第五节　契　税

第五节　契　税

一、契税概述

（一）纳税对象

契税的征税对象是土地、房屋权属转移的行为。

契税的征税对象应具备三个条件：

1.转移的客体，一是土地使用权，不是土地所有权。二是房屋所有权。

2.权属必须发生转移。首先是土地、房屋权属必须发生转移，由一方转移到另一方。其次是土地、房屋权属人关系发生变化，由一个权属人变更为另一个权属人。

3.必须有经济利益关系。除土地使用权赠与、房屋赠与外，权属转移时，承受方必须支付一定数量的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

（二）征税范围

契税的征税范围是发生买卖、典当、赠与和交换等转移变动的土地、房屋的产权。具体包括以下几个方面：

1.国有土地使用权出让，即土地使用者向国家支付土地使用权出让金，国家将国有土地使用权在一定年限内让予土地使用者的行为。

2.土地使用权转让，指土地使用者将其土地使用权转移给其他单位和个人的行为，包括出售（有偿转让）、赠与（无偿转让）和交换（土地使用者之间相互交换土地使用权）等，不包括农村集体土地承包经营权的转移。

3.房屋买卖（有偿转让房屋所有权）。是指房屋所有者将其房屋出售，由承受者交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的行为。

4.房屋赠与。是指房屋所有者将其房屋无偿转让给受赠者的行为。

5.房屋交换。是指房屋所有者之间相互交换房屋的行为。

应当注意的是，土地、房屋权属以下列方式转移的，应视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：

①以土地、房屋作价投资、入股。

②以土地、房屋权属抵债。

③以获奖方式承受土地、房屋权属。

④以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属的。

（三）计税依据

契税的计税依据是指在土地、房屋权属转移时双方当事人签订的契约价格。根据土地、房屋交易的不同情况，具体规定如下。

1.国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖为成交价格。成交价格是指土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应当缴付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

2.土地使用权赠与和房屋赠与，其计税依据由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定。

3.土地使用权交换、房屋交换，以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额作为计税依据。土地使用权交换和房屋交换价格不相等的，由多交付货币、实物、无形资产或者其他经济利益的一方缴纳税款。交换价格相等的，免征契税。

4.以划拨方式取得土地使用权的，经批准转让房地产时，应由房地产转让者补缴契税，其计税依据为补缴的土地使用权出让费用或者土地收益。

成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的，或所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的，由征收机关参照市场价格核定。

（四）纳税义务人及税率

契税的纳税义务人是在我国境内转移土地、房屋权属承受的单位和个人，所称的“单位”，是指企业单位、事业单位、国家机关、军事单位和社会团体以及其他组织。所称的“个人”是指个体经营者及其他个人，包括中国公民和外籍人员。所称的“承受”，是指以受让、购买、受赠、交换等方式取得土地、房屋权属的行为。契税实行3%～5%的幅度比例税率。具体适用税率由省、自治区、直辖市人民政府在规定的幅度内按照本地区的实际情况确定，并报财政部和国家税务总局备案。

二、应纳税额计算

契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算就比较简单了。契税的计算公式为：

应纳税额=计税金额×适用税率

具体又有以下几种情况：

1.土地使用权出让、土地使用权出售。

应纳税额=成交价格×税率

根据《中华人民共和国契税暂行条例实施细则》的规定，成交价格，是指土地、房屋权属转移合同的价格，包括承受者应支付的货币、实物、无形资产或其他经济利益。即成交价格是指土地、房屋权转移合同价格，土地、房屋权合同总价格，土地、房屋权属转移合同上的优惠额不能作为计税额予以扣除。

2.土地使用权赠与。

应纳税额=该土地使用权的市场价格×税率

3.土地使用权交换。

应纳税额=成交价格×税率

4.房屋买卖。

应纳税额=成交价格×税率

5.房屋赠与。

应纳税额=该房屋的市场价格×税率

6.房屋交换。

应纳税额=所交换房屋价格的差额×税率

纳税人应纳的契税税额以人民币计算。转移土地，房屋权属以外结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。

应纳税额以人民币计算。转移土地、房屋权属以外币结算的，按照纳税义务发生之日中国人民银行公布的人民币市场汇率中间价折合成人民币计算。

由于目前对土地产权转移变动暂不办理征收契税手续，所以，目前契税的征收只是以房屋产权发生转移变动时，当事人双方签订契约的房产价格，包括买价、典价、赠与产价，作为计税金额。按《契税暂行条例》规定，契税的计算分为以下几种方式：

（一）买契税

应纳税额=成交价格×6%

【例题11-12】某居民购买房屋，价格为200000元。计算其应当缴纳的契税为：200000×6%=12000（元）

（二）典契税

应纳税额=典价×3%

例：某居民承典房产，典价为30000元。

其应当缴纳的契税为：30000×3%=900（元）

（三）交换契税

应纳税额=差价×6%

【例题11-13】居民甲与居民乙交换房屋，居民甲房屋价值250000元，居民乙房屋价值200000元，居民乙应向居民甲找价50000元。计算居民乙应当缴纳的契税。

