第1讲土地管理法
一、土地所有权
土地所有权是国家或者农民集体依法对其所有的土地所享有的支配性权利。土地所有权人由法律明确规定,土地所有权的取得、变更和丧失不因约定而发生,土地所有权禁止交易。集体土地所有权的所有权人为农村集体经济组织的农民集体,对归其所有的土地享有受法律限制的支配性权利。
备考提示
我国非公有主体不能通过市场交易取得土地所有权;公有主体之间也不能通过任何方式进行土地所有权交易;我国地产市场的土地交易仅为土地使用权交易。
(一)国家土地所有权
国家土地所有权是指由国务院代表国家行使的对全民所有的土地享有占有、使用、收益和处分的权利。
1.国家土地所有权的客体:(1)城市市区的土地;(2)农村和城市郊区中已经被国家依法没收、征收、征购为国有的土地:(3)国家依法征收的土地;(4)依法不属于集体所有的林地、草地、荒地、滩涂及其他土地;(5)农村集体经济组织全部成员转为城镇居民的,原属于其成员集体所有的土地;(6)因国家组织移民、自然灾害等原因,农民成建制地集体迁移后不再使用的原属于迁移农民集体所有的土地。
考生要注意,确认林地、草原的所有权或者使用权,确认水面、滩涂的养殖使用权,分别依照《森林法》《草原法》和《渔业法》的有关规定办理,而不是适用《土地管理法》。
2.国家土地所有权的主体及其代表
《土地管理法》规定,国家土地所有权由国务院和行政法规或行政命令授权的地方人民政府或其职能部门行使(例如,在国有土地使用权出让法律关系中由市、县人民政府土地管理部门担当国有土地所有者代表与用地者签订出让合同)。
国有土地所有者代表行使对国有土地的收益权能、处分权能,应依法经有审批权的人民政府审批,下级人民政府应依法向上级人民政府上缴土地收益。
3.国家土地所有权的特征
(1)国家土地所有权主体不能亲自行使所有权,而只能由主体代表代行使所有权。集体土地所有权主体可以亲自行使所有权。
(2)国家土地所有权主体代表不能亲自行使土地所有权的占有、使用权能。要实现国有土地的利用,必须将土地所有权的部分权能让与用地者,而国家以一定方式享有实现土地经济效能的收益权。
(3)国家可以决定国有土地的最终命运,也可以决定集体土地的最终命运,这集中体现在国家对土地的用途管制上。国家的这种权力已经超越了普通的民事权利的范畴,体现了国家主权与行政权力的特质。
备考提示
要重点掌握《土地管理法》第8条及《土地管理法实施条例》第2条,即哪些土地归国有,尤其是《土地管理法实施条例》第2条第2、5、6项的内容。
(二)集体土地所有权
集体土地所有权是以符合法律规定的农村集体经济组织的农民集体为所有权人,对归其所有的土地所享有的受法律限制的支配性权利。
《土地管理法》第8条第2款规定:“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。”
集体土地所有权的主体及其代表有三个层次:
1.由村集体经济组织或村民委员会作为所有者代表,依法经营管理。
2.在一个村范围内,存在两个以上农村集体经济组织,并且农民集体所有的土地已经分别属于该两个以上的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组作为所有者代表,依法经营管理。
3.农村集体所有的土地属于乡、镇农民集体所有的,由乡、镇农村集体经济组织作为所有者代表,依法经营管理。
农村集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。设区的市的人民政府可以对市辖区内农民集体所有的土地实行统一登记。
集体土地所有权的行使受以下限制:
第一,集体所有的土地不能直接用于房地产开发,也不得出让、转让、出租用于非农业建设,不得擅自改变土地用途。向他人提供土地使用权,须经人民政府批准。农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由土地使用者向土地所在地的县级人民政府土地行政主管部门提出土地登记申请,由县级人民政府登记造册,核发集体土地使用权证书,确认建设用地使用权。
第二,集体土地的重大处分,应当依法经农村集体经济组织成员表决同意。
备考提示
集体土地所有权一方面受到国家法律和政府管理的限制(收益权、处分权受限),另一方面受农民集体意志的限制。
二、国有土地使用权
国有土地使用权是指用地者以不同的取得方式而享有的与所有权相分离的对国有土地所享有的用益性财产权利。
单位和个人使用国有土地,由县级以上地方人民政府登记造册,核发证书,确认使用权。
国有土地使用权的取得方式分为:出让和划拨。国有土地有偿使用的方式包括国有土地使用权出让、国有土地租赁、国有土地使用权作价出资或者入股。
(一)出让土地使用权
1.出让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者,由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。以出让方式取得土地使用权,分为拍卖、招标、协议三种具体方式。考生应当把国有土地使用权的出让和转让区分开来。出让是国家把土地使用权转移给土地使用者,而转让则是一个土地使用者将其拥有的土地使用权转移给另一个土地使用者。
