附录1 我国寿险公司投资养老地产现状调研分析
一、问题的提出
随着保险公司资金运用逐渐放开，寿险公司对投资养老地产热情日渐高涨。从拍地规划到适老性地产建设，再到开发相应保险产品锁定客户，市场上十多家保险公司动作频频。泰康、合众、新华、国寿、平安、华夏、太平洋等已经成为寿险公司投资养老地产的先行者。保监会资金运用部副处长贾彪透露，截止到2013年10月末，保险公司投资养老地产的总计划投资额150亿元，实际投资额50亿元。在总额近8万亿的总资产中，150亿元计划投资额占比不足2%，但养老地产倍受瞩目，恰恰是因为其融合了当下最热的房地产与养老，养老地产能不能养老，怎么养老，为谁养老，保险公司投资会不会成为“圈地运动”，风险是否可控，会不会影响偿付能力等等，都是业界关心的问题。
养老地产被寄予厚望成为寿险业务新的增长点、盈利点，是改善资产负债匹配的重要投资渠道。当下养老地产投资虽然进行得如火如荼，但完整清晰的商业模式并未形成，产品建设类型单一，入住要求高，与养老地产对接的保险产品简单，或无法体现保险功能，保险公司投资涉入过深，盈利期、资金沉淀期长，退出困难，这些都可能导致保险公司面临较大风险，这些问题如不解决，肯定会影响投资养老地产效果，保险行业整体形象也可能因此受损。
本书作者对国寿、新华、泰康、合众四家寿险公司进行了走访调研，将调研成果汇总分析总结了目前养老地产投资的一些问题，并针对各问题提出相应的解决方法；我们发放了大量问卷，包括针对老年人、年轻人及保险从业人员的三类近600份问卷，通过调查数据分析目前养老地产的需求、市场对保险公司投资养老地产的态度和接受度及其对保险公司的启示，以期从保险公司实践的视角，为其投资养老地产进行一些有益探索。
二、保险公司养老地产投资现状及问题
（一）养老地产的产品问题
1.主要类型
目前我国保险公司开发的养老地产多是综合老年社区，为老人提供入住专业机构的养老方案，这一养老方式以适老化住宅为核心，配备专业物业，提供给老人居住养老、生活看护、医疗护理、餐饮娱乐、文体休闲等多种服务。泰康、国寿、新华、合众等养老社区产品大同小异，居住方面按老人活跃程度分类，包括独立生活区、协助生活区、专业护理区、老年痴呆专门护理区等。各保险公司产品类型见图1。
图1 目前各寿险公司主要养老社区产品
略有不同的是市场定位，根据定位客户群不同，以泰康之家为代表的是“高大上”模式；另一类则是立足于中端的合众模式。主要区别体现在入住费用方面，泰康之家缴费起点为200万[1]；合众则定位于中端客户，入门费根据户型大小从20万～75万不等，月租及服务费用也是1000～3000元不等。
2.产品类型单一，缺乏市场细分定位
目前寿险公司开发养老地产的产品问题在于产品类型单一，客户定位单一，各公司缺乏对市场入住需要调查的情况下“一窝蜂式”地建设高端综合养老社区。
养老有三种方式：居家养老、机构养老、社区养老，养老社区其实是一种机构养老方式，这一机构以养老地产为依托，为老年人提供饮食起居、清洁卫生、生活护理、健康管理和文体娱乐活动服务，从这个意义上说，综合养老社区在本质上与养老院无异。因此，目前保险公司对养老产品的开发明显忽略了居家养老与社区养老。
其实，居家养老与社区养老产品可能比养老社区开发更简单，投入资本更少。如在普通社区中建设养老单元，开发出一幢或几幢具备适老设施的楼房，子女与老人可以入住同一小区，便利照顾与探望；或建设多社区共用的养老服务机构，在老人聚居的几个小区附近寻址建设具备基本餐饮服务、医疗护理、文娱休闲功能的服务机构，便利具有活动能力、不愿离家或经济实力不高的老人养老。这些服务机构除具备养老职能外，还更加灵活、投入资金少、回收快、服务客户准确稳定。
