1.初始地籍调查的工作程序

初始地籍调查的工作程序包括准备工作、初始土地权属调查、初始地籍测量、文字总结、资料整理、检查验收等方面，具体实施大体分为四个阶段，其工作程序如图4-3所示。

图4-3　初始地籍调查的工作程序

（1）准备工作

初始地籍调查是一项综合性的系统工程，在开展初始地籍调查前，应做好充分的准备工作，以确保工作的顺利进行，并使调查成果质量符合要求。

1）组织准备

初始地籍调查工作由县级土地调查领导小组办公室组织开展，成立专门的领导机构，并责成调查辖区内各级国土资源行政主管部门成立相应的工作机构，负责本辖区内初始地籍调查工作的实施，组织调查队伍，对辖区内的初始地籍调查工作进行技术指导、组织协调。

初始地籍调查工作开展之前，必须制订组织实施方案。该方案包括调查的区域范围、时间、经费、方法、程序、人员组织等。初始地籍调查工作是否顺利开展，调查队伍是关键。调查队伍可以由国土资源行政管理人员和专业技术人员组成，也可以通过招投标形式由有关中介机构人员组成。人员应包括土地管理、法律、测量、计算机等专业人员。

2）宣传工作

初始地籍调查工作牵涉千家万户，需要土地权利人的密切配合，为了得到广大群众对这项工作的理解和支持，要充分利用新闻媒体进行宣传、报道。各级政府应召开本辖区内的用地单位领导动员大会，要求用地单位派专人协助初始地籍调查工作。通过宣传发动工作，使用地单位对初始地籍调查的意义以及重要性有较为深刻的理解，以便得到它们的大力支持。

3）试点工作及技术培训

由于地籍调查涉及许多方面的法规政策，各地区情况有不同的特殊性，同时，地籍调查工作涉及不同专业，为使调查工作在行政管理、技术标准上统一，开展初始地籍调查工作之前，应进行试点工作和技术培训，为顺利开展初始地籍调查工作提供技术准备。

①试点工作。通过试点，可以发现本地区的特殊情况，根据《技术规程》，结合本地区的实际情况，制定适合于当地情况的初始地籍调查规定。试点区的调查工作应严格按照《城镇地籍调查规程》及技术设计书的有关要求实施，严把质量关，不断地总结经验。在试点获得一定经验并通过验收后，方可全面开展工作。城镇初始地籍调查工作开始前，作为试点应选择一个街道或1平方千米左右的调查范围为宜。试点区内地类应比较丰富，能反映当地的土地用途特点。

②技术培训。初始地籍调查工作政策性、技术性强，专业面广。因此，在城镇初始地籍调查工作开始前，应对初始地籍调查工作人员、技术人员进行业务培训，使其熟悉有关法律、法规和政策；熟悉地籍调查的技术规程和程序；熟悉并掌握日常地籍调查的技术和方法；能够正确处理作业过程中出现的特殊情况。

培训方式应理论与实际相结合。理论学习与实地作业应穿插进行，以便学员理解和掌握。应逐级培训，根据不同的行政区域，确定调查范围，采用从上级到下级逐步培训的方式。

培训内容主要学习《中华人民共和国土地管理法》《土地管理法实施条例》《土地登记法则》《城镇地籍调查规程》《城市测量规范》和有关确权的文件等，掌握地籍调查的程序、内容和方法，仪器的操作技能和作业要求等。

4）资料收集与踏勘

收集与初始地籍调查有关的政府文件、技术规程和规定；收集能用于初始地籍调查工作的图件：土地利用现状图、地形图、房屋普查图、大比例尺航空摄影资料等；收集调查区域内的控制网点资料（如：控制点的坐标、坐标系统的投影带、坐标系统的各项改正数、投影面积等资料）；收集调查区内的各种用地资料和建筑物、构筑物的产权资料等。不同部门应分别收集。