《城市房地产管理法》规定,商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,应当采取拍卖、招标方式出让土地使用权。没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取协议方式出让土地使用权。采取协议方式出让土地使用权的,出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
2.取得土地使用权的主体:境内外法人、非法人组织和公民个人可依法取得出让土地使用权。但是,外商投资开发经营成片土地,应依法设立中外合资经营企业、中外合作经营企业、外商独资企业,享有该项权利。
3.出让年限:土地使用权出让的年限分为以下几种情况:居住用地70年,工业用地50年,教育、科技、文化、卫生、体育用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年,综合或其他用地50年。
4.出让金:土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内支付全部土地使用权出让金,领取土地使用权证,取得出让土地使用权。依双方约定采取分期付款方式取得出让土地使用权的,在未付清全部出让金前,土地使用者领取临时土地使用权证。
国家可将出让土地使用权作价出资或入股作为对企业的投资,国家对企业享有相应的投资者权益(股权),企业享有出让土地使用权。土地使用权人也可以把自己拥有的土地使用权作价出资,当然不能改变土地的用途。
5.出让土地使用权人的权利:出让土地使用权人在出让使用期限内依法对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权。分期付款取得出让土地使用权的,在领取临时土地使用权证期间,土地使用者对土地不享有部分处分权。该部分处分权指出让土地使用权人可依法将其享有的土地权利转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动。出让土地使用权人对其使用土地上的地上建筑物、其他附着物享有所有权。
6.出让土地用途的改变:土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协定或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。土地使用者必须依土地使用权出让合同的约定开发、利用土地,不得超过法定或约定的期限闲置土地。土地使用者转让土地使用权必须符合法定条件。
出让土地使用权在土地使用年限届满时由国家无偿收回。
除国家无偿收回外,使用权人放弃使用或因特定原因停止使用,以及使用权人为自然人的,使用权人死亡后无人继承,也可导致国有土地使用权终止。
备考提示
经原批准用地的人民政府或有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权的情形:(1)为公共利益需要使用土地的;(2)为实施城市规划进行就城区改建,需要调整使用土地的;(3)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请而未获批准的(住宅用地的续期依《物权法》的规定,即住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期);(4)因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;(5)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。其中(1)(2)情形收回国有土地使用权的,应当对土地使用权人给予适当补偿。
(二)划拨土地使用权
划拨土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准,在缴纳补偿、安置等费用后,使用该幅土地或无偿使用该幅土地的行为(如果考题说划拨土地使用权的取得不需要支付任何费用的话就是错误的,划拨土地只是不用支付土地出让金)。
1.划拨土地使用权的范围:(1)国家机关用地和军事用地;(2)城市基础设施用地和公益事业用地;(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;(4)法律、行政法规规定的其他用地。
2.划拨土地使用权的取得,申请用地者应向集体土地所有者或原国有土地使用者支付土地补偿安置费。如取得划拨土地使用权的土地为国有荒地、空地的,经依法批准后,可无偿取得。
3.内容与限制。划拨土地使用权人对划拨土地的收益权有一定的限制,而且不得擅自改变土地用途,转让、出租和抵押其权利须符合法定条件并履行法定手续。当然,划拨土地使用权人对其投资建造的地上建筑物、其他附着物享有所有权。
备考提示
切记国有土地使用权不可买卖!只能依法出让、转让、划拨、出租、抵押。
4.划拨土地使用权的法律特征
(1)土地使用权划拨只针对国有土地,集体土地必须在征收为国有土地之后才能划拨。
(2)土地使用权划拨是一种行政行为,土地使用权出让则是一种民事行为。
(3)土地使用权划拨是一种无偿行为。其可能缴纳的安置、补偿费用并不是土地的对价,而是对原先的土地使用者损失和重新安置的补偿。
(4)除法律、行政法规另有规定之外,以划拨方式取得土地使用权,没有使用期限的限制。