解：50000×6%=3000（元）

（四）赠与契税

应纳税额=现价值×6%

【例题11-14】某中外合资企业接受赠与的房产，现价值为100000元。计算该企业应缴纳的契税为：

100000×6%=6000（元）

三、税收优惠和减免规定

按照规定，有下列情形之一的，减征或者免征契税：

1.办公、教学、医疗、科研和军事设施的免税优惠。

2.住房买卖的减免税优惠。城镇全民、集体所有制单位，有当地正式户口的职工，按照省、自治区、直辖市人民政府批准的标准价，第一次购买本单位公有住房，在规定标准以内的，可以免征契税。

3.政府征用减免税优惠。按照《契税暂行条例细则》的规定，纳税人的原有土地、房屋被县级以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋权属的，是否减征或者免征契税，由省、自治区、直辖市人民政府确定。

4.开垦荒地免税优惠。为鼓励纳税人开垦荒地，促进生产发展，提高土地利用效果，《契税暂行条例细则》规定，纳税人承受荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，用于农、林、牧、渔生产的，免征契税。纳税人取得荒山、荒沟、荒丘、荒滩土地使用权，不是用于农、林、牧、渔生产的，而是用于其他方面的，应当照章纳税。

5.继承土地、房屋权属。法定继承人继承土地、房屋权属，不征契税；非法定继承人应征收契税。

6.其他减免税。

四、征收管理规定

（一）纳税义务发生时间

契税纳税人的纳税义务发生时间为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移性质凭证的当天。

（二）纳税期限

纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。

（三）纳税申报

1.土地权属转移部分。纳税人应在签订土地权属转移合同或取得其他具有土地权属转移合同性质凭证的当天起10天内向当地国土部门办理契税纳税申报，并在国土部门核定的期限内缴纳税款，逾期者按规定加收滞纳金。

2.房屋权属转移部分。纳税人应在签订房屋权属转移合同或取得其他具有房屋权属转移合同性质凭证的当天起10天内向当地财政分局办理契税纳税申报，并在财政分局核定的期限内缴纳税款，逾期者按规定加收滞纳金。

纳税需携带的资料有纳税申报人的法人或法人代表证明、个人身份证或户籍证明；土地使用权出让或转让合同；购房合同或具有购房合同性质的凭证和发票；土地界址平面图或房屋分层分户平面图。纳税人办理纳税适宜后，契税征收机关应当向纳税人开具契税完税凭证。

3.纳税地点和征收机关。契税的纳税地点为纳税人取得的土地、房屋的所在地。契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。土地管理部门、房产管理部门应当向契税征收机关提供有关资料，并协助契税征收机关依法征收契税。

本章小结

本章主要介绍了城镇土地使用税、房产税、车船使用税、印花税、契税的税目和税率，计税依据和征税范围；还介绍了城镇土地使用税、房产税、车船使用税、印花税、契税的减免税政策、扣缴义务人、纳税义务发生时间以及纳税地点等知识点。

基本训练

一、单项选择题

1.以下不属于印花税的纳税义务人的是（　）。

A.立合同人　B.代理人　C.立据人　D.领受人

2.下列各项中，不属于印花税征税范围的是（　）。

A.贷款合同

B.发电厂与电网之间签订的电力购售合同

C.财产所有人将财产赠与社会福利单位的书据

D.银行因内部管理需要设置的现金收付登记簿

3.甲公司和乙公司签订一份加工合同，甲公司提供价值50万元的辅料并收取加工费20万元，代乙公司购买加工用原材料100万元。该笔加工业务，甲公司应缴纳的印花税为（）元。

A.400　B.850　C.350　D.550

4.2009年1月，甲公司将闲置厂房出租给乙公司，合同约定每月租金2500元，租期未定。签订合同时，预收租金5000元，双方已按定额贴花。5月底合同解除，甲公司收到乙公司补交租金7500元。甲公司5月份应补缴印花税（　）元。

A. 7.5　B.8　C.9.5　D.12.5

5.发生下列业务的单位和个人，无需缴纳契税的是（　）。

A.处置旧楼房的工业企业

B.接受土地使用权投资的某商业企业

C.房产交换中的支付补价方

D.购买商品房的外籍人员

6.某公司2009年发生两笔互换房产业务，并已办理了相关手续。第一笔业务换出的房产价值500万元，换进的房产价值800万元；第二笔业务换出的房产价值600万元，换进的房产价值300万元。已知当地政府规定的契税税率为3%，该公司应缴纳契税（　）万元。