市场定位方面，产品类型的单一决定了客户类型的单一。地产业作为高资本行业，土地成本、建设成本、运营成本高，为了回笼资金、尽量缩短盈利年限，积累品牌经验，保险公司不得不将目光投向购买力更强的高端客户。同时，入住养老社区也须具备一定接受度，这也是客户类型单一的原因之一。但从目前其定位来看，保险公司难免被人诟病是为“富人”养老，解决这一问题，保险公司要从改变产品类型开始，更多地建设平民化养老产品，这些养老产品不一定奢华、高级，重要的是能够满足一般养老需求。
（二）养老地产的销售问题
1.目前的两种销售方式
根据是否与保险产品对接，保险公司对其投资的养老地产主要有两种销售方式，一是与保险产品对接，二是不对接采用会员费、入门费等形式。
泰康选择了与保险产品对接，合众也开发了与养老社区连接的“乐享”和“颐享”两款保险产品。以泰康为例，与其养老地产对接的是 “幸福有约终身养老计划”。该计划由一份名为“乐享新生活”的分红型养老年金与“泰康之家”入住确认函组成，养老年金产品200万起缴，可期可趸，购买养老年金产品的客户有机会[2]入住泰康之家。养老社区的费用可选择用养老年金给付，也可以直接缴纳，不与保险产品对接；其他餐饮、护理服务等费用另行结算。200万费用也可以选择为未来服务费用兜底，即不再缴纳更多费用[3]。
另一种销售方式是会员式，新华、国寿等公司采用这种方式。入住客户需要缴纳一笔费用（如300万元）作为会员费，会员客户可入住养老社区。会员名额可以转让，也可以退出，但退出时会员费打折退还。高额会员费用于资金运用，投资所得利息可支付养老地产房租，只收取服务费用。
2.存在问题
上述两种销售方式不同之处在于是否与保险产品对接。下表简单列出了与保险产品对接的好处与可能存在的问题。
表1 对接保险产品销售方式优劣分析
与保险产品对接，便于发挥保险公司客户优势，将优质客户发展成为养老地产客户，免去更多客户定位、寻找与销售成本，同时与保险产品对接可以为老人提供金融服务，为其规划长期养老资金来源，体现保障功能，使养老地产成为对抗长寿风险与通货膨胀的重要投资选择。养老地产还可以与健康保险产品、医疗保险产品、长期护理等产品形成系列组合，成为新的吸睛点。单纯会员费、入门费等销售形式，虽然操作简单，但无法体现保费的长期回收效应，并且这种销售地产开发商等主体都可以做，无法凸显保险职能。
既然与保险产品对接销售更具优势，为什么很多保险公司没有选择对接呢？主要是因为法律障碍：养老服务无法作为保险合同写明的保险利益。下图2表示了保险公司、养老地产管理公司与入住客户三方间的关系。
图2 养老地产参与三方关系图
保险公司收取投保人保费，一般来说保险公司到期向投保人给付保险金，但入住养老地产客户选择了养老服务，而提供养老服务的不是寿险公司，而是养老管理公司，于是就出现了问题，由于客户不是单独与养老管理公司交易，其获得的收益能否以养老服务代替，并且保费能否转成养老服务费用？解决方法，一是协议方式，寿险公司与养老管理公司签订委托协议，客户与养老管理公司签订服务协议，协议方式规定了权利与义务，但也会增加交易成本，并且一旦出现法律纠纷，处理起来非常麻烦；二是绕开保险公司，养老管理公司与客户直接交易，但养老管理公司不能发行保险产品，无法发挥保险保障功能；三是保险法写明保险给付可以以服务形式提供，如日本介护保险法的规定。但修改法律涉及复杂流程，这些条件现不具备。