(5)划拨土地用途具有特定性,划拨土地使用权人不得擅自改变土地用途,转让、出租和抵押其权利须符合法定条件并履行法定手续。
☞真题举例[29]
甲房地产公司与乙国有工业公司签订《合作协议》,在乙公司原有的仓库用地上开发商品房。双方约定,共同成立“玫园置业有限公司”(以下简称“玫园公司”)。甲公司投入开发资金,乙公司负责将该土地上原有的划拨土地使用权转变为出让土地使用权,然后将出让土地使用权作为出资投入玫园公司。
玫园公司与丙劳务派遣公司签订协议,由其派遣王某到玫园公司担任保洁员。不久,甲、乙产生纠纷,经营停顿。玫园公司以签订派遣协议时所依据的客观情况发生重大变化为由,将王某退回丙公司,丙公司遂以此为由解除王某的劳动合同。
关于该土地使用权由划拨转为出让,下列说法正确的是:(2012/1/92,不定项)
A.将划拨土地使用权转为出让土地使用权后再行转让属于土地投机,为法律所禁止
B.乙公司应当先将划拨土地使用权转让给玫园公司,然后由后者向政府申请办理土地使用权出让合同
C.该土地使用权由划拨转为出让,应当报有批准权的政府审批,经批准后方可办理土地使用权出让手续
D.如乙公司取得该地块的出让土地使用权,则只能自己进行开发,不能与他人合作开发
三、集体土地使用权
集体土地使用权的主体一般具有特定性,主要是农村集体经济组织及其成员,农村集体经济组织投资设立的企业,乡镇、村公益性组织及法律、行政法规规定的其他单位和个人,只有在特殊情况下,才可由农村集体经济组织以外的单位和个人取得集体土地使用权。而不同的集体土地使用权取得方式是不同的,农用地使用权的取得方式一般是家庭承包方式;宅基地使用权的取得方式为分配;非农经营用地使用权的取得方式为投资;非农公益用地使用权的取得方式为拨付。此外,考生要特别注意农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
集体土地使用权按用途可以划分为农用地使用权、宅基地使用权、非农经营用地使用权和非农公益用地使用权。
(一)土地承包经营权
土地承包经营权是农村集体经济组织成员或者其他单位、个人依法以家庭承包或者其他方式承包取得的,用于农、林、牧、渔等生产经营活动的有期限限制的集体土地使用权。
1.土地承包经营权的主体:农村集体经济组织成员或是本农村集体经济组织成员以外的单位和个人依法取得。对于不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地,可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。
2.土地承包经营权的取得:(1)取得方式:土地承包经营权通过承包方式取得。(2)土地承包期限:耕地的承包期限为30年,草地的承包期限为30~50年,林地的承包期限为30~70年。(3)土地承包方案必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意。本农村集体经济组织以外的单位和个人通过承包方式取得农用地使用权的,其权利的取得,必须经村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意,并报乡(镇)人民政府批准。
备考提示
承包合同自成立之日起生效。承包方自承包合同生效时取得土地承包经营权。
3.土地承包经营权的内容与限制
(1)内容:第一,土地承包经营权人在承包期限内,对土地享有占有权、使用权、收益权;第二,土地承包经营权人可将其享有的土地权利转包、出租、互换、转让或以其他方式流转;第三,当承包的土地被依法征收、征用、占用时,土地承包经营权人有权依法获得相应的补偿。
(2)限制:土地承包经营权人不得擅自改变权利取得时确定的农业土地用途,不得擅自将农用地转变为非农用地。农、林、牧、渔业用地之间用途的转变,依有关法律规定,并不得违反承包合同的约定。
4.土地承包经营权的保护。承包期内,发包方一般不得收回承包地。如依法收回,则给予相应的补偿;如调整,必须经本集体经济组织成员的村民会议2/3以上成员或者2/3以上村民代表同意,并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业农村、林业和草原等主管部门批准。承包合同中约定不得调整的,按照其约定。
5.土地承包经营权的保护和互换、转让。(详见《农村土地承包法》第27~32条)
(二)宅基地使用权
宅基地使用权是依法经审批由农村集体经济组织分配给其内部成员用于建造住宅的,没有使用期限限制的集体土地使用权。
备考提示
宅基地使用权没有使用期限限制,并且是无偿的。
1.宅基地使用权的主体必须是农村集体经济组织内部成员,并符合建房申请宅基地条件。非农村集体经济组织内部成员,不得申请取得宅基地使用权。
2.宅基地使用权的取得,应经依法审批。农村集体经济组织向宅基地申请者无偿提供宅基地使用权。
3.宅基地使用权人对宅基地享有占有权、使用权、收益权和有限制的处分权。
4.农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。宅基地使用权人转让、出租房屋及宅基地使用权后再申请宅基地的,不予批准。
