第四节 创新之处
根据复旦大学陆铭教授对经济学研究创新的分类，好的研究主要体现在新思想、新方法和新数据三个方面，这三者的贡献自然是边际递减的。按照这个评价体系，对本书存在的创新之处作出如下归纳。
一、新思想
（一）针对招标、拍卖和挂牌三种不同的土地市场化出让方式，从理论上证明了地价对房价的影响程度是有区别的
不同于一般学者进行的关于划拨、协议和招拍挂市场化出让之间的比较，本书通过建立一个体现房屋质量差异，包括开发商、政府、购房者在内的房地产市场一般均衡模型，对招标、拍卖和挂牌三种市场化出让方式进行了区分。研究发现，在土地采用招标出让时，如果容积率是由地方政府内生决定的，那么在政府追求房地产净收益最大化的情况下，本书证明了地价在短期内并不影响房价。如果土地采用拍卖出让，同样通过建立一个包括开发商和政府在内的房地产市场局部均衡模型，那么在政府追求土地出让金最大的情况下，本书证明了地价对房价有正的推动作用，而且这种推动力是与房地产市场的企业数量正相关，与企业的技术水平负相关，并由此对招标、拍卖和挂牌三种市场化土地出让方式下地价对房价的影响程度进行了比较，其中招标最小，挂牌次之，拍卖最大，这些结论也得到了国土资源部一组楼盘调查数据的支持。
（二）以土地囤积为切入点，通过证明房价对地价弹性与住房需求负相关，从而在一定程度上解释了我国地价弹性存在明显的地区差异
关于房价对地价弹性的区域差异问题，很多学者只是从不同地区经济基本差异进行简单的定性分析。然而，本书针对当前大量存在的土地闲置现象，建立了一个以投机为主要目的的土地囤积模型，从理论上证明了房价对地价的弹性与以人口和收入为代表的住房需求呈负相关，从而在一定程度上回答了为什么越是经济发达的地区存在着越低的地价弹性，同时还回答了为什么房价对地价是缺乏弹性的。此外还发现了在高度寡占的房地产市场中，由于地价上涨预期的存在，大型房地产企业前期囤积的闲置土地，在未来会更多地用来倒卖而不是建造，导致整个房地产行业的生产成本并没有因为土地囤积而得到明显降低，从而并没有起到平抑房价的作用。囤积土地却因此拉开了企业之间的成本差距，作为其扩张市场的一个重要手段，使大房地产企业市场势力进一步增强，造成了房地产行业市场集中度的上升。本书采用2000—2008年中国31个省（市、区）的面板数据进行了计量检验，结果也基本支持上述结论。
（三）以目前由快速城市化而引发大规模的农地非农化运动为视角，对我国房价与地价双高现象的原因进行了深层次剖析
国内外关于房价与地价关系的研究大多只局限于房地产市场本身，“只见树木，不见森林”，没有揭露出背后的本质规律。本书沿着“农地非农化—房地产投资过热”这一主线，对目前房价与地价螺旋攀升的现象进行了深层次的探讨。通过收集1999—2006年全国130个大中城市的面板数据，对我国农地非农化进程的驱动机制进行了实证研究，发现就全国范围而言，非农人口的增加、产业集聚的形成、政府自身利益的推动和房地产投资的上升是导致大中城市农地非农化进程的主要原因。特别是对大城市来说，由于需求关联循环累积因果关系的影响，产业集聚和房地产投资是农地非农化进程的主要驱动力，大规模的农地非农化刺激了对土地的需求，在土地供给短时间基本保持不变的情况下，十分明显地拉动了地价上涨，而房地产投资过热在带动对住房需求的同时，极大地推动了房价的上涨。
二、新方法
（一）采用Pesaran、Shin and Smith（1997，1999）等提出的面板误差修正模型估计方法，对我国28个省（市、区）房价与地价面板数据进行了因果关系检验
国内外学者以往基本采用全国或者某一地区的时间序列数据，样本小且难以体现房地产价格的区域差异，为此，本书采用了基于国际上最新的面板单位根和协整检验的面板误差修正模型，在控制住房地产价格的区域差异基础上，2002年3月—2008年6月，除西藏自治区、青海省和海南省，针对中国28个省（市、区）的房价与地价关系进行了重新检验，证实了在全国范围内：无论是长期还是短期，房价都是地价的Granger原因，而地价只是房价长期Granger原因。(https://www.daowen.com)
（二）采用Box and Jenkins（1975）提出的时间序列干预分析模型，针对土地招牌挂制度对房价的影响进行了规范的政策评估
本书在王松涛（2009）的基础上，采用规范的干预分析模型重新评估了土地招拍挂的政策影响，将“8·31大限”政策的出台视为干预事件，结果表明土地招拍挂政策实施使全国房价只提高了4.7—15.7个百分点，并不是推高房价的主要原因。进一步分地区的研究发现，土地招拍挂政策对东部的北京市和浙江省并没有产生明显影响，对中部、西部地区的湖南省、江西省、贵州省和宁夏回族自治区四省（市、区）产生了较大的作用，也体现了十分明显的地区差异。
三、新数据
国内学者以往在估计房价对地价弹性时，基本采用的都是国家或者某一地区层面的宏观年鉴数据，容易遗漏很多具体楼盘的信息，导致结果普遍高估。因此，本书采用的是2009年7月25日国土资源部对外正式公布的全国30个省（市、区），87个城市，536个楼盘的调查数据，这是国内首次从官方渠道获得的基于全国大规模楼盘调查的微观数据，包含了土地出让方式、土地开发程度、楼盘区位这些以往宏观年鉴数据根本无法体现的信息，利用这组数据，本书大大修正了之前国内相关学者严重高估的研究结果。通过该数据，本书还发现这种地价弹性还存在着十分明显的区域差异，这种差异不仅限于东部与中西部之间的区间差异，更体现在每个地区大城市与中小城市的区内差异，地价弹性从大到小依次为东部中小城市、中部大城市、西部大城市、中部中小城市，东部大城市和西部中小城市。
【注释】
[1]2000年5月正式公开发行《中国经济景气月报》提供了1998年第一季度以来的数据。但是这些数据中大都是同比数据，只有最近两年提供了环比数据。为了反映房价的真实变化趋势，必须要先通过这些同比数据和可得的环比数据来建立起全样本的环比序列，然后再通过环比序列建立定基比序列。由于是季度数据，因此还进行了季节调整。
[2]世纪经济报道，2011年1月7日，数据来源于http：／／news.dichan.sina.com.cn21。
[3]来源于人民网－时政频道，2010年8月20日，http：／／politics.people.com.cn／GB／7073／／review／20100820.html。
[4]数据来源于中国地价监测网，http：／／www.landvalue.com.cn／The Content.aspx？Content ID＝8695auenu＿ID－54apID＝54。
[5]在2005年6月以后变成70个大中城市房屋销售价格指数，而且也由之前的季度数据变成月度数据，更重要的是统计口径也发生了变化。