨气，“没有房产证，孩子上学都耽误了，谁给我们一个解释啊。”

据小区多名房主介绍，小区并非所有楼都没有房产证，而是只有五栋楼没有办下来，包括两栋多层和三栋高层。李先生表示，他们也多次向相关部门反映此事。2012年，他们得到反馈，阳光维也纳小区未进行备案式竣工验收，开发商不具有《档案合格证》，必须补齐手续后才能办理房产证，而开发商沈阳顺意福莱英房地产开发股份有限公司也答应尽快补办手续，为业主办理房产证。

本以为此次开发商表态就算见到了曙光，没想到，开发商却没了踪影。“开发商的办公场所就在阳光维也纳A座4楼，以前大家常去找，但后来那里就铁将军把门，敲门没人开，电话没人接，一下子就失联了，也不知道人去哪了。”李先生表示，其实有人看见过开发商的工作人员在4楼进出，但想找到他们却是非常难。

与此同时，一个叫尚书微公馆的项目在阳光维也纳A座开始售卖。“开发商的名字叫沈阳天意同禄房地产开发有限公司，虽然公司名字变了，但我们隐隐感觉和原来的公司就是一家的，我们一去问，他们就说不知道阳光维也纳的开发商，他们之间没有关系。”

记者来到阳光维也纳小区后随机采访了多位业主，他们几乎都表示不知道开发商现在身在何处。张大爷说，他只是听说在A座4楼有人看见过开发商的人，但没有人敲开过那道门。随后，记者来到阳光维也纳A座4楼。出了电梯，便看见一道防盗门。门前没有任何的公司牌匾和名称。透过防盗门的门缝，能看到里面是一个办公场所，但却空无一人。门的旁边安装一个带有按钮的对讲机和一个刷卡器。记者按了多次按钮后，一位年轻女子拿起对讲机警惕地询问记者的身份。在得知是记者后，年轻女子表示领导不在，根据上级交代，不能放任何人进去。“你们这里是阳光维也纳的开发商不？”听到这样的询问后，女子说“是，但领导不在”。但随后，该女子又否认了刚才的说法。“我们是微公馆的，不是阳光维也纳的。”在A座3楼，是小区的物业。听说是找开发商，一位物业工作人员表示，他们是刚接手的，对此不熟悉。“我们也没有开发商的联系方式。”

在阳光维也纳A座临街的门市中，尚书微公馆的销售中心正在营业。门前的宣传板上打出“五证齐全”的招牌。记者以欲购买尚书微公馆房产的名义咨询一位售楼员。售楼员表示，房子卖得挺好，而且五证齐全。“你们和阳光维也纳的开发商是一个吧，听说维也纳许多房子因五证不全办不下来房产证。”售楼小姐表示，房产证能否办下来和五证是否齐全没有关系。“我们尚书微公馆的开发商名叫沈阳天意同禄房地产开发有限公司，和阳光维也纳的开发商不是一个名。但实际上，我们两个就是一家，只是我们一直不承认，也没公开。”这位售楼员表示，他们公司在负责阳光维也纳的遗留问题，但一般人都不知道。

案例点评

本案的看点有两个，其一，在于如何理解独立法人的意义，如何判断两个名称的开发商只是同一个主体换了“马甲”还是分属不同的法律主体；其二，在于迟延办证的法律后果。

一、公司更名并不能逃避承担法律责任，本案中的两个开发商应该不是单纯的换“马甲”。

我国的民法总则第五十七条和第五十九条规定，法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织，法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。法人应当具备下列条件：1.依法成立；2.有必要的财产或者经费；3.有自己的名称、组织机构和场所；4.能够独立承担民事责任。法人主要有机关法人、事业法人、企业法人和社团法人四种，民法总则中则描述为营利法人与非营利法人。公司就是最为普遍的法人形式，从上述规定可以判断公司因为具备独立的民事行为能力、能够独立承担民事责任而具备独立的法律人格，事实上公司需要经核准登记而成立，核准的内容基本就是公司成为企业法人所必备的上述四个基本条件。