集体土地使用权除了上述土地承包经营权和宅基地使用权外,我们还要提醒大家注意非农经营用地使用权。这是指经审批的由农村集体经济组织通过投资的方式向符合条件的从事非农生产经营性活动的用地者提供的集体土地使用权。农村集体经济组织可设立独资经营的企业,将符合乡(镇)土地利用总体规划的非农经营用地提供给企业从事生产经营活动,土地使用权由该集体经济组织或企业享有。农村集体经济组织也可以通过以符合乡(镇)土地利用总体规划的非农经营用地使用权作价入股或出资及联营的形式与其他单位、个人设立公司、合伙等企业,土地使用权由该企业享有。非农经营用地使用权不得转让、出租,但因企业破产、兼并、分立等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。如果继受取得土地使用权的企业不属于本农村集体经济组织投资设立的企业的,应办理国家土地征用和国有土地出让手续,向国家上缴土地使用权出让金。此外,非农经营用地使用权可与厂房一同设定抵押(须经集体土地所有者同意,并出具书面证明)。
备考提示
集体土地使用权的终止情形包括:(1)国家征收集体所有土地;(2)乡村公共设施和公益事业建设需要收回集体土地使用权的;(3)用地者撤销、迁移等而停止使用集体土地的;(4)用地者违法或违约被集体土地所有者收回土地使用权的。
四、建设用地管理
(一)国家建设用地
国家建设用地的来源包括三方面:其一,征用农民集体所有土地;其二,使用国有荒山、荒地;其三,收回他人享有使用权的国有土地。
1.国家建设征地的批准权限。国家建设征用农民集体土地,应依法报国务院或省、自治区、直辖市人民政府批准。征收下列土地由国务院批准:(1)基本农田;(2)基本农田以外的耕地超过35公顷的(35公顷=525亩=35万平方米);(3)其他土地超过70公顷的(70公顷=1050亩=70万平方米)。征收上述规定以外土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。
备考提示
1.省级人民政府以下均无权审批征收土地。
2.省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由国务院批准。
2.国家建设征地的程序:(1)由有审批权的人民政府进行审批;(2)由县级以上地方人民政府土地管理部门确定征地补偿安置方案并公告;(3)听取意见并组织实施;(4)被征收土地的所有权人、使用权人办理征地补偿登记。如对补偿标准有争议的,由县级以上地方人民政府协调,协调不成的,由批准征收土地的人民政府裁决(考生要注意,参与协调的政府和最终作出裁决的政府可能不是同一级的)。上述争议的解决不影响征收土地方案的实施。
3.征地补偿安置标准。征收土地的,按照被征收土地的原有用途给予补偿。征地费用一般由以下几部分构成:(1)土地补偿费(为该耕地被征收前3年平均产值的6~10倍);(2)安置补助费;(3)新菜地开发建设基金;(4)地上的附着物和青苗补助费。具体标准参见《土地管理法》第47条的规定。
安置补助费可以增加,但是土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前3年平均年产值的30倍。(https://www.daowen.com)
考生要注意:单独的安置补助费,每公顷被征收耕地最高不得超过被征收前3年平均年产值的15倍。
4.征地补偿安置费的归属或支付对象。土地补偿费归农村集体经济组织所有;地上附着物及青苗补偿费归其所有者所有。安置补助费必须专款专用,一般来说,由谁负责安置即向谁支付安置补助费。
经依法批准占用基本农田的,征地补偿按当地人民政府公布的最高补偿标准执行。
(二)乡(镇)村建设用地
1.乡村兴办企业,向县级以上地方人民政府土地行政主管部门提出申请,由县级以上人民政府批准;乡村公共设施、公益事业建设、农村村民住宅用地,先经乡镇人民政府审核,同样须经县级以上人民政府批准。
2.乡(镇)村建设用地的控制管理。乡(镇)村兴办企业的建设用地面积不得超过省、自治区、直辖市按照乡镇企业的不同行业和经营规模分别规定的控制标准。
农村村民住宅用地,经乡、镇人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依法办理农用地转用审批手续。
(三)临时建设用地
临时建设用地是指因建设项目施工和地质勘查等需要临时使用国有土地或者集体土地。临时建设用地,由县级以上人民政府审批。在城市规划区内的临时用地,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。土地使用者应当根据土地权属,与有关土地行政主管部门或者农村集体经济组织、村民委员会签订临时使用土地合同,并按合同支付临时使用土地补偿费。
临时建设用地必须按照临时使用合同约定的用途使用土地,不得修建永久性建筑、使用期限不得超过2年。
临时使用土地期满拒不归还的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令交还土地,处以罚款。
五、土地法律责任与纠纷处理
(一)违反土地管理法的法律责任
1.非法土地交易的法律责任。(1)买卖或者以其他形式非法转让土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状;对符合土地利用总体规划的,没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员;依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。 (2)擅自将农民集体所有的土地使用权出让、转让或者出租于非农业建设的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正,没收违法所得,并处罚款。