虽然目前保险公司推出了与养老地产对接的产品，但对接方式简单，并缺乏针对性，与养老息息相关的长期护理保险、医疗保险等健康相关险种也未与之关联，吸引力不佳。目前这种对接方式还存在销售误导问题，某公司销售人员在营销时向客户保证只要购买200万的保险产品就能入住养老社区，这种保证描述涉嫌误导。200万只能买到或有的入住权利，消费者难免要怀疑钱花得是否值得，并且200万并不能涵盖未来的所有服务费用，不能称其具有成本锁定功能。保险公司投资养老社区，应当发挥自身风险管理和金融服务专长，为投保人提供融资方案，开发对接保险产品，但这一产品应当精算准确，适当锁定成本、抵御通胀，并且要避免营销误导。
（三）投资涉入过深可能带来风险
1.目前养老地产投资的两种模式：投管一体与投管分离
对于养老地产的投资模式，目前主要有投管一体方式与投管分离两种，投资流程一般如图3所示。养老地产作为保险公司资金运用途径之一，委托资产管理公司或投资公司实施，当地产项目规划确定后成立专项项目公司运行，为了隔离地产风险，按照保监会规定由专业地产公司代建地产，为了保证资金安全，专项养老地产资金不得再投资其他项目，不得抵押贷款。运营阶段，由项目公司成立养老地产管理公司进行养老服务与物业管理。
如果寿险公司的投资公司、项目公司、管理公司三者实为一体，即投管一体模式，如新华成立了新华家园养老企业管理有限公司。如果投资公司、项目公司及管理公司（通常可能将物业管理外包给专业公司）三者分离，即投管分离式，国寿主要采用这种投资模式。
图3 保险公司投资养老地产模式流程图
2.涉入过深可能带来风险
养老地产的商业运作大致可以分为开发、投资、运营三个阶段。一般国外寿险公司对养老地产的投资大多只选择其中一个阶段。如美国寿险公司主要扮演投资者角色，通过REITs基金等金融工具进行间接投资；英国保险公司的角色倾向于运营商，英国最大的健康保险集团保柏旗下经营着26家医院和290多家疗养院、诊所及健康评估中心；日本保险公司参与养老地产也是不进行独立开发，而是通过收购私营养老机构的方式投资养老地产。相比之下我国寿险公司对养老地产的开发显得过于“全能化”，寿险公司既负责提供资金，承担项目设计开发，还要负责进一步的运营管理。国外的投资模式要么选择间接财务投资，要么选择股权投资，很少全程涉入。我国保险公司进入养老地产时间短，如此“大规模”，难免带来风险。
涉入环节越多，投入的资金量就越大，保险资金回笼也就越慢，虽然保险资金是长期资金，但现金流动性要求高。目前养老地产回报期究竟有多长，在没有正式入住、市场需求不明、服务价格等都未确定的情况下无法得到准确市场预测，可能是30年，也可能是50年，在不能收回成本的时间内，保险公司投资收益率肯定会受到影响。当下承保端对保险资金运用收益率要求越来越高，保险公司能否承受来自股东、消费者及市场竞争的压力？
投资风险还来自于保险公司可能很难及时退出养老地产。保监会规定养老地产5年内不得出售，5年后政策走向未明，但长期持有使资金回收期拉长。如果是财务投资或股权投资，流动性较强，只要在二级市场上出售证券就可以回收或退出投资。按目前保险公司的商业模式，恐怕退出并不容易。特别是保险公司为了降低土地成本，与地方政府达成长期投资协议，地方政府利用养老地产搭建的投资平台进一步开发，拉动当地经济、税收、就业等，这一长期投资计划加剧了保险公司的资本沉淀与退出困难。
（四）养老地产的盈利问题
1.目前养老地产的盈利模式
