第3讲城市房地产管理法
真题自测[31]
在加大房地产市场宏观调控的形势下,某市政府对该市房地产开发的管理现状进行检查,发现以下情况,其中哪些做法是需要纠正的?(2017/1/74,多选)
A.房地产建设用地的供应,在充分利用现有建设用地的同时,放宽占用农用地和开发未利用地的条件
B.土地使用权出让,符合土地利用总体规划、城市规划或年度建设用地计划之一即可
C.预售商品房,要求开发商交清全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书,并持有建设工程规划许可证等
D.采取税收减免等方面的优惠措施,鼓励房地产开发企业开发建设商业办公类住宅,方便市民改作居住用途
一、房地产开发制度
房地产开发是指在依法取得土地使用权的国有土地上进行基础设施、房屋建设的行为。
(一)房地产开发项目管理
《城市房地产管理法》对此作出以下几方面规定:1.对房地产开发必须严格执行城市规划。对房地产开发项目产生直接法律约束力的是城市规划中的详细规划。
2.房地产开发必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途与动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费;满2年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权。但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
3.房地产开发项目的设计施工必须符合国家所规定的标准,项目竣工后,必须经验收合格后,方可交付使用。
(二)房地产开发企业管理
房地产开发企业,是指以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。(https://www.daowen.com)
1.房地产开发企业的种类。目前,我国房地产开发企业主要有三种,即专营企业、兼营企业和项目公司。
2.房地产开发企业的设立条件
(1)有自己的名称和组织机构。
(2)有固定的经营场所。
(3)有符合国务院规定的注册资本。住建部按房地产开发企业的资质等级不同规定了不同的注册资本要求。
(4)有足够的专业技术人员。住建部按房地产开发企业的资质等级不同规定了不同的专业技术人员要求。
(5)法律、行政法规规定的其他条件。
备考提示
结合《公司法》掌握房地产开发企业的设立条件。
3.房地产开发企业的设立程序
(1)申请登记。设立房地产开发企业,应当向市场监督管理部门申请设立登记。
(2)颁发营业执照。市场监督管理部门对符合法律规定条件的登记申请,应当自收到申请之日起30日内予以登记,发给营业执照。
(3)备案。房地产开发企业在领取营业执照后的1个月内,应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府确定的部门备案。
房地产开发企业的设立实行的是事后备案制,一般是由当地的住建部门(建设委员会、住房与建设委员会等)给予一个暂定的开发资质,并不是在工商登记之前取得政府批准文件。
4.房地产开发企业的注册资本与投资总额必须符合国家的规定。
5.房地产开发的分期投资额与项目规模应当符合国家有关规定。
二、房地产交易制度
房地产转让、抵押时,房屋所有权及土地使用权同时转让、抵押。这就是“房地一体主义”。
房地产转让、抵押当事人应当依法办理权属变更或抵押登记,房屋租赁当事人应当依法办理租赁登记备案(注意登记备案对不同房地产交易行为的影响,租赁不备案不影响租赁的效力,而转让和抵押不办理备案不发生效力)。房地产转让、抵押,未办理权属登记,转让、抵押行为无效。
(一)房地产转让
房地产转让,是房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。
1. 房地产转让的禁止条件
《城市房地产管理法》规定,下列房地产不得转让:以出让方式取得土地使用权的,不符合法定条件的;司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;依法收回土地使用权的;共有房地产,未经其他共有人书面同意的;权属有争议的;未依法登记领取权属证书的;法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
2.出让土地使用权的转让条件
(1)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书。
(2)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的25%以上,属于成片开发工地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
房地产转让时,土地使用权出让合同载明的权利、义务随之转移。
原出让合同的效力及于转让后继受取得土地使用权的用地者。也就是说, 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,其土地使用权的使用年限为原土地使用权出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。
不得随意变更出让合同中约定的土地用途,若变更应取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。
备考提示
1.国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实申报。否则国家将依法委托有关部门评估,按评估的价格作为计算税费的依据。房地产价格的评估,按照国家规定的技术标准和评估程序,以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础,参照当地的市场价格进行评估。
2.房地产转让一般经过洽谈、审核、估价与定价、签订转让合同(或发生、确定转让的法律事实)、缴纳税费、产权过户登记等程序。
3.划拨土地使用权的转让
(1)以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家的有关规定缴纳土地使用权出让金。
(2)以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
备考提示
划拨土地使用权转让主要进入土地有形市场,由政府统一组织实施土地使用权招标、拍卖、挂牌交易。交易完成后,国家将交易所得部分返还原划拨土地使用权人。