独立名称、独立意思、独立财产、独立责任是独立人格的四大要素，企业的子公司具备独立的法律人格而分公司则不具备独立的法律人格。公司股东另外依法注册的其他公司理论上是另一个独立的法律主体，并非简单地换个“马甲”，因此法律责任的承担并不必然存在关联性、连带性。只有在股东虚假出资、出资不足、抽逃出资、公司与股东的资产混同、财务账目混同或业务混同等特殊情况下，股东需要对公司的债务承担无限连带责任，通常情况下，股东以出资额为限承担有限责任。

本案例中，两个开发商“沈阳顺意福莱英房地产开发股份有限公司”与“沈阳天意同禄房地产开发有限公司”的关系，从各方面情况分析，二者是分别注册的独立法人之可能性更大，只不过存在大股东或实际控制人一致等关联而出现二者在同一场所办公的现象，但在法律上应属不同的法律主体，各自承担自身的法律责任。业主们隐隐约约所感受到的“开发商改名、感觉和原来的公司就是一家”暂时没有足够的证据，如果顺意福莱英公司的股东存在上述虚假出资、出资不足、抽逃出资、公司与股东的资产混同、财务账目混同或业务混同等特殊情况时，阳光维也纳的业主可以要求该开发商的股东承担连带责任，而且如果顺意福莱英公司的股东在天意同禄公司也持有股份，那么追究该股东的法律责任时可追及到其在天意同禄公司所持股份。当然，如果有证据证明两家公司存在利益输送或恶意的关联交易时，阳光维也纳的业主作为顺意福莱英公司的债权人，可以向顺意福莱英公司与天意同禄公司主张行使代位权或撤销权。

二、“迟延办证”辨析

“迟延办证”与“迟延交楼”一起并称为房地产开发领域内的两大常见违约行为，本书中的《开发商晚于合同约定交楼 法院为何不支持购房人赔偿请求》详细解析了“迟延交楼”的法律后果及责任分配，本案例就来说说“迟延办证”的事儿。

产生迟延办证的原因众多，有些是由于房地产行政主管部门或政府指定的测绘机构等部门工作拖延、失误等因素，有些是购房人自身未按时缴交契税等原因，这两类情况下开发商进行免责抗辩相对容易。

北京市朝阳区法院在审判望京新城25户业主诉开发商迟延办证的群体性案件中，就认为“开发商的建设、销售手续都合法齐备，其从房屋竣工后不久，即开始办理有关房屋的权属登记手续，考虑到望京新城项目的特殊性和北京市办理权属登记手续的现状，难以认定开发商在此过程中存在过错”，判决驳回了25户业主索赔违约金的诉讼请求。但大多数情况下迟延办证的原因是开发商的土地使用手续不合法、未支付完土地使用权出让金、擅自变更规划设计、超出了原批准的容积率开发、搭建违法建筑、拖欠施工单位工程款导致施工单位不移交建设工程资料等，都可能出现无法通过规划验收、竣工验收或其他情形导致无法完成房屋初始登记进而影响购房人产权证书的申领。

办理房地产证到底是单方义务还是双方义务，房屋产权转移登记究竟是开发商的单方义务，还是由购房人申请、开发商在此过程中协助提供必要的证明文件，其实一直以来，都有不同的认识与理解。在1995年《城市房地产管理法》、1998年《城市房地产开发经营管理条例》、2001年《商品房销售管理办法》等这些规范性文件中均未规定迟延办证的法律责任，也未找到开发商单独承担办证义务的内容。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条更是明确规定商品房的购买人应当自行办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，开发商只是予以协助并提供必要的证明文件。房地产开发企业的协助主要指办理完毕房屋所有权初始登记，履行通知义务等。但是，到了2003年最高人民法院制定审理商品房买卖合同纠纷的司法解释时，将迟延办证作为一个重点问题，规定了开发商的严格责任。由于该司法解释第十八条与《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条的规定不一致，导致对办理房屋权属证书义务主体的理解出现分歧。现实中很多地方的房产登记机构对于一手房不接受小业主的登记申请，只接受开发商的批量申请，也在一定程度上促成了办证是开发商义务的固定认识。一般来说，办理房产证需要历经开发商完成初始登记、购房人向房管部门提出申请、房管部门审查材料发证等程序，涉及开发商、购房人和房管部门三方主体，三方的行为具有关联性、递进性。事实上，在按揭购房的情况下，开发商对银行承担阶段担保责任，只有办理出房产证并进行抵押登记、银行取得了该房屋的不动产抵押权后开发商的担保责任才能解除，因此开发商有全力配合尽快办理出购房人房产证的动力。