养老地产的投资盈利主要来自于以下几个方面：一是租金、物业管理及医疗照护服务等收入，二是地产土地及其资产升值，三是通过深度客户挖掘带来的综合效应。租金、物业管理及医疗照护是养老地产运营阶段入住老人缴纳的费用，是运营期基本收入，这一部分即使有盈利也不会过多，运营阶段基本收支平衡。医疗护理服务在养老社区中必不可少，如何处理医疗体系与养老社区间的关系，各保险公司做法不同。泰康认为医疗体系是养老社区的重要有机组成部分，应当亲自管理建设，当其发展成熟时，甚至可以单独经营；合众的观点与泰康相左，认为保险公司对医疗体系建设并不擅长，并且医疗体系本身能否盈利未知，医疗体系若和养老社区捆绑过死，双方都会失去独立与自由，因此合众将养老社区的医疗服务外包给附近的三甲医院。
养老地产土地升值是盈利的重要来源，如果保险公司在拿地时以周边土地市价的1/3～1/2获得土地，只要地价、房价不出现跌至半价及以下的情况，持有土地是稳赚不赔的。
深度客户挖掘是保险公司进行养老地产投资的另一个重要目的，也是长期盈利来源之一。对于保险公司来说，客户投保粘性较高，养老地产将成为优质客户的天然平台，除养老服务外，通过这一平台保险公司可以开发销售更多相关产品，为客户提供从“摇篮到天堂”的全生命周期个性化服务。同时这一优质客户平台还具有较强示范效应，可以吸引更多客户。
2.盈利期过长、圈地隐忧等问题
目前保险公司投资养老社区的盈利点相对清晰，但盈利周期及效果无法确定，特别是前期资金投入量过大，何时能够盈利还要看市场需要、入住反映、投资环境、地产价格等多重因素。在30年甚至更长时间内，投资养老地产在运营方面少有盈余，由于地产持有不可变现，即使土地增值，保险公司也不能将其变现，反而存在流动性隐忧。如何在养老地产长期盈利与短期收益需要间平衡，如何将其与前端承保负债匹配都是保险公司面临的问题。
在没有明晰的市场反映和盈利预期时，保险公司就大动作地进行养老地产投资，难免被质疑意在“圈地”，先以养老名义拿到低价地后再说。或者对于保险公司来说，其目的本就不是利用长期养老服务投资盈利，目前地价、房价节节攀升，低价拿到土地就会只赚不赔。养老地产建设方面，真正进入实体操作阶段的少，选址拿地的多。虽然保监会有保险公司不得直接进行商业地产投资，5年内不得出售养老地产产权等各种规定，各界也难免担心其投资动机不纯，借养老之名，行地产之实。保险公司是风险管理专业机构，负有保险保障职能，如果涉嫌圈地盈利，可能招致形象受损。因此在养老地产投资时，保险公司要把握开发目的与盈利来源，将养老服务放在首位，淡化地产概念，提供集养老资金规划、金融服务、实体服务为一体的综合化养老方案。
（五）养老地产的风险问题
1.目前保险公司投资养老地产的风险控制
养老地产投资面临很多风险，如偿付能力风险、流动性风险、资产匹配风险等，在保监会层面，2010年9月下发了《保险资金投资不动产暂行办法》，对保险公司投资不动产的原则、类型，特别是条件予以了详细规定。条件涉及公司治理条件、相关经验人员、偿付能力充足率、净资产及市场行为等，并规定了相应比例及风险控制条款。各保险公司在严格遵守不动产投资规定的基础上，针对养老地产投资的特点也进行了一定的风险控制。
