（一）房地产证券化

证券是指各类商品、财产所有权、收益权或债权凭证的统称，是用以证明持券者拥有按照证券所载内容取得相应权益的权利的凭证。证券按照权利内容划分，可以分为商品证券、货币证券和资本证券。商品证券是证明持有者对一定的商品享有请求权，如提货单、栈单等；货币证券是证明持有者对一定数额的货币享有请求权，如本票、支票和汇票等；资本证券是证明持有者对一定资本或收益分配享有请求权，如股票、债券和其他各种权利受益凭证。这三类是广义上的证券，也称广义有价证券；而狭义上的证券或有价证券是指股票、债券等资本性证券，它们在证券市场上发行和流通。

证券化（Securitization）是由融资证券化（Financing Securitization）和资产证券化（Asset Securitization）两部分构成的。融资证券化是指筹资者采取发行证券的方式在金融市场上向资金供应者直接融通资金，而不是采取向银行等金融机构借款的方式间接融通资金的行为。资产证券化是指将缺乏流动性、但是预期未来能够产生稳定现金流的资产，通过适当的安排，转化成为能够在金融市场上出售和流通的证券的行为。融资证券化由于采用以负债或者所有者权益的方式发起，产生了新的信用关系，信用总量得以增加；而资产证券化是在已有的信用关系上发展起来的，只增强了信贷资产二级市场的流动性，基本上属于存量的证券化，通常不属于增加信用总量范畴。

至于证券化中的证券主要就是资本证券，但也有部分是货币证券的，如国外有的筹资者利用银行提供的票据融资便利采取发行远期商业本票这一货币证券形式来筹集资金，我国企业通过银行间债券市场发行的融资券和中期票据在一定程度上具有此类性质。

房地产证券化同样包括房地产融资证券化和房地产资产证券化。房地产融资证券化一般是指房地产资金短缺者通过发行房地产证券筹集资金用于房地产领域的行为，房地产证券大多为狭义概念上的证券。房地产资产证券化是指将非证券形态的房地产投融资资产转化成为能够在金融市场上出售和流通的证券，使房地产投融资主体与投融资客体之间非证券化的物权、债权转化成为股权、债权性质的可转让金融工具的过程。房地产资产证券化按照证券化所依赖的现金流来源，可以细分为房地产实物产权证券化和房地产债权证券化。房地产实物产权证券化是依赖房地产实物产权在未来能够产生的收益流（如房地产出售收入和房地产出租收入）而发行证券的过程，房地产债权证券化是依赖房地产债权在未来能够产生的收益流（如债权的回收）而发行证券的过程。房地产资产证券化上的证券是选择股票形态、基金受益券形态还是债券形态，这主要视原有房地产资产权利主张方是所有权还是债权而定，本章主要介绍以个人住房抵押贷款为代表的房地产债权的证券化和房地产实物产权证券化，具体内容见第三节、第四节。

房地产证券是指将证券发行所筹资金用于房地产的证券。从投资者角度来说，投资者不是将资金直接用于房地产开发经营过程，而是由房地产证券的发行者筹资后来运用，这是一种间接投资。从金融机构角度来说，可以发行房地产金融证券，也可以代理发行房地产证券。前者主要是商业银行，后者主要是证券公司，也有商业银行等。在代理发行中，证券公司和商业银行等可对发行者提供咨询、辅导等服务。

（二）房地产证券

1.房地产证券的特性

房地产证券的特性具有一般狭义的有价证券的特性，其主要特性包括以下四点。

（1）可分割性

房地产证券可以分割，每一个单位是等价的，因而，能够作为可以买卖的金融商品，方便投资者购买。因为经过分割，房地产证券的单位价格可相对较小。

（2）获利性

投资者进行房地产证券投资的一个目的就是在于获取收益，获利性是房地产证券的一个基本特性。房地产证券投资的收益分为三种情况。①固定收益，在投资者购买房地产证券时就已经确定，不随发行者的经营业绩好坏而变动，如固定利息的债券和固定股息的优先股等；②浮动收益，其收益取决于发行者的获利情况和分配政策，如普通股的股息和基金受益券的分配额等；③介于上述两种之间的收益，即该房地产证券的收益有一部分是固定的，不因发行者的经营业绩好坏而变动，另一部分是浮动的、不固定的，收益大小随发行者的经营业绩好坏而定。

（3）风险性

房地产证券投资要承担风险，这种风险分为外在风险和内在风险两大类型。外在风险是因政治、经济等房地产证券发行者以外的因素的变化，对证券投资带来损失的可能性；内在风险是因房地产证券发行者本身的经营能力和财务状况，对证券投资带来损失的可能性。一般来说，投资风险大，收益高；投资风险小，收益就低。

（4）流通性

房地产证券可以在证券市场上流通，投资者在需要收回资金时，可按当时的市价在证券市场上转让。房地产股票的投资者不能向发行者收回股金，只能通过证券市场卖出股票而收回资金；房地产债券在规定的到期日之前也不能向发行者赎回，需要资金的债券投资者也只能通过证券市场卖出债券；而房地产投资基金受益券的投资者则可视该基金受益券的性质是封闭型的或是开放型的，而在证券市场上转让或者向发行者赎回现金。总之，房地产证券具有流通性，也称变现性。

2.房地产证券的种类

房地产证券的种类主要包括三大类，即房地产股票、房地产债券和房地产投资基金受益券。

（1）房地产股票(www.daowen.com)