初始地籍调查的踏勘就是根据调查区域范围，实地了解调查区域内的基本情况及控制点的完好情况，使制订的调查技术方案更趋于合理化。

5）制订初始地籍调查技术方案

初始地籍调查技术方案不但指导着调查的工作程序，而且还指导着怎样开展调查。方案制订得合理与否，直接关系着整个初始地籍调查的质量。初始地籍调查技术方案经有关部门批准后方可实施。

①技术方案的编写单位

初始地籍调查技术方案一般由承担地籍调查任务的实施单位负责编写。

②技术方案的提纲

技术方案的提纲包括：调查区域的基本情况，土地权属调查方案，地籍测量技术设计，土地权属调查和地籍测量的分工和衔接，应提交的成果资料等。

调查区域的基本情况：调查区域的地理位置、范围、行政隶属、用地概况，技术方案编写的依据，地籍调查工作程序、人员组成、经费安排、时间计划等。

土地权属调查方案：确权的规定（依据），工作用途，调查区的划分，地籍编号的要求，土地权属调查指界方法和要求，界标设置要求，宗地草图勘丈方法及要求。

地籍测量技术设计：已有控制点及其成果资料的分析和利用，控制网采用的坐标系统，控制网的布设方案，控制点的埋设要求，各项技术参数的改正、观测方法，计算方法，采用的数据采集软件，界址点的观测方法及精度要求，地籍图的成图方法，地籍图的比例尺，面积量算方法及精度要求等。

③技术设计的审批

地籍调查技术方案需要由上一级的人民政府土地管理部门审批，审批后的地籍调查技术方案可以实施。在实施过程中，若有重大的变动、修改时，还需要经过原审批部门批准。

（2）外业调查

外业调查包括土地权属调查、地类调查和地籍测量，主要是对土地权利归属、土地位置、界址、用途、面积等进行实地核定、调查、测量，绘制宗地草图等。土地权属调查包括宗地权属状况的调查和界址调查。宗地权属状况调查主要是宗地权属性质、权属来源情况、宗地使用权情况（含共同使用情况）、他项权利状况、土地使用权类型等的调查。地类调查主要包括土地用途以及土地利用类型的确定。地籍测量的主要内容是调查区域的平面控制测量和细部测量，即土地权属界址线、界址点，即宗地形状的测量。

（3）内业工作

在外业地籍调查工作的基础上，进行室内面积量算，绘制地籍图和宗地图；整理地籍调查资料、索引归档等。

（4）检查验收

检查验收是地籍调查工作的一个重要环节，其任务在于保证地籍调查成果的质量并对其进行评定。检查验收使用作业人员自检、作业组互检、作业队专检、省级第二次全国土地调查领导小组办公室验收的多级检查验收制度。

自检按作业工序分别进行，每完成一道工序即随时对本工序进行全面检查。互检的主要检查项目与自检相同。先进行内业检查，后进行外业检查。内业检查出的问题应做好记录，待外业检查时重点核对，需要纠正改动的，由检查人员会同作业人员确认后实施。专检是对经过自检和互检的调查成果进行全面的内业检查和重点的外业检查。验收在三级检查的基础上进行。

2.初始土地权属调查

（1）土地权属调查的内容

土地权属调查是对土地权属单位的土地权属来源及其权利所涉及的位置、界址、数量和用途等基本情况的调查，是针对土地使用者的申请，对土地使用者、宗地位置、界址、用途、面积等情况进行实地核定、调查和记录的过程。调查成果经过土地使用者认定，可以为地籍测量、权属审核和登记发证提供具有法律效力的文书凭证。权属界址调查是土地权属调查的关键，土地权属调查是地籍调查的核心。

初始土地权属调查的步骤：调查的准备工作、实地调查（宗地权属状况调查、土地用途及土地坐落的调查、界址调查）、绘制宗地草图、土地权属调查文件资料的整理归档。初始土地权属调查的基本单元是宗地。

从调查内容看，土地权属调查可以分为权属状况调查和权属界址调查。土地权属状况调查，包括宗地权属性质、权属来源、获得土地权属的时间、土地使用者或所有者名称、土地使用期限、土地的利用状况、土地等级、土地的坐落等要素的调查。土地权属界址调查，包括界址点、界址线、界标、四至关系调查和绘制宗地草图等。