养老地产资金投入量大，保险公司要严格遵循不动产投资比例，进行动态监测，保证偿付能力；针对养老地产资本沉淀期长、盈利回收期长特点，保险公司要适当调整养老社区的产品类型，增加轻资产的服务型养老社区，尽可能缩短投资周期；针对可能面临的市场风险，保险公司通过对接保险产品，缴纳会员费、入门费等形式，提前锁定客户，确保入住率，并通过入住率情况调整新的建设节奏和房屋户型；对于地产风险，保险公司选址时倾向于房地产价格稳定的一二线城市，并兼顾交通与需求，在实体建设方面，按管理规定由专业地产公司代建；产品定价方面，保险公司尽可能地准确精算，由于养老地产精算假设条件多，需要考虑入住率、物价劳务工资上涨以及资本市场投资情况，大多数保险公司还未最终确定价格，要避免未来可能出现流动性风险，保险公司首先要进行价格发现。
表2 保险公司投资养老地产的风险管理应对
2.严控地产泡沫风险
虽然保险公司在养老地产投资中进行了一定风险控制，但并不表示这些风险控制就足够了。偿付能力风险、现金流风险、地产泡沫风险、资产匹配风险等都需要保险公司严加防范。特别是地产泡沫风险，目前地价、房价蒸蒸日上，但不排除出现拐点的可能。日本的房价泡沫给保险公司带来巨大创伤，2007至2010年日本养老地产项目分别有23、26、32和17家破产，保险公司对不动产投资也出现了大幅下降。人口统计学也认为人口拐点可能会引发住宅市场价格拐点，而2018年正是我国人口统计学意义上的转折，房价泡沫破裂会使土地价格优惠也毫无意义。地价、房价下跌使资产贬值，更加难以出售变现，因此保险公司必须控制投资节奏，真正进行市场调查分析，保证现金流动性与偿付能力，预留退出机制，严格控制与隔离地产泡沫风险。
（六）以房养老问题
1.目前各寿险公司均未开展及其原因
以房养老，学名反向抵押贷款，只针对有住房老人，一般抵押贷款为银行向借款人放贷，而“以房养老”相当于拥有住房的老人向银行等机构放贷，因此叫作反向抵押。当老人选择反向抵押贷款时，银行等开办机构会依据房屋价值、老人未来生存年限、利率、手续费等，向老人按月或年发放款项，直至老人去世，房屋归银行等机构支配。反向抵押贷款又称房产价值释放机制，在不同国家有不同形式，如英国终身抵押贷款与住房转换计划、台湾地区售后租回年金屋等。
我国国务院于2013年9月下发意见，明确要“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”。目前多家保险公司有尝试意向，幸福人寿计划于2014年1月份推出首款以房养老产品[4]，但因为相关平衡精算问题可能会推迟。辽宁省也正积极推行反向抵押贷款，探索建立养老服务储蓄制度。
各保险公司虽然态度积极，但以房养老在我国的推广仍面临很多问题，保险公司大多也不敢冒然推行。反向抵押贷款需要对房地产业非常熟悉、能够准备预测房地产价格走向及估值，但地产业不是保险公司熟悉领域，在人才配备上也相对缺乏；估值方面，虽然保险公司在产品定价、生命表精算等方面具有优势，但对居住期长的房屋估值本就困难，特别是当房屋居住超过30年时，价值会快速下降；流动性方面，老龄化深入发展使长寿风险加剧，以房养老很可能无利可图，并且在为老人提供资金几十年的时间内没有资金流入，只能单纯放款，难免会影响保险公司的流动性；法律方面，我国规定房产只有70年使用权，70年之后地产归属划分也无定论，保险公司能否获得地产的最终归属也是未知；市场接受度方面，老人对反向抵押贷款的接受度可能不高，在传统观念里，房屋作为家产是要给子女继承的，并且晚年没有了房屋，老人归属感可能也会降低，还有不少人认为前30年做房奴还房贷，后30年再倒按揭，实在是折腾，子女方面，老人将房屋按揭而不是留给子女可能会引起利益冲突和反对，在赡养老人上也可能缺乏积极性。
图4 反向抵押贷款推广困难重重
2.保险公司应如何介入反向抵押贷款