(二)房地产抵押
房地产抵押,是指抵押人对其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。
1.可抵押的房地产
(1)依法取得的房屋所有权连同该房屋所占用范围内的国有土地使用权,包括出让、划拨等各种国有土地使用权。
(2)以出让方式取得的国有土地使用权,只能同地上房屋一同成为抵押权客体。
2.房地产抵押的条件。下列房地产不得设定抵押:
(1)权属有争议的房地产。
(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。
(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。
(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产。
(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。
(6)依法不得抵押的其他房地产。
3.房地产抵押的程序。房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理抵押,并签订书面抵押合同。房地产抵押以登记为要件,抵押合同自登记之日起生效,具有法律约束力。
4.划拨土地上房地产的抵押。以划拨方式取得的土地使用权不得单纯设定抵押,但如果该土地上有房产,则报有审批权的人民政府审批,同时由于抵押人对土地无完全收益权,故土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。
5.新增地上物的处置。房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,因新增房屋与抵押财产无法实际分割,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。
(三)房屋租赁
房屋租赁,是房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用,由承租人向出租人支付租金的行为。
1.房屋租赁的条件。下列房屋不得出租:
(1)未依法取得房屋所有权证的。
(2)司法机关或行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的。
(3)共有房屋,未取得共有人同意的。
(4)权属有争议的。
(5)属于违法建筑的。
(6)不符合安全标准的。
(7)已抵押,未经抵押权人同意的。
(8)不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的。
(9)有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。
2.房屋出租的程序:出租人和承租人应当签订书面租赁合同,并向房产管理部门登记备案。
3.住宅租赁与非住宅租赁。住宅用房的租赁,特别是公有住房及其他带有福利性的住房租赁应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策。租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协商议定租金及其他租赁条款。
4.划拨土地上房屋的租赁。以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。
(四)商品房预售与按揭
1.商品房预售。商品房预售是指房地产开发商(即预售人)将期房预先出售给购房人(即预购人),由预购人根据预售合同支付房款;在期房竣工验收合格后,交付购房人占有使用,并由与首任负责将房屋所有权及其占用的出让土地使用权转移至预购人名下的房地产买卖形式。商品房预售是一种比较特殊的房地产转让行为。由于房地产开发是一项资金占用量非常大的工作,如果房地产开发企业不能在开发过程中取得资金支持就难以完成大规模的开发,因而法律允许达到一定条件的房地产开发项目进行预售。预售方具有一定投机性,预购方具有较大风险性,因此,《城市房地产管理法》对商品房预售规定了更加严格的限制性条件和程序。
商品房预售,应当符合下列条件:
(1)已支付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书。
(2)持有建设工程规划许可证。
(3)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期。
(4)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。
备考提示
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
2.商品房按揭。按揭一般是指不能或不愿一次性支付房款的按揭购房借贷人将其与开发商已签订的商品房预售或销售合同项下的所有权益作为向商业银行贷款的担保。
按揭有三方主体:购房借贷人、开发商与银行。在开发商负责为购房借贷人办理完成房地产权证过户手续,为银行与购房借贷人办理完成正式的抵押登记,并将购房借贷人的房地产权证交银行收押之前,开发商需为购房借贷人向银行贷款提供阶段性担保,购房借贷人与银行之间,不是真正意义上的抵押关系。
三、物业服务管理制度
(一)概述
1.物业服务管理。物业服务管理是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同的约定,对房屋及配套设施设备和相关场地进行维修、养护、管理、维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
2.物业服务管理的内容。物业服务管理的内容主要是对物的管理和对人的管理。主要包括:
(1)常规性的公共服务。这是物业服务管理中的基本业务工作,一般不需在物业管理服务合同中事先提出或作出约定。其内容包括:房屋建筑主体的管理;物业公共设施、设备的管理;公共环境卫生的管理;绿化管理;保安管理;消防管理;车辆道路管理;公共代办性质的服务;物业管理维修金的管理;做好管理费用的核收和使用管理;协助政府进行社会管理。
(2)针对性的专项服务。这些服务项目一般不在统一的物业管理服务合同约定的范围之内,若享受须单独提出并支付服务费用。包括:日常生活类服务,如收洗衣服,代购物品,接送小孩上学等;商业服务类,如商业网点的开发与管理,餐饮及各项经营活动的开展;文化、教育、卫生、体育类,如在高级住宅区提供游泳等健身活动场所;金融服务类;代理与中介服务,包括代办物业的租赁等。
(二)物业服务法律关系的主体