（2）土地权属调查前期准备工作

在进行初始土地权属调查前应首先确定调查的范围，收集调查范围内的相关图件，制作工作用图，在工作用图上划分地籍街道、街坊和宗地。根据宗地的划分情况，给每宗地的土地权利人发送调查指界通知，根据调查范围的大小及时间进度要求，成立若干个初始土地权属调查小组。

1）确定调查范围、制作调查工作用图

初始地籍调查范围的确定，一般要覆盖城镇的规划区，考虑到城镇规模的不断发展扩大，地籍控制网应覆盖城镇的规划区。而初始土地权属调查、初始地籍细部测量可以只到建成区的边缘。在城乡结合部地区，亦应按《城镇地籍调查规程》进行地籍调查。

确定调查范围后，收集调查区内的相关图件作为初始地籍调查的工作用图，如：大比例尺地形图、航片、旧的地籍图。调查工作用图不需要较高的精度，只要具有现势性，能反映宗地间的位置关系即可，其作用主要是按计划正确地指导调查工作，避免调查工作中的重、漏现象。如果调查范围内没有相应的调查工作用图，可以草绘宗地位置关系图作为初始地籍调查的工作用图，该图可以用概略比例尺绘制。

当调查范围内的调查工作用图现势性强而且精度满足要求时，可以根据初始土地权属调查结果，进行补测，在初始地籍调查的工作用图上编制地籍图。

当调查范围内的调查工作用图现势性及精度不能满足要求或者没有相应的调查工作用图时，也可以先按地籍测量的要求进行测量，形成图件，利用这些图件进行初始土地权属调查，再根据初始土地权属调查结果编制地籍图。

2）划分地籍街道、街坊及宗地

①划分街道、街坊

为了便于开展调查工作，可将整个调查区逐级划分成若干个小区域，即采用：街道—街坊—宗地三级划分。街道是行政区内行政界线、主干道路、河流、沟渠等线状地物封闭的地块，是城镇地籍调查首级划分的区域。划分时应尽量与城镇行政管理的街道界线一致，即利用街道办事处的管辖界线作为地籍调查的街道界线。在准备好的初始地籍调查工作用图上，勾绘出划分街道的界线，再根据划分的街道，进行街坊的划分。

街坊是由互通道路、河流、沟渠等线状地物封闭起来的地块。当自然街坊面积较小时，可以将几个自然街坊划为一个地籍街坊；如果一个自然街坊面积较大、宗地数量较多时，也可以将一个自然街坊分成多个地籍街坊。地籍街坊划分后，应编街坊号，街坊号的编制应考虑其统一性。

②划分宗地

宗地划分的原则参照第一节概述部分。

③预编宗地号

初始土地权属调查时，调查人员应将接收的土地登记申请书及权属来源证明材料，按初始登记人员预编的文件顺序号，将每一宗地勾绘到工作用图上，并在图上用铅笔注明编号。当一个街道或地籍街坊全部勾绘结束后，对街道或地籍街坊从西到东、从北到南，统一预编宗地号，并将预编的宗地号标注到地籍调查表及登记申请书上。当一宗地分布在几幅图上时，在这几幅图内都要注明该宗地的宗地号。为了方便工作，也可以将工作用图拼成街坊图，即街坊岛图。按上述方法，预编的宗地号基本上与调查结束后的正式宗地号一致。预编宗地号后，将申请书分发至初始土地权属调查作业小组，作业小组按规定办理接收手续，进行移交登记。具体内容参照第一节概述部分。

④调查通知

为了保证土地使用者在初始土地权属调查时能按时到现场指界，在调查人员进入实地调查前，必须按照调查计划、工作进度，确定实地调查时间，通知土地使用者以及相邻宗地土地使用者按时到现场指界。通知书可以采用亲自登门送达或者挂号邮寄《地籍调查指界通知书》（表4-2）的方式送达。土地使用者签收后，留存根备查。