A.0　B.9　C.18　D.33

7.下列关于房产税纳税人的说法中，错误的是（　）。

A.房屋出租的，由承租人纳税

B.房屋产权出典的，由承典人依照房产余值缴纳房产税

C.房屋产权未确定的，由代管人或使用人纳税

D.房屋融资租赁的，由承租人依照房产余值缴纳房产税

8.某企业有原值为5000万元的房产，2009年1月1日将其中的40%用于对外投资联营，投资期限10年，每年固定利润分红200万元，不承担投资风险。已知当地政府规定的扣除比例为20%，该企业2009年度应纳房产税（　）万元。

A.24　B.3.8　C.4.25　D.52.8

9.下列各项中，不符合房产税纳税义务发生时间规定的是（　）。

A.将原有房产用于生产经营，从生产经营之次月起缴纳房产税

B.委托施工企业建设的房屋，从办理验收手续之次月起缴纳房产税

C.购置存量房，自权属登记机关签发房屋权属证书之次月起缴纳房产税

D.购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起缴纳房产税

10.根据城镇土地使用税的有关规定，经济落后地区，城镇土地使用税的适用税额标准可适当降低，但降低额不得超过税法规定最低税额的（　）。

A.10%　B.30%　C.50%　D.100%

二、多项选择题

1.下列各项中，应按照“产权转移书据”缴纳印花税的有（　）。

A.土地使用权出让合同

B.土地使用权转让合同

C.非专利技术转让合同

D.商品房销售合同

2.下列行为中应缴纳契税的纳税人有（　）。

A.以预付集资建房款方式取得房屋权属的张某

B.出让土地使用权的国土资源管理局

C.以土地作价入股的投资方

D.购入国有土地使用权进行房地产开发的单位

3.关于契税的计税依据，下列说法不正确的有（　）。

A.以协议方式出让土地使用权的，以成交价格作为计税依据

B.土地使用权出售，其计税依据为成交价格

C.土地使用权相交换的，以交换的土地使用权的价格作为计税依据

D.承受的房屋附属设施权属如为单独计价的，适用与房屋相同的契税税率

4.下列各项中，不应当征收房产税的有（　）。

A.经营性单位所有的办公用写字楼

B.施工期间施工企业在基建工地搭建的临时办公用房

C.邮政部门坐落在城市、县城、建制镇、工矿区以外的房产

D.农村的经营性用房

5.下列可以成为城镇土地使用税的纳税人的有（　）。

A.拥有土地使用权的单位和个人

B.出租房屋的承租方

C.对外出租房屋的出租方

D.共有土地使用权的各方

三、计算题

某企业于2012年成立，领取了营业执照、房产产权证、土地使用证、商标注册证各一件，资金账簿记载其注册资金为1350万元，并设有8本其他账簿。当年发生如下经济业务：

（1）订立借款合同一份，所载金额为40万元，另订立财产抵押合同一份，拟将一辆小汽车作为上述借款的抵押物，小汽车评估价50万元。

（2）向某汽车运输公司租入2辆载重汽车，租期为5个月，租金合计为7.2万元。同时签订了运输合同，约定运输费用为5万元，其中包含装卸费用8000元。

（3）与乙公司签订委托加工合同，由本单位提供7万元的原材料，并支付加工费1.5万元。

（4）以融资租赁的方式租入一套机器设备，租赁期为15个月，每月租赁费用为5万元，租赁期满该企业取得该套机器设备。

要求：按下列顺序回答问题，每问均为共计金额：

（1）计算领受权利许可证照和账簿应缴纳的印花税。

（2）计算借款以及抵押事项应该缴纳的印花税。

（3）计算财产租赁合同和货物运输合同应缴纳的印花税。

（4）计算加工承揽合同应缴纳的印花税。

（5）计算融资租赁合同应缴纳的印花税。

■参考答案

一、单项选择题

1.B　2.D　3.D　4.A　5.A　6.B　7.A　8.D　9.A　10.B

二、多项选择题

1.ABD　2.AD　3.CD　4.BCD　5.ACD

三、计算题

（1）领取营业执照、房产产权证、土地使用证、商标注册证应贴花=4×5=20（元）

8本营业账簿应贴花=8×5=40（元）

记载资金账簿应缴纳印花税=1350×0.05%×10000=6750（元）。

合计应缴纳的印花税=20+40+6750=6810（元）

（2）订立的借款合同应缴纳印花税=40×0.05‰×10000=20（元）

财产抵押合同不征印花税。

（3）财产租赁合同应按租金计征印花税=7.2×0.1%×10000=72（元）。

货物运输合同应按运输费用扣除装卸费金额的万分之五贴花=（50000-8000）×0.05%=21（元）

合计应缴纳的印花税=72+21=93（元）

（4）委托加工合同应按加工费和提供的辅料金额合计计算印花税税额=15000×0.05%=7.5（元）。

（5）融资租赁合同属于借款合同，不属于财产租赁合同，因此，该租赁合同应纳印花税税额=50000×15×0.05‰=37.5（元）。