前　言

Foreword

近年来房地产价格的过快上涨成为社会的一个突出问题，然而是什么原因造成了目前的高房价？联系到2004年3月31日，旨在经营建设用地领域全面推行土地招拍挂的“8·31大限”政策出台后，土地出让费用的大幅上涨与房价飞涨的时期基本一致，以中国房地产业协会的杨慎（2003）、包宗华（2004）和以陈淮（2004）为主的建设部课题组为代表，他们认为正是由于在土地交易时大量采用了价高者得的拍卖方式，导致地价激增从而拉动房价的飞涨，这一“成本推动论”的观点自然也得到了以华远集团总裁任志强为首的广大开发商的拥护。任志强更是表示如果土地不以招拍挂方式出让，中国房价至少下降20%。然而，与之相反的是国土资源部的“需求拉动论”观点，时任副部长的贠小苏（2006）认为，经营建设用地的招拍挂制度虽然导致地价上涨，但却不一定抬升了房价，影响房价最重要的因素是房屋市场的供求关系，土地是房地产业的一个生产要素，对土地的需求是由对房屋需求产生的引致需求。正是由于房屋市场上的供不应求，房价上涨使得开发商对土地需求增加，拉动了地价上涨，为此国土资源部于2009年6月23日特意对外公布了其对全国105个城市620个房地产开发项目的抽样调查结果，指出地价占房价比例平均为23.2%，其中在30%以下的约占78%，以此回应外界对其推高房价的指责。(https://www.daowen.com)

由此引发了我们对下面一系列问题的思考：在目前土地招拍挂政策的制度背景下，房价与地价的内在运行机理有什么特点？地价上涨对目前日益高涨的房价究竟有多大影响？我国幅员辽阔，不同地区经济发展水平差异很大，地价对房价的影响是否存在明显区域差异？造成这种差异的原因又是什么？特别是备受争议的土地招拍挂制度实施到底在多大程度上提升了我国的房价？造成我国目前房价与地价双高现象的深层次原因是什么？本书就主要致力于寻求上述问题的答案。