2.非法占用土地的法律责任。具体参见《土地管理法》第74~77条的规定。
3.非法征用、使用土地的法律责任。有下列四项违法行为之一,即构成此项违法:(1)无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的;(2)超越批准权限非法批准占用土地的;(3)不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的;(4)违反法律规定的程序批准占用、征收土地的。
此项违法可产生四项法律后果:(1)批准文件无效;(2)对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分,构成犯罪的,依法追究刑事责任;(3)非法批准、使用的土地应当收回,有关当事人拒不归还的,以非法占用土地论处;(4)非法批准征收、使用土地,对当事人造成损失的,应当依法承担赔偿责任。
(二)土地纠纷及其解决途径(考试重点内容)
1.土地纠纷包括:(1)土地确权纠纷(指因不同主体间就土地所有权或土地使用权的归属或界限等问题产生异议而引发的争议纠纷);(2)土地侵权纠纷(指因对他人已依法取得的土地所有权或使用权构成侵害,侵权人与被侵权人之间引发的争议纠纷);(3)土地行政争议(指因相对人对土地行政主管机关或人民政府作出的土地行政处罚等具体行政行为不服而引起的争议纠纷);(4)土地承包经营纠纷。
2.土地纠纷的解决途径
(1)土地确权纠纷的解决:先由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理(单位之间的争议,由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议,由乡级政府或者县级人民政府处理);当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起30日内以作出处理决定的人民政府为被告提起行政诉讼。
(2)土地侵权纠纷的解决:先由当事人协商解决;协商不成的,可由土地行政主管部门进行行政调解。当事人对行政调解不服的,可以以对方当事人为被告提起民事诉讼;当事人也可不经行政调解直接提起民事诉讼。土地确权纠纷中政府的处理决定是一种带有强制效力的政府行政行为,所以不服的当事人可以向法院提起行政诉讼,土地侵权纠纷中政府的调解并不具有强制执行力,因而不服的可以直接向法院起诉对方当事人,而不是政府。
(3)土地行政争议,按一般行政复议及行政诉讼程序处理。
备考提示
1.土地确权纠纷的处理必须依顺序进行:协商——政府处理——行政诉讼。
2.土地侵权纠纷的处理中,政府处理不是必经程序。
(4)土地承包经营纠纷。当事人可以通过协商解决,也可以请求村民委员会、乡(镇)人民政府等调解解决。当事人不愿协商、调解或者协商、调解不成的,可以向农村土地承包仲裁机构申请仲裁,也可以直接向人民法院起诉。当事人对农村土地承包仲裁机构的仲裁裁决不服的,可以在收到裁决书之日起30日内向人民法院起诉。逾期不起诉的,裁决书即发生法律效力。
重点法条
《中华人民共和国土地管理法》
★★★★第八条 城市市区的土地属于国家所有。
农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有。
★★★第十条 农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的,由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡(镇)农民集体所有的,由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。
★★★第十一条 农民集体所有的土地,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认所有权。
农民集体所有的土地依法用于非农业建设的,由县级人民政府登记造册,核发证书,确认建设用地使用权。
单位和个人依法使用的国有土地,由县级以上人民政府登记造册,核发证书,确认使用权;其中,中央国家机关使用的国有土地的具体登记发证机关,由国务院确定。
确认林地、草原的所有权或者使用权,确认水面、滩涂的养殖使用权,分别依照《中华人民共和国森林法》、《中华人民共和国草原法》和《中华人民共和国渔业法》的有关规定办理。
★★★★第十二条 依法改变土地权属和用途的,应当办理土地变更登记手续。
★★★第十四条 农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。土地承包经营期限为三十年。发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的权利和义务。承包经营土地的农民有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。农民的土地承包经营权受法律保护。
