◆购房付款后房子被查封 如何救济有讲究

◆购房付款后房子被查封 如何救济有讲究

律师提示

购房过程中遭遇房子被查封的情况并不少见，多数是因卖家有债务纠纷，建议买方在购房前应提高警惕，不仅要了解房产有无抵押记录，还要查询卖房人有无涉及诉讼。法律对“全额付款、实际占有且无过错”的第三人进行适当保护以实现实质正义，如购房人已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行，此情况下亦可实现与支付全款同样的排除执行效果。因此，遇上购房后被查封的情况，如果购房人还想要房子，可以向法院提出执行异议，说明情况，与法院进行协商，如果符合解封条件，法院可以解封，买卖双方可办理过户手续。如果尚未办理过户，只要买方支付了全部购房款并实际占有，房屋应归买方，法院应当解封。

典型案例1

陈先生花200多万元买房，付了钱却被法院查封无法过户；阿杰交了89万元购房款后，房子也被查封……近日，购房人陈先生和阿杰先后向厦门市集美区人民法院提出异议，请求解除查封。法官介绍，最近法院频频受理此类案件，多数是因卖方有债务纠纷，建议买方在购房前应提高警惕，不仅要了解房产有无抵押记录，还要查询卖房人有无涉及诉讼。

购房人陈先生起诉说，他看中集美区一高档小区的一套房产。当时，他和业主小林谈好总价200多万元，随后双方签订了购房合同，陈先生支付了购房款80万元，剩余购房款每月按揭支付。不过，因为该楼盘属于新建小区，房屋产权尚未办理。因此，陈先生与小林迟迟未办理过户手续。双方签合同后，陈先生就满心欢喜地投入到新房装修中。可是，房子装修不到一半，陈先生才得知自己买的房子被法院查封了。这个突如其来的消息把陈先生吓坏了，他赶紧跑到法院了解实际情况。原来，是小林与别人有纠纷被告上法庭，起诉方为防止小林转移财产就向法院申请保全查封了这套房子。陈先生很郁闷，明明是自己花钱购买的房子，而且购房时房子也未被查封，怎么现在就被小林的纠纷牵连了呢？近日，陈先生针对查封行为向集美法院提出异议，请求解除查封。

集美法院经过审理认为，陈先生虽与小林签订了购房合同，但并未全额支付购房款，不符合法律规定的可以解除查封的情形，驳回了陈先生的请求。

付了购房款，房子被查封，又无法解封，买方该咋办？对此，法官分析，如果不符合解封条件的，买方可申请解除购房合同。除要回所有购房款外，还可主张卖方违约，要求其赔偿损失。

典型案例2

最近，花钱买房后遭遇查封的人还很多，购房人阿杰也遇上了同样的麻烦。他支付了89万元购房款后，因前业主身陷经济纠纷，房屋遭查封。阿杰为买下了集美区一套房产与业主阿强签订房屋买卖合同。合同签订当天，阿杰向阿强支付了10万元定金。此后，阿杰又支付了79万元购房款。双方办理了全权委托公证，由阿杰自行办理房屋的过户手续。可是，谁也没想到，购房款都付了，就在双方签订购房合同后的一个月，房子竟被法院查封了。后来，阿杰才了解到，因为业主与他人的债务纠纷，房子被外地法院查封，因此不能办理过户手续。近日，阿杰无奈之下向法院提起了诉讼，请求判令解除房屋买卖合同，要求业主返还79万元购房款并赔偿双倍定金20万元。

