◆信用问题房贷申请未获批 买家被判现金支付全额房款
律师提示
房地产买卖合同关系中，买方的主要义务是按约交付楼款，由于房地产的总价过高，绝大多数买方需要通过银行按揭贷款的方式来实现买房的梦想。但是，银行按揭有其特定的条件与要求，不符合银行审核条件与要求的贷款申请人，有可能面临无法通过银行贷款来履行付款义务需变更付款方式或承担违约责任的不利局面。建议当事人在合同签署之前应当提前了解自己的履约能力及资信状况，必要时需要提前查询；合同签署之后应当积极按约履行，不能任意扩大合同对方的义务，如无法通过银行贷款来履行付款义务，应与对方好好协商，积极寻找妥善的解决方案。
典型案例
2013年8月1日，张先生向某开发商购买了一套房产，总价76万余元，付款方式为分期付款、商业贷款。合同约定，张先生在支付首付房款后，应于8月28日前另支付房款53万余元。在合同补充条款中约定，如银行因张先生的原因，未批准贷款申请，张先生应在合同约定的时间内采用现金方式支付房款。
合同签订当日，张先生支付了23万余元首付款，并在开发商指定的银行办理了申请贷款手续。然而，张先生却出现了个人信用问题，银行最终未批准其贷款申请。开发商将此情况告知了张先生，但双方未能就后续付款事宜达成一致。为此，开发商提起了要求张先生支付剩余房款53万余元及诉讼费由张先生承担的诉请。
张先生辩称，自己在付了首付后进行了贷款申请，但开发商没有告诉银行方面贷款事项，更没有提到资信事宜，故开发商没有尽到告知义务。现无法进行贷款，开发商要求一次性支付是没有权利的，故要求法院驳回诉讼请求。
法院认为，在合同履行过程中，因张先生的个人信用问题，银行未批准贷款申请，造成其至今未支付剩余房款，双方就此对合同的履行产生争议，根据约定，银行因张先生原因，未批准贷款申请，张先生应在约定的时间内采用现金方式支付贷款部分房款，如逾期，开发商有权选择继续履行合同或解除合同。现开发商诉请支付剩余房款，张先生表示继续履行合同。然而张先生辩称“开发商没有告诉银行方面贷款事项，没有提到资信事宜，没有尽到告知义务”的意见显然不符合关于其需采用现金方式支付贷款部分房款的情形。张先生的抗辩不能成立，不予采信。
案例点评
房地产买卖合同关系中，卖方的主要义务是按约交付房产，而买方的主要义务则是按约交付楼款。由于房地产的总价过高，绝大多数买方需要借助第三方的融资来实现，目前通过银行按揭贷款的方式来实现买房的梦想，已成为大多数购房人的主流选择。但是，银行按揭有其特定的条件与要求，不符合银行审核条件与要求的贷款申请人，有可能面临无法通过银行贷款来履行付款义务需变更付款方式或承担违约责任的不利局面。
房地产买卖过程中，除了以房地产为标的物的买卖法律关系之外，通常还伴随着买房人与贷款银行之间的借款关系，这两个法律关系分别在不同的特定主体之间发生效力：房地产买卖合同在开发商（或二手业主）与买方之间设定权利义务；按揭借款合同在银行与借款人（即购房人）之间设定权利义务（当然开发商有可能在办出买房人名下房地产证并做完抵押登记之前向银行提供担保，但开发商在此法律关系中仅仅只是担保人的角色）。
根据债的相对性原则，买房人不得以按揭借款合同无法实现来抗辩房地产买卖合同中的付款义务履行不能，张先生辩称开发商没有告诉银行方面贷款事项、未尽告知义务是完全站不住脚的，因为按揭借款合同是张先生与按揭银行所签署，按揭银行的贷款要求及条件在按揭借款合同中有明确约定，张先生与按揭银行签约，即表示张先生接受了按揭借款合同中义务，开发商并没有告知张先生贷款细节及资信可能影响银行是否放贷的法定义务，事实上张先生与开发商所签的房地产买卖合同中对于买房人无法及时获取银行贷款的情况已进行了明确约定，如果张先生无法获取银行贷款，应当按房地产买卖合同中的约定来补救。
建议当事人在合同签署之前应当提前了解自己的履约能力及资信状况，必要时需要提前查询，一两个月信用卡未按时还款，都可能构成不良信用记录，当事人自己未必记在心上，可是到了申请银行贷款时，任何细微的不良信用记录都可能是实质性障碍。合同签署之后应当积极按约履行，不能任意扩大合同对方的义务，以开发商未充分介绍限购政策或是开发商没有讲清楚银行何种情况下不放贷款为由来拒绝履行并不是最优选择，从作者多年的从业经验来看，以这种事由作为抗辩的主张基本上都被法院驳回了，完全没理由的抗辩于事无补，不如好好协商，积极寻找妥善的解决方案方为上策。