在土地承包经营期限内,对个别承包经营者之间承包的土地进行适当调整的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业行政主管部门批准。
★★★第十五条 国有土地可以由单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。农民集体所有的土地,可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营,从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同,约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。承包经营土地的单位和个人,有保护和按照承包合同约定的用途合理利用土地的义务。
农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的,必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府批准。
备考提示
第14条第2款和第15条第2款关于报批部门的规定有差异,注意区别。
★★★★第十六条 土地所有权和使用权争议,由当事人协商解决;协商不成的,由人民政府处理。
单位之间的争议,由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议,由乡级人民政府或者县级以上人民政府处理。
当事人对有关人民政府的处理决定不服的,可以自接到处理决定通知之日起三十日内,向人民法院起诉。
在土地所有权和使用权争议解决前,任何一方不得改变土地利用现状。
备考提示
上述第16条第2款的处理争议主体不同,本条是《土地管理法》在考试中出现频率最高的条文,也是《土地管理法》的难点,结合《行政复议法》第30条进行复习。
★★★★第三十七条 禁止任何单位和个人闲置、荒芜耕地。已经办理审批手续的非农业建设占用耕地,一年内不用而又可以耕种并收获的,应当由原耕种该幅耕地的集体或者个人恢复耕种,也可以由用地单位组织耕种;一年以上未动工建设的,应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳闲置费;连续二年未使用的,经原批准机关批准,由县级以上人民政府无偿收回用地单位的土地使用权;该幅土地原为农民集体所有的,应当交由原农村集体经济组织恢复耕种。
在城市规划区范围内,以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的闲置土地,依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的有关规定办理。
承包经营耕地的单位或者个人连续二年弃耕抛荒的,原发包单位应当终止承包合同,收回发包的耕地。
★★★★第四十四条 建设占用土地,涉及农用地转为建设用地的,应当办理农用地转用审批手续。
省、自治区、直辖市人民政府批准的道路、管线工程和大型基础设施建设项目、国务院批准的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由国务院批准。
在土地利用总体规划确定的城市和村庄、集镇建设用地规模范围内,为实施该规划而将农用地转为建设用地的,按土地利用年度计划分批次由原批准土地利用总体规划的机关批准。在已批准的农用地转用范围内,具体建设项目用地可以由市、县人民政府批准。
本条第二款、第三款规定以外的建设项目占用土地,涉及农用地转为建设用地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准。
★★★★第四十五条 征收下列土地的,由国务院批准:
(一)基本农田;
(二)基本农田以外的耕地超过三十五公顷的;
(三)其他土地超过七十公顷的。
征收前款规定以外的土地的,由省、自治区、直辖市人民政府批准,并报国务院备案。
征收农用地的,应当依照本法第四十四条的规定先行办理农用地转用审批。其中,经国务院批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批;经省、自治区、直辖市人民政府在征地批准权限内批准农用地转用的,同时办理征地审批手续,不再另行办理征地审批,超过征地批准权限的,应当依照本条第一款的规定另行办理征地审批。
★★第四十七条 征收土地的,按照被征收土地的原用途给予补偿。
征收耕地的补偿费用包括土地补偿费、安置补助费以及地上附着物和青苗的补偿费。征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前三年平均年产值的六至十倍。征收耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征收的耕地数量除以征地前被征收单位平均每人占有耕地的数量计算。每一个需要安置的农业人口的安置补助费标准,为该耕地被征收前三年平均年产值的四至六倍。但是,每公顷被征收耕地的安置补助费,最高不得超过被征收前三年平均年产值的十五倍。
征收其他土地的土地补偿费和安置补助费标准,由省、自治区、直辖市参照征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准规定。