集美法院作出一审判决，认为双方均同意解除合同，根据合同法规定，阿杰主张的返还79万元购房款于法有据，而且，阿强的行为已构成违约，应双倍返还定金20万元。

案例点评

厦门发生的这两个案例具有一定的特殊性，第一个案例的特殊性在于购房人陈先生购买的是一手业主小林尚未办出产权证的二手房，由于交易过程必须等一手业主的产权证办出后才能进行下一步交易，时间跨度大，业主因楼市火爆返价不卖或是因业主个人债务纠纷涉诉物业被查封的情况经常出现，从法理上分析，房屋产权证未办出的情况下业主与购房人所签的合同并不是完全意义上的房地产买卖合同，而是一个预约性的房地产买卖合同，在这种情况下尽可能地降低前期支付金额，将大量资金进行监管待安全交易顺利过户后再解除监管付给业主，会是更为现实的风险管理手段；第二个案例的特殊性在于，业主阿强在购房人阿杰支付全款后做全权公证委托，由购房人阿杰自己办理过户手续，阿杰未及时办理过户手续一个月之后发现物业被查封，业主无须赎楼、购房人一次性支付全额楼款的方式理应是最快捷最省事的交易类型，购房人应抓紧时间递件过户出证方能确保自身的安全，当然，这个案例中还有一个情况未交待清楚，如果业主阿强办理一个全权委托公证给购房人阿杰，购房人阿杰理论上也不能凭业主做给自己的委托书将物业过户给自己，否则就构成法律所禁止的“自己代理”，相信当地的房管产权部门也不能接受这样的递件过户申请，但如果是做给第三方，那么如何确保持业主公证委托书的第三方能勤勉尽责地配合买方递件过户，估计是购房人阿杰压根就没有考虑过的问题。

当然，这两个案件的共性更值得探讨，当购买的物业出现被查封的情形时，能否提出执行异议要求解除查封，能否得到法律的支持，是风险管理措施之外的救济路径选择所必须重点考虑的内容。根据相关规定，人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权，而保护无过错的善意第三人利益，也是市场经济时代背景下法治的一个重要特征，最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称查封规定）中明确了“被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结”，上述内容即是案例情况介绍中厦门当地法官所说的“购房人需要同时符合三个条件才能解封，第一，支付全部价款；第二，实际占有房产；第三，没有过错，与卖房人的纠纷无关”法律依据来源。2015年5月，最高人民法院公布并实施的《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称执行异议规定）试图通过执行异议和复议的监督程序，对执行案件的办理流程进一步梳理和规范，中间也有部分涉及不动产方面的内容，例如第二十八条明确规定了金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议人民法院应予支持的情形：“（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记”。对于购买开发商开发的一手房的购房人也在第二十九条提供了专门的保护条款，“买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”。这里需要提醒购房人关注的几个要点是“查封之前已合法占有该不动产”、“已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行”以及“非因买受人自身原因未办理过户登记”，如果没有这几方面的情形，购房人仍然无法提出执行异议。

物权法规定不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记的不发生效力，而查封规定、执行异议规定作为司法解释，其中的有关条文与物权法上述规定是存在着明显差异的，当然查封规定、执行异议规定不可能突破不动产变动的登记公示原则，只是在未过户特殊情形下设定了债权人对不动产所享有的一定权利。因为登记本身难免疏漏或出错，需要对“全额付款、实际占有且无过错”的第三人进行适当保护以实现实质正义，这样也有利于稳定交易秩序和法律关系，同时兼顾了法律效果和执行成本的双重考虑。相较而言，执行异议规定则给予异议人更大的选择空间，已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行的情况下，亦可实现与支付全款同样的排除执行效果。

对于已实际占有的受让方的优先保护，在很多司法解释中都有体现，例如最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》就对于“一地多卖”均未办理登记手续的情形下已先行合法占有投资开发土地的受让方给予了优先履行权的特殊保护，最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》也对于须登记的特殊动产订立多重买卖合同情形下先行受领交付的买受人提供了类似的优先保护。查封规定中仅要求实际占有，而在执行异议规定中变成了合法占有，这两个规定的条文中均将“占有”作为排除执行的必备要件之一，赋予先占者一定的优先权，查封规定的“实际占有”表明该不动产的事实状态，并无对该占有合法性进一步审查之意，而执行异议规定中的“合法占有”，将审查范围扩大到占有原因，执行异议规定的要求明显更严苛。

当然，对于执行申请人也有其他的救济途径，执行申请人不服的，可以依据民事诉讼法司法解释第三百零六条提起执行异议之诉，由于该诉讼适用普通程序，可以依据该司法解释第三百一十三条的标准，充分审查异议人是否享有足以排除强制执行的民事权益，包括对异议人占有不动产的合法性进行审查。

具体到本次点评的这两个案例，购房人基本都支付了全款，在此背景下能够排除查封或强制执行的法律效果应当是重点追求的目标，如果不符合前面评述的相关要件，就只能退而求其次，只好按办案法官分析的那样“申请解除购房合同，除要回所有购房款外，还可主张卖方违约，要求其赔偿损失”了。

