问题的提出

为了更好地贯彻落实2010年4月17日国务院出台的《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（即“新国十条”），国土资源部近段时间开始了一系列清理闲置土地的专项工作，并在今年6月定下了“7月督查，8月约谈，9月问责”的时间表，使最近一段时间有关土地闲置的话题成为引起社会各界广泛关注一个热点。2010年8月20日整治工作新闻通气会上，国土资源部土地利用管理司廖永林司长对外披露了国土资源部的工作进展，截至今年5月底，全国共上报房地产违法违规用地宗数3 070宗，面积约18.84万亩。从闲置地区分布来说，东部地区数量较多，分别占上报总宗数和面积的62.24%和62.46%。从闲置时间上看，闲置5年以下的地块1 354宗，占闲置土地总数的48%；闲置时间5年以上的地块共875宗，占31%；闲置时间较长，但合同中未约定具体开工时间的地块586宗，占21%，其中广州有块土地更是最长“晒太阳”17年。

土地囤积对房价究竟有何影响？清理闲置土地真能够起到降低房价的作用么？为了回答上述问题，了解包括土地囤积在内的土地供应方式对房价和住房供应量的影响机理非常有必要。Peng and Wheaton（1994）采用存量流量模型对1965—1990年中国香港住房价格的变化和土地供应量的关系进行了研究，发现土地供应量减少将会导致住房供给下降预期的形成，从而导致房价的上升。国内学者任荣荣和刘洪玉（2007）、黄忠华等（2009）分别采用北京市和上海市的数据，也得出了土地供应的减少会通过改变市场参与者的预期对房价产生负向影响。Hannah and Mills（1993）也发现韩国20世纪80年代中后期房价的上涨，很大程度上也是由于供给不足引起的。但是也有很多学者都认为土地供应量与住房价格无关，Tse（1998）采用1976—1995年的中国香港房地产市场数据，进行了土地供应量与房价的Granger因果关系检验，结果表明两者之间并不存在着因果关系。之所以会出现这种情况，他认为是由于一部分土地供给会被土地储备中心吸收而不会立刻被投入开发，导致土地供应减少对房价上涨的影响要在几年后才能体现出来。Hui（2004）的研究结果与Tse（1998）基本相同，也认为土地供应的减少导致住房价格的变化不是迅速的。

上述研究侧重于土地供应对房价的影响，Lai and Wang（1999）同样以香港为例，运用1973—1997年的数据研究了开发商的住房供给决策与政府的土地供应量决策的关系，他们计量回归发现土地供应量与住房供应量没有显著的关系，同时几大开发商供应住房的决策与其储备的土地量也是不相关的，也就是说土地储备的增加不一定会带来住房供应量的增加。随后他们又采用Var和Granger因果关系检验对几大开发商的住房供给和整个香港市场的住房供给进行了研究，发现在滞后一年的情况下，几个主要开发商的供应量与市场供应量之间的关系是显著的，认为这是由于开发商之间的模仿行为引起的。并进一步利用香港恒生指数研究土地储备与宏观经济基本面的关系，发现在当期和滞后一期的情况下，开发商很容易在牛市完成更多的住房供应量，而在熊市供应相对少的住房，即开发商的住房供应决策更多与经济状况有关，而不是与土地供应总量有关。他们最终的结论是香港政府增加土地供应量的行为可能不是解决住房短缺的一个有效方法。(https://www.daowen.com)

综上所述，国内外大多数学者都把土地囤积看作一种土地储备行为，并将政府的土地供应量全部当成是开发商建造房屋的土地使用量，而很少考虑土地闲置。这在中国香港、韩国等房地产市场发育比较完善，各项规章制度都比较健全的国家和地区可能比较合适，但是在我国，土地囤积更多的是房地产企业作为垄断厂商的一种策略性行为。之所以有大量土地闲置，除了事先囤积一大堆土地作为土地储备以防备地价上涨，更多的是由于在很多开发商眼里，建房子的不如倒地的更赚钱。SOHO中国董事长潘石屹更公开表示，中国三分之一的开发商只倒土地从不盖房^[1]，这可能有点夸张，但是很多房地产企业专门从事倒卖土地在业内已是一个不争的事实。他们等到闲置土地升值后再开发或者转让，由于存在巨大的利润空间，且囤地成本极低，加上相比较房价的变化，地价的异动往往不直接刺激“百姓的神经”，因此开发商们对于这样一种可以“坐地升值”的行为趋之若鹜，这才是囤地的真正动力所在。同时国内外在土地囤积或者土地供应对房价影响的研究方面，很少考虑到住房市场结构的作用，而本书认为在我国目前房地产行业高度寡占的市场结构下，许多房地产企业不惜血本在土地市场上疯狂圈地，正是因为稀缺的土地资源作为房地产企业的生命线，土地囤积成为房地产企业实施其市场扩张的一个很重要手段，房地产巨头通过土地囤积拉开了与其他企业的成本差距，从而加大了其市场占有率。

基于上述原因，本书针对当前存在大量土地闲置的现象，遵循产业组织理论的SCP范示，建立了一个以投机为主要目的的土地囤积模型，研究了高度垄断房地产市场中普遍存在的土地倒卖行为对房价的影响。本书的贡献在于从理论上证明了：房价对地价弹性与住房需求负相关，从而能够在一定程度上解释为什么经济发达地区往往有着较低的地价弹性。同时在当前地价不断上涨情形下，在前期多囤地、在后期多卖地是房地产企业的一个必然选择。房地产企业囤积土地不是用作降低成本的土地储备，因而不对房价产生任何影响。相反土地囤积成了其提高市场份额的一个重要手段，导致房地产行业的市场集中度进一步上升。正是由于房地产市场的高度垄断，使开发商在市场定价中能够包括并不构成当期成本的未来地价上涨预期。随后搜集了我国2000—2008年31个省（区、市）的面板数据，利用动态面板系统GMM估计对土地囤积对房价的影响进行了计量检验，为上述结论提供了经验证据的支持。