虽然推行反向抵押贷款存在一定障碍，盈利空间也可能不高，但作为发挥保险保障功能的一种拓展，保险公司有必要提供这一为老人筹措养老资金来源的金融服务，并且金融服务也是养老产业链中必不可少的环节。在产品方面，应当尽可能多层次，兼具选择性，可以按房产状况、老人预期寿命状况等设置不同按揭方式，对于房子是否被收回或由子女赎回可以灵活选择。在介入方式上，除了目前正在准备推出的倒按揭保险产品外，还可以发挥精算定价、生命表计算等方面的优势，与银行、信托及地产业合作，开拓更大市场。
以房养老的推行离不开政策支持，在客户方面，期待能为反向抵押贷款设置更低利率、费率，减免房屋税费、房产税；对于开办保险公司，减免企业所得税，提供补贴以应对可能发生的“长寿风险”等。
三、对目前保险公司投资养老地产的评估
（一）可行之处
近年来寿险业发展开始趋缓，产品竞争力不强，资金运用效益低，亟待找到新的发展动力与利润增长点；金融混业也使保险业受到金融同业的激烈竞争，行业发展空间受限；同时，城镇化与老龄化深入发展，保险业投资养老地产正是上述背景下进行的。可以说保险公司投资养老地产已成为寻找业务突破、积极拓展寿险产业链的发端，也成为了积极开拓资金运用渠道的新方略。与此同时，抓住城镇化、老龄化带来的市场机遇，在大数据时代继续发挥保险功能，增强保险保障与社会管理效用，这些都是投资养老地产的可行之处。
对于保险公司来说，在风险管控与稳妥经营下，投资养老地产也的确能够增加投资收益，提高盈利能力，拉动业务增长，养老地产形成的新的业务平台也将为保险公司带来更多机会，在深挖客户数据的基础上，丰富产品种类与体系，将养老保险、养老地产、医疗保险、健康保险、长期护理保险、反向抵押贷款等产品形成一揽子方案，成为解决养老问题的新选择；并且，养老地产作为一种长期资产，还可以帮助保险公司解决资产负债长期错配问题，在一定程度上缓解我国资本市场上长期资产配置工具短缺的困难。
表3 对目前保险公司投资养老地产的评价
（二）存在问题
机遇往往与挑战并存。寿险产业发展需要延伸产业链，开拓行业空间，寻找新的业务增长点是整个行业的共识，但目前养老地产开发、投资、运营模式也的确存在一些问题。
一是土地成本高，拿地资金占比高。土地成本必然是地产业投资占比较大的部分，由于养老地产对面积、交通、医疗、环境等条件的要求比一般商业地产更高，因此拿地成本会占到更高的比例。目前，国家并没有出台针对养老地产用地的优惠政策，各保险公司也是市场条件下竞争拍卖挂牌的土地，较高的土地成本会拉长资本沉淀期与回收期，同时也会累积地产泡沫风险。
二是融资与变现问题。目前多家保险公司基本都有规划养老地产项目，高端养老社区投资额在30亿～50亿，一个项目已达到中型寿险公司不动产投资上限，如果要规划多个项目，实现多目的地“候鸟式养老”，则投资额会成倍增加。虽然保险公司预期有保费收入及补充资本，但大量沉淀期长的投资很可能会影响偿付能力。养老地产不得出售产权的规定及与地方政府签订的长期投资协议也都加剧了资本沉淀与变现能力差的问题。变现期长会降低公司的资金运用效率，保险公司为此要承受更大的来自股东、市场竞争及消费者高回报预期的压力。
三是养老地产与保险产品对接问题。选择对接，保险公司要切实开发优质恰当具有针对性的保险产品，并且避免销售误导，明确保险产品与养老地产各自的销售内容、当事人权利、给付方式、可能存在的风险等；如果不对接，则无法利用优质的销售平台，难以锁定客户，无法体现保险产品职能及保险公司的资金汇聚优势。