开发商完成初始登记并协助购房人提交了真实、完整的资料后，房产证的办理就取决于购房人及房管部门的行为了，房产证办理的期限也是开发商所不能控制的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条所规定的迟延期限，有点脱离现实。审判实践中，考虑到开发商对产权转移登记办证的各环节具有全局性的了解，大部分的资料文件也由开发商提供，对于是否存在非开发商原因的免责事由更为清楚，法院让开发商承担了更多的举证责任，需要开发商来举证证明自身是否存在免责事由。最高人民法院原副院长张军曾说：“当遇到必须确定哪一个方面的利益需要重点保护，遇到冲突必须解决的时候，我们在业主、物业公司或者开发商之间必须做出倾斜、做出选择的时候，要向业主这方面加以倾斜。”所以，开发商为预防出现迟延办证纠纷应在以下几方面予以注意：合同中约定足够的办证期间；合同中明确约定购房人不积极配合时开发商不承担迟延办证责任的免责条款；对于迟延办证的违约金标准应合理约定；履行办证通知、催告应采取恰当的书面送达方式；送达证明、邮寄凭证应妥善保存。

对于相当多的购房人来说，按揭贷款购得的物业，房产证即使办出来也得抵押在银行，再加上近年政府的税费政策时常变化，有些人拖延办证却意外赶上节省税费支出的好事，个别业主在面积差异、质量瑕疵等方面与开发商存在争议未解决因而推迟办证手续方面的配合，这些原因都给相当多的人拖延办证的理由。需要给予这些人的风险提示是：如果购房人未能尽快获得房屋所有权证，其物权始终处于未经公示公信的阴影下，购房人无法进行买卖、置换、赠与、继承，甚至拆迁时都难以及时获得足额拆迁补偿，因此，在具备办证条件下，购房者应抓紧时间办理，否则一旦出现开发商人员变动、办公地点搬迁等情况无法获得开发商的协助，办证将非常困难，影响业主权益。另外特别需提醒的是，逾期办证的违约金请求权存在诉讼时效问题，如确系开发商原因长期无法取得房产证，应当注意2年的诉讼时效期限，否则超过2年诉讼时效部分的违约金请求将难以获得支持（即将于2017年10月1日施行的《中华人民共和国民法总则》将诉讼时效延长到三年），本案中涉及的阳光维也纳项目长达8年仍无房产证，如果业主们去法院起诉开发商，法院很可能只支持业主们最近2年的违约金请求。

法律依据

《中华人民共和国民法总则》

第五十七条 法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。

第五十八条 法人应当依法成立。

法人应当有自己的名称、组织机构、住所、财产或者经费。法人成立的具体条件和程序，依照法律、行政法规的规定。

设立法人，法律、行政法规规定须经有关机关批准的，依照其规定。

第五十九条 法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。

第六十条 法人以其全部财产独立承担民事责任。

第一百八十八条 向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年。法律另有规定的，依照其规定。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。法律另有规定的，依照其规定。但是自权利受到损害之日起超过二十年的，人民法院不予保护；有特殊情况的，人民法院可以根据权利人的申请决定延长。

《中华人民共和国民法通则》

第三十六条 法人是具有民事权利能力和民事行为能力，依法独立享有民事权利和承担民事义务的组织。

法人的民事权利能力和民事行为能力，从法人成立时产生，到法人终止时消灭。

第三十七条 法人应当具备下列条件：

（一）依法成立；

（二）有必要的财产或者经费；

（三）有自己的名称、组织机构和场所；

（四）能够独立承担民事责任。

《中华人民共和国公司法》

第三条 公司是企业法人，有独立的法人财产，享有法人财产权。公司以其全部财产对公司的债务承担责任。

有限责任公司的股东以其认缴的出资额为限对公司承担责任；股份有限公司的股东以其认购的股份为限对公司承担责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十八条 由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：

（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；

（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；

（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

第十九条 商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

《城市房地产开发经营管理条例》

第三十三条 预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。

《房屋登记办法》

第三十条 因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：

（一）登记申请书；

（二）申请人身份证明；

（三）建设用地使用权证明；

（四）建设工程符合规划的证明；

（五）房屋已竣工的证明；

（六）房屋测绘报告；

（七）其他必要材料。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第六十条 国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。