被征收土地上的附着物和青苗的补偿标准,由省、自治区、直辖市规定。
征收城市郊区的菜地,用地单位应当按照国家有关规定缴纳新菜地开发建设基金。
依照本条第二款的规定支付土地补偿费和安置补助费,尚不能使需要安置的农民保持原有生活水平的,经省、自治区、直辖市人民政府批准,可以增加安置补助费。但是,土地补偿费和安置补助费的总和不得超过土地被征收前三年平均年产值的三十倍。
国务院根据社会、经济发展水平,在特殊情况下,可以提高征收耕地的土地补偿费和安置补助费的标准。
★★★★★第五十四条 建设单位使用国有土地,应当以出让等有偿使用方式取得;但是,下列建设用地,经县级以上人民政府依法批准,可以以划拨方式取得:
(一)国家机关用地和军事用地;
(二)城市基础设施用地和公益事业用地;
(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地;
(四)法律、行政法规规定的其他用地。
★★★第五十五条 以出让等有偿使用方式取得国有土地使用权的建设单位,按照国务院规定的标准和办法,缴纳土地使用权出让金等土地有偿使用费和其他费用后,方可使用土地。
自本法施行之日起,新增建设用地的土地有偿使用费,百分之三十上缴中央财政,百分之七十留给有关地方人民政府,都专项用于耕地开发。
第五十六条 建设单位使用国有土地的,应当按照土地使用权出让等有偿使用合同的约定或者土地使用权划拨批准文件的规定使用土地;确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。其中,在城市规划区内改变土地用途的,在报批前,应当先经有关城市规划行政主管部门同意。
★★★第五十八条 有下列情形之一的,由有关人民政府土地行政主管部门报经原批准用地的人民政府或者有批准权的人民政府批准,可以收回国有土地使用权:
(一)为公共利益需要使用土地的;
(二)为实施城市规划进行旧城区改建,需要调整使用土地的;
(三)土地出让等有偿使用合同约定的使用期限届满,土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;
(四)因单位撤销、迁移等原因,停止使用原划拨的国有土地的;
(五)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
依照前款第(一)项、第(二)项的规定收回国有土地使用权的,对土地使用权人应当给予适当补偿。
★★第六十二条 农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。
★第七十三条 买卖或者以其他形式非法转让土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门没收违法所得;对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法转让的土地上新建的建筑物和其他设施;可以并处罚款;对直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第七十四条 违反本法规定,占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等,破坏种植条件的,或者因开发土地造成土地荒漠化、盐渍化的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正或者治理,可以并处罚款;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
第七十五条 违反本法规定,拒不履行土地复垦义务的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令限期改正;逾期不改正的,责令缴纳复垦费,专项用于土地复垦,可以处以罚款。
★第七十六条 未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的,限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状,对符合土地利用总体规划的,没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施,可以并处罚款;对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
超过批准的数量占用土地,多占的土地以非法占用土地论处。
★第七十七条 农村村民未经批准或者采取欺骗手段骗取批准,非法占用土地建住宅的,由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。
超过省、自治区、直辖市规定的标准,多占的土地以非法占用土地论处。
★第七十八条 无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的,超越批准权限非法批准占用土地的,不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的,或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的,其批准文件无效,对非法批准征收、使用土地的直接负责的主管人员和其他直接责任人员,依法给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任。非法批准、使用的土地应当收回,有关当事人拒不归还的,以非法占用土地论处。