房地产股票是房地产股份有限公司为筹集资金而发行的证明股东投资入股所持股份的法律凭证，是投资者据以取得股息和红利的一种有价证券。出于发行者的自身利益和投资者的不同需求，房地产股份有限公司发行的股票有多种类型，不同类型的股票通常包含有不同类型的权益。按照股东承担的风险和享有的权益的大小可把股票分为普通股和优先股。

普通股是股息随公司盈利变动的股票，是股份有限公司最先发行的基本股份。普通股的股息必须在支付了公司债息和优先股股息之后才能分得。普通股的基本权利有四个方面：一是投票表决权；二是盈余分配权；三是优先认股权；四是剩余财产分配权。

优先股是指比普通股在某些方面享有优先权利的股票。例如，优先股可以在普通股之前先分得股息，而且其股息通常是固定的。当股份有限公司结束时，优先股可按票面价值比普通股优先分配公司的剩余资产。但是，优先股股东一般无表决权。优先股还可根据股份有限公司允诺的优惠条件以及在股利分配上的优先程度分为：累积优先股，即在某些年份该优先股设定的股息因种种原因不能全部付给时，其积欠的部分必须在以后年份分配给普通股任何股利前先行补付；参加优先股，即该优先股除了有权获得其固定的股息外，还有权与普通股共享分配剩余股利的权利；可调换优先股，即可按既定调换比率将该优先股调换成普通股。

股票还可以按是否记名分为记名股和不记名股；按票面有无金额分为面值股和无面值股。我国目前的股票基本是记名有面值的普通股。

房地产股票具有一般股票的性质，房地产股份有限公司的股东作为出资者按投入房地产股份有限公司的资本额享有所有者的资产受益、重大决策和选择管理者等权利，并以其所持股份为限对房地产股份有限公司承担责任。

（2）房地产债券

房地产债券是指企业或政府为筹集房地产开发经营资金，依照法定程序发行，约定在一定期限内还本付息的有价证券。房地产债券的持有人有权按照约定期限取得利息、收回本金，但是无权参与房地产债券的发行人对所筹资金的经营管理。

房地产债券按照发行人的不同，可以分为企业债券、金融债券和政府债券。企业债券是房地产企业为筹集房地产资金，依法向社会公开发行并承诺在一定期限内还本付息的债务凭证。随着经济体制改革的进行和现代企业制度的推广，企业债券将更多地出现在公司制的企业中，称为公司债券。金融债券是金融机构为筹措房地产投融资资金而发行的债券，此外，金融机构房地产抵押贷款证券化后发行的有关债券，一般也可以纳入其中。房地产抵押贷款证券化是指房地产金融机构在发放了房地产抵押贷款后，为了改善流动性和筹集资金等需要，以债权人的身份，将其所拥有的房地产抵押贷款债权作适当的组合和处理，在此基础上发行的一定面额的债券。购买者实际上就成了这类债券的投资者。这种将房地产抵押贷款证券化后形成的债券称为房地产抵押债券。政府债券是政府为房地产开发建设筹措资金，承担还本付息责任而发行的债券。

房地产债券按照记名与否分为记名债券和无记名债券；按照偿还期限可分为中长期债券、短期债券（又称融资券）；按照计息方式可分为单利计息、复利计息和贴现无息债券；按照利率变动与否可分为固定利率债券、浮动利率债券。

房地产债券还可以有其他多种形式，如息票债券、可转换债券、附认购权证债券、抵押债券等。

我国的房地产债券主要以房地产开发经营企业发行的为主，地方政府发行和金融机构发行受较多的限制，但随着金融改革的深化、房地产抵押贷款业务的发展、证券市场的完善，房地产抵押债券的发行与流通将会成为房地产证券市场的重要内容。

（3）房地产投资基金受益券

房地产投资基金受益券是指将房地产投资作为基金投资重要目标的基金发起人向社会公开发行，表示其持有人按其所持份额享有相关权利、承担相应义务的受益凭证。

投资基金是集中众多投资者的零散资金，交由各种投资专家进行投资，投资收益由投资者按出资比例分享，是一种化整为零、集腋成裘的组合投资方式。为了寻求投资的最佳收益并减少投资风险，房地产股票、债券以及房地产实业也可作为基金投资的对象，以实现最佳的投资组合，获得最大的投资收益。

房地产投资基金有多种形式，主要可以按以下两种方式分类。

按照组织形式的不同分为信托型基金和公司型基金。信托型基金是通过信托契约的形式设立；公司型基金是按照公司法设立，此时发行的基金其实就是股票。信托型基金的特点是基金本身不是独立法人，而是由基金管理公司（或者信托公司，下同）发起设立的一种独立运作、独立核算的资产，基金管理公司作为经理人负责基金资产运用，另聘信托人保管基金资产，经理人、信托人和投资者三方的责、权、利关系通过信托契约来规范。公司型基金的特点是基金本身为独立法人，自主进行基金的运作，另请信托人保管基金资产。

按照基金受益凭证是否可赎回，可以分为开放型基金和封闭型基金。开放型基金是在基金设立时，发行的基金单位总份额不固定，基金总额也不封顶，可视经营状况和市场需求连续发行，投资者可随时购买基金凭证，也可以随时赎回基金凭证的一种基金；封闭型基金是在基金设立时，限定了基金的发行总额，发行期满后就封闭起来，总份额不再增减的一种基金。封闭型基金的投资者不得向发行人请求赎回其所持有的份额，但可以将所持受益凭证在证券交易市场流通转让。

房地产投资基金也可以按照资金的运用方向分为房地产产业投资基金和房地产证券投资基金等。