法律依据

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉执行程序若干问题的解释》

第十五条 案外人对执行标的主张所有权或者有其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利的，可以依照民事诉讼法第二百零四条的规定，向执行法院提出异议。

第十六条 案外人异议审查期间，人民法院不得对执行标的进行处分。

案外人向人民法院提供充分、有效的担保请求解除对异议标的的查封、扣押、冻结的，人民法院可以准许；申请执行人提供充分、有效的担保请求继续执行的，应当继续执行。

因案外人提供担保解除查封、扣押、冻结有错误，致使该标的无法执行的，人民法院可以直接执行担保财产；申请执行人提供担保请求继续执行有错误，给对方造成损失的，应当予以赔偿。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》

第四百六十四条 根据民事诉讼法第二百二十七条规定，案外人对执行标的提出异议的，应当在该执行标的执行程序终结前提出。

第四百六十五条 案外人对执行标的提出的异议，经审查，按照下列情形分别处理：

（一）案外人对执行标的不享有足以排除强制执行的权益的，裁定驳回其异议；

（二）案外人对执行标的享有足以排除强制执行的权益的，裁定中止执行。

驳回案外人执行异议裁定送达案外人之日起十五日内，人民法院不得对执行标的进行处分。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》

第二条 人民法院可以查封、扣押、冻结被执行人占有的动产、登记在被执行人名下的不动产、特定动产及其他财产权。

未登记的建筑物和土地使用权，依据土地使用权的审批文件和其他相关证据确定权属。

对于第三人占有的动产或者登记在第三人名下的不动产、特定动产及其他财产权，第三人书面确认该财产属于被执行人的，人民法院可以查封、扣押、冻结。

第十六条 被执行人将其财产出卖给第三人，第三人已经支付部分价款并实际占有该财产，但根据合同约定被执行人保留所有权的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人要求继续履行合同的，应当由第三人在合理期限内向人民法院交付全部余款后，裁定解除查封、扣押、冻结。

第十七条 被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。

《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》

第一条 在执行程序中，被执行人的财产被查封、扣押、冻结后，人民法院应当及时进行拍卖、变卖或者采取其他执行措施。

第二十条 在拍卖开始前，有下列情形之一的，人民法院应当撤回拍卖委托：

（一）据以执行的生效法律文书被撤销的；

（二）申请执行人及其他执行债权人撤回执行申请的；

（三）被执行人全部履行了法律文书确定的金钱债务的；

（四）当事人达成了执行和解协议，不需要拍卖财产的；

（五）案外人对拍卖财产提出确有理由的异议的；

（六）拍卖机构与竞买人恶意串通的；

（七）其他应当撤回拍卖委托的情形。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十七条 申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。

第二十八条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

第二十九条 金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；

（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。

第三十条 金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。

第三十一条 承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。

《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第十条 土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：

（一）已经办理土地使用权变更登记手续的受让方，请求转让方履行交付土地等合同义务的，应予支持；

（二）均未办理土地使用权变更登记手续，已先行合法占有投资开发土地的受让方请求转让方履行土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

（三）均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持；

（四）合同均未履行，依法成立在先的合同受让方请求履行合同的，应予支持。

未能取得土地使用权的受让方请求解除合同、赔偿损失的，按照《中华人民共和国合同法》的有关规定处理。

《最高人民法院〈关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释〉》

第十条 出卖人就同一船舶、航空器、机动车等特殊动产订立多重买卖合同，在买卖合同均有效的情况下，买受人均要求实际履行合同的，应当按照以下情形分别处理：

（一）先行受领交付的买受人请求出卖人履行办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；

（二）均未受领交付，先行办理所有权转移登记手续的买受人请求出卖人履行交付标的物等合同义务的，人民法院应予支持；

（三）均未受领交付，也未办理所有权转移登记手续，依法成立在先合同的买受人请求出卖人履行交付标的物和办理所有权转移登记手续等合同义务的，人民法院应予支持；

（四）出卖人将标的物交付给买受人之一，又为其他买受人办理所有权转移登记，已受领交付的买受人请求将标的物所有权登记在自己名下的，人民法院应予支持。