1.业主。业主是物业的所有权人。按其拥有的物业所有权的状况,又可分为独立所有权人和区分所有权人。
业主享有以下权利:按照物业服务合同的约定,接受物业服务企业提供的服务;提议召开业主大会会议,并就物业管理的有关事项提出建议;提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议;参加业主大会会议,行使投票权;选举业主委员会委员长,并享有被选举权;监督业主委员会的工作;监督物业服务企业履行物业服务合同;对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权;监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用;法律、法规规定的其他权利。
2.业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。一个物业管理区域成立一个业主大会。同一个物业管理区域内的业主,应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的指导下成立业主大会,并选举产生业主委员会。但是,只有一个业主的,或者业主人数较少且经全体业主一致同意,决定不成立业主大会的,由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。
业主大会会议可以采用集体讨论的形式,也可以采用书面征求意见的形式;但是,应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议(代理人不一定是业主)。
业主大会决定以下事项:(1)制定和修改业主大会议事规则;(2)制定和修改管理规约;(3)选举业务委员会或者更换业务委员会成员;(4)选聘和解聘物业服务企业;(5)筹集和使用专项维修资金;(6)改建、重建建筑物及其附属设施;(7)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。其中第(5)(6)项应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意;决定其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
业主大会或者业主委员会的决定,对业主具有约束力。但业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的,受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议,应当按照业主大会议事规则的规定召开。业主大会的临时会议,经20%以上业主提议,由业主委员会组织召开。
业主大会的法定人数,应当有物业管理区域内持有1/2以上投票权的业主参加。
3.业主委员会。业主委员会是物业区域内全体业主对物业实施自治管理的组织,由业主大会选举产生,是业主大会的常设执行机构,对业主大会负责。
业主委员会的委员应当由业主担任,其成员不得兼任本物业区内物业管理公司的工作。业主委员会应当自选举产生之日起30日内,向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。
业主委员会的职责如下:召集业主大会会议,报告物业管理的实施情况;代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同;及时了解业主、物业使用人的意见和建议,监督和协助物业服务企业履行物业服务合同;监督管理规约的实施;业主大会赋予的其他职责。
4.物业服务管理企业。物业服务管理企业就是对物业实施专业化、企业化、社会化管理服务的,具有法人地位的经济实体。物业服务管理企业是独立的法人。
国家对物业服务企业的管理主要体现在国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制,加强行业诚信管理。
备考提示
1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任。
2.物业服务企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业,但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人。
(三)物业服务管理及商品房销售与前期物业服务
1.物业接管验收。物业接管验收指物业服务企业在承接物业管理项目时,进行以物业的建筑主体结构安全和满足使用功能为主要内容的再检验,同时接受图纸、说明文件等物业资料,从而着手实施物业管理。
物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。
2.前期物业管理。前期物业管理是指在房地产开发项目销售前及过程中(业主、业主大会选聘物业服务企业之前),由建设单位(开发商)代替未来业主选聘物业服务企业,并与之签订物业服务委托合同,由该物业服务企业所实施的物业管理。
前期物业服务合同可以约定期限;但是,期限未满、业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同生效的,前期物业服务合同终止。
建设单位(开发商)与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容。
物业买受人在与建设单位(开发商)签订物业买卖合同时,应当对遵守业主临时公约予以书面承诺。
业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。
3.正常物业管理。依相关法律以及业主委员会与物业服务企业签订的物业服务合同实施具体物业管理。
重点法条
《中华人民共和国城市房地产管理法》
第六条 为了公共利益的需要,国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋,并依法给予拆迁补偿,维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的,还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。