非法批准征收、使用土地,对当事人造成损失的,依法应当承担赔偿责任。
《中华人民共和国城市房地产管理法》
★★★第十条 土地使用权出让,必须符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设用地计划。
★★★第十三条 土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。
商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式;没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。
采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价。
第十五条 土地使用权出让,应当签订书面出让合同。
土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。
第十六条 土地使用者必须按照出让合同约定,支付土地使用权出让金;未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的,土地管理部门有权解除合同,并可以请求违约赔偿。
★★★第十八条 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。
第二十条 国家对土地使用者依法取得的土地使用权,在出让合同约定的使用年限届满前不收回;在特殊情况下,根据社会公共利益的需要,可以依照法律程序提前收回,并根据土地使用者使用土地的实际年限和开发土地的实际情况给予相应的补偿。
第二十一条 土地使用权因土地灭失而终止。
第二十二条 土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前一年申请续期,除根据社会公共利益需要收回该幅土地的,应当予以批准。经批准准予续期的,应当重新签订土地使用权出让合同,依照规定支付土地使用权出让金。
土地使用权出让合同约定的使用年限届满,土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的,土地使用权由国家无偿收回。
第二十三条 土地使用权划拨,是指县级以上人民政府依法批准,在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用,或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。
依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的,除法律、行政法规另有规定外,没有使用期限的限制。
★★★第二十四条 下列建设用地的土地使用权,确属必需的,可以由县级以上人民政府依法批准划拨:
(一)国家机关用地和军事用地;
(二)城市基础设施用地和公益事业用地;
(三)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;
(四)法律、行政法规规定的其他用地。
《中华人民共和国农村土地承包法》
★★★第二十七条 承包期内,发包方不得收回承包地。
国家保护进城农户的土地承包经营权。不得以退出土地承包经营权作为农户进城落户的条件。
承包期内,承包农户进城落户的,引导支持其按照自愿有偿原则依法在本集体经济组织内转让土地承包经营权或者将承包地交回发包方,也可以鼓励其流转土地经营权。
承包期内,承包方交回承包地或者发包方依法收回承包地时,承包方对其在承包地上投入而提高土地生产能力的,有权获得相应的补偿。
★★★第二十八条 承包期内,发包方不得调整承包地。
承包期内,因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形对个别农户之间承包的耕地和草地需要适当调整的,必须经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意,并报乡(镇)人民政府和县级人民政府农业农村、林业和草原等主管部门批准。承包合同中约定不得调整的,按照其约定。
第二十九条 下列土地应当用于调整承包土地或者承包给新增人口:
(一)集体经济组织依法预留的机动地;
(二)通过依法开垦等方式增加的;
(三)发包方依法收回和承包方依法、自愿交回的。
第三十条 承包期内,承包方可以自愿将承包地交回发包方。承包方自愿交回承包地的,可以获得合理补偿,但是应当提前半年以书面形式通知发包方。承包方在承包期内交回承包地的,在承包期内不得再要求承包土地。
★第三十一条 承包期内,妇女结婚,在新居住地未取得承包地的,发包方不得收回其原承包地;妇女离婚或者丧偶,仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的,发包方不得收回其原承包地。
第三十二条 承包人应得的承包收益,依照继承法的规定继承。
林地承包的承包人死亡,其继承人可以在承包期内继续承包。
真题自测[30]