美国寿险公司的财务投资模式

一、美国寿险 公司的 财务投资模式

图6-1　美国养老地产的商业模式

在美国，保险资金运用有着广泛的投资渠道、多样化的资金管理模式，以追求高稳定性的投资回报为目标。养老地产投资方面，美国的养老地产体系运作顺畅，由投资商、建筑商、运营商形成了完整的融资、建设、运营的市场化体系，见图6-1。

美国寿险公司涉入养老社区多以投资商角色出现，通常采用财务投资的模式。REITs是美国当前养老社区的主流投资商，美保险公司多以财务投资方式购买REITs，延伸至养老地产，并拓展养老服务，实现产业整合和投资回报。由于投资收入可预期、管理透明及总体回报较高，美保险公司对REITs的投资要高于其他投资方式。REITs的可靠收入来源于不动产（包括养老社区在内）长期出租的租金收入以及资产融资的利息收入，同时大多数REITs采用简洁直接的商业模式，即通过入住率和租金的增加来获得更高收入水平，再加上红利和资本利得，REIT的总体回报相当可观。有分析表明，同期REITs的回报远远高于包括大盘股票、固定收益证券在内的其他投资工具。

除了REITs投资方式外，美国寿险公司介入养老地产的方式还包括，一是通过下设的投资公司或资产管理公司发起基金，直接设立并募集不动产投资基金，通过专业化的基金管理获取佣金；二是直接进行置业投资，购买物业资产，为高收入者提供独立生活型老年社区；三是提供咨询服务，利用自身资源及经验提供不动产投资领域的相关工程和建筑咨询。