★★★★第二十六条 以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的,必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的,可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费;满两年未动工开发的,可以无偿收回土地使用权;但是,因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。
★★第三十条 房地产开发企业是以营利为目的,从事房地产开发和经营的企业。设立房地产开发企业,应当具备下列条件:
(一)有自己的名称和组织机构;
(二)有固定的经营场所;
(三)有符合国务院规定的注册资本;
(四)有足够的专业技术人员;
(五)法律、行政法规规定的其他条件。
设立房地产开发企业,应当向工商行政管理部门申请设立登记。工商行政管理部门对符合本法规定条件的,应当予以登记,发给营业执照;对不符合本法规定条件的,不予登记。
设立有限责任公司、股份有限公司,从事房地产开发经营的,还应当执行公司法的有关规定。
房地产开发企业在领取营业执照后的一个月内,应当到登记机关所在地的县级以上地方人民政府规定的部门备案。
★★第三十二条 房地产转让、抵押时,房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
第三十五条 国家实行房地产成交价格申报制度。
房地产权利人转让房地产,应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价,不得瞒报或者作不实的申报。
★第三十七条 房地产转让,是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。
★★第三十八条 下列房地产,不得转让:
(一)以出让方式取得土地使用权的,不符合本法第三十八条规定的条件的;
(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;
(三)依法收回土地使用权的;
(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;
(五)权属有争议的;
(六)未依法登记领取权属证书的;
(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。
★★★★第三十九条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:
(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;
(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。
转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。
备考提示
重点掌握第39条转让房地产的三项条件,即“一出让金二投资开发三证书”。
★★★★第四十条 以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当按照国务院规定,报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的,应当由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。
以划拨方式取得土地使用权的,转让房地产报批时,有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的,转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。
★★第四十一条 房地产转让,应当签订书面转让合同,合同中应当载明土地使用权取得的方式。
★★★★第四十四条 以出让方式取得土地使用权的,转让房地产后,受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的,必须取得原出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意,签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同,相应调整土地使用权出让金。
★★★第四十五条 商品房预售,应当符合下列条件:
(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;
(二)持有建设工程规划许可证;
(三)按提供预售的商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;
(四)向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。
★第四十七条 房地产抵押,是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时,抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。
★★★第四十八条 依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围的土地使用权,可以设定抵押权。
以出让方式取得的土地使用权,可以设定抵押权。
第四十九条 房地产抵押,应当凭土地使用权证书、房屋所有权证书办理。
第五十条 房地产抵押,抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。
★★★第五十一条 设定房地产抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的,依法拍卖该房地产后,应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后,抵押权人方可优先受偿。
★★★第五十二条 房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋不属于抵押财产。需要拍卖该抵押的房地产时,可以依法将土地上新增的房屋与抵押财产一同拍卖,但对拍卖新增房屋所得,抵押权人无权优先受偿。
★★第五十四条 房屋租赁,出租人和承租人应当签订书面租赁合同,约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款,以及双方的其他权利和义务,并向房产管理部门登记备案。
★★★第五十六条 以营利为目的,房屋所有权人将以划拨方式取得使用权的国有土地上建成的房屋出租的,应当将租金中所含土地收益上缴国家。具体办法由国务院规定。