四是医疗体系协调问题。养老社区内的医疗服务必不可少，但养老社区发生的医疗费用能否对接医保报销，能否实现异地医疗费用报销都是切实面临的问题。同时，养老社区医院的医生的职称评定、成长空间相比公立医院都更加受限，工作也更为艰苦，培养与留住医疗护理人才也是一大难题。
五是目前这种高资金消耗型的投资模式并不适用于小型保险公司。小型寿险公司不具备资金优势，因此无法投入重金开发养老地产，而是更适用于轻资金的养老投资项目，资金量小，回收期更短，便于退出。
四、未来发展建议
（一）对保险公司的建议
面对目前投资养老地产的问题，保险公司可以通过增加间接投资方式、丰富资金来源、丰富产品类型等途径优化目前的商业模式。
增加间接投资形式，如REITs房地产信托投资基金、资产证券化产品，以加强不动产投资的流动性，同时这种间接投资方式也更加适用于小型保险公司；拓宽资金来源，引入更多资本，如银行贷款、信托资金、与地产商合作等，减轻对保险公司自有资金及保费收入的依赖，降低养老地产投资对偿付能力的影响；丰富产品类型，关注中低端养老，增加社区养老与居家养老服务产品，在普通社区内建设带有餐饮、医疗护理、文娱等功能的小型养老服务站，或在老人聚集的多社区周围建设大型的养老服务站，辐射更多有需要的老人，这种轻资产的养老服务机构也更容易形成品牌，与保险产品的产生营销上的协同效应；养老事业带有公共福利属性，保险公司还可以借机增强与政府合作，建设受到政策支持的养老服务平台，突出商业运作模式的竞争与效率。
总之，保险公司要对养老地产投资保持整体上的清晰认识，大中小型保险公司在投资时要依据自身实力准确定位，做投资商还是运营商，选择长期持有还是短期盈利，并控制投资节奏，保证偿付能力，避免地产行业风险。
表4 对保险公司投资养老地产的建议
（二）对监管机构、政府部门的政策建议
养老地产的发展离不开政府部门的支持与监管。对于养老地产投资的直接监管部门（保监会）来说，首先要明确监管对象是保险资金，并且是全程投资链条上流动的保险资金，同时有必要设立针对保险公司投资养老地产的专项管理规定，以保证保险公司偿付能力，保护消费者合法权益。在法律方面，酝酿讨论能否将实物（服务）给付列为可供选择的保险给付方式之一。
对其他政府部门的建议：一是明确针对养老地产投资的土地政策、税收政策，可根据养老地产的服务对象来确定减免与优惠的力度，如对以中低端客户为主要服务对象的保险公司提供一定的拿地优惠、营业税减免、延迟税收等；二是支持养老社区内医疗体系建设，为养老社区医院办理医疗服务准入资格，认定等级，并实现医疗费用报销与医保体系联网对接、异地医保对接报销等；三是加快培养养老护理人才，将其提高到战略高度，增加老年护理专业培养机构，规范服务标准与等级，为养老护理人才的培训与工作提供岗位补贴，对养老社区的医护工作人员在评比与职称晋升方面有所倾斜，既培养人才又留住人才；四是建立养老机构的退出机制，以防止养老地产业发生重大风险对保险公司主业及偿付能力产生重创，可成立类似保险保障基金制度，建立老人救助机制，若发生老人因突发状况无法缴费的情况，应建设应急机制，保障老人基本权益。
【注释】
[1]200万起，趸交或者10年期缴，年缴保费20万起。
[2]购买分红年金产品的客户可获得优先入住机会，即比其他非保险客户入住可能性高，但并不保证能够入住。
[3]200万是否为未来费用兜底可供入住客户选择。
[4]这款产品将针对65岁以上老人，自双方签订合同起，保险公司就开始履行定期给付养老金责任。无论采用产权增名还是抵押方式，投保老人可以一直住在房子里，直到老人过世后保险公司才处置房屋。如果投保老人愿意住在养老院，公司可以帮助老人安排适合老人需求的养老院。