也可以采用电话通知，电话通知需有电话记录。也可根据实际情况，采用公告的方法通知。对单位使用的土地，在通知土地使用者到现场指界的同时，还必须将《地籍调查指界委托书》　（表4-3）、　《地籍调查法人代表身份证明书》（表4-4）送至土地使用者手中。

表4-2　地籍调查指界通知书

表4-3　地籍调查指界委托书

表4-4　地籍调查法人代表身份证明书

附注：企事业单位，机关、团体的主要负责人为单位的法定代表人。　联系电话：

⑤实地调查前的准备工作

调查人员在进行初始土地权属实地调查前，应仔细阅读每一宗地的土地登记申请书、权属来源证明材料，特别是对权属状况复杂、有权属争议的宗地，要认真研究，以便实地调查时能做出正确的结论。

初始土地权属调查时，要安排好调查路线，以便节省时间、提高工作效率。调查人员要带好调查工作用图、土地登记申请书、地籍调查表、丈量工具等，按指界通知书规定的时间，准时到达现场。采用电话通知的，还要携带地籍调查通知书、法人代表身份证明书及指界委托书。

调查作业小组一般由三人组成，一人负责调查记录及绘制宗地草图及检核，两人负责丈量及设置界址标志等。各地区可根据当地的实际情况及调查人员的熟练程度来确定作业小组的人员数量。

（3）土地权属状况调查

土地权属状况调查指调查人员在接受土地登记人员转来的申请文件后，现场对调查宗地的土地使用者性质、土地权属性质、权属来源情况、宗地使用权情况（含共同使用情况）、他项权利状况、权属来源证明材料上的土地使用者和申请书上的土地使用者一致性、土地实际用途与批准用途及申请书上填写用途一致性等进行调查、核实。核实无误后，调查人员根据情况现场填写地籍调查表，并收集相应的权属来源证明材料。在土地权属调查结束后，审核人对调查结果进行全面审核。核实结果无误，审核人在地籍调查表的意见栏填写“合格”；否则填写“不合格”，并指出错误所在及处理意见，审核者签字盖章。

1）土地使用者及权属性质调查。

土地使用者的调查是指调查核实土地使用者名称、单位全称或户主姓名、单位性质、土地使用者通讯地址及联系电话，与申请文件中所载土地使用者有行政、资产等关系的上级主管部门全称、土地使用者单位法人代表等情况，并将调查核实结果填写在地籍调查表上。

土地使用者名称应与其营业执照或身份证等的记载一致。单位全称应为该单位公章全称。单位性质分为全民所有制单位、集体所有制单位、股份制企业、外资企业、个体企业或个人等。个人用地时，可不调查与土地使用者有行政、资产等关系的上级主管部门全称。

土地权属性质调查是指调查、核实宗地的权属来源、证明材料，确定宗地的土地权属性质，并将调查核实结果填写在地籍调查表上。我国土地除集体所有外均为国家所有，所以在对其所有权性质登记时，只对集体土地所有权登记，而不对国有土地所有权进行登记。另外，对土地他项权利的登记，在土地登记簿上一般把它记载在“登记的其他内容及变更登记事项”栏，而不记载在“土地权属性质”栏。因此，城镇地籍调查时，土地权属性质调查分三种：国有土地使用权、集体土地所有权及集体土地使用权。集体土地使用权又分为：集体农用土地使用权、集体土地建设用地使用权、集体土地未利用地使用权。集体农用土地使用权主要是指对农业用地的承包经营权，也包括依法取得的“四荒地”使用权。集体土地建设用地使用权可进一步分为农村居民宅基地使用权和乡村企事业建设用地使用权。

2）土地权属来源情况。

土地权属来源（简称权源）是指土地权属人依照国家法律获取土地权利的方式。迄今为止，我国城镇土地使用权属来源主要分为两种情况。

一种是1982年5月《国家建设征用土地条例》颁布之前土地权属主取得的土地，通常称历史用地，全部是无偿使用。另一种是1982年5月《国家建设征用土地条例》颁布之后土地权属主取得的土地。主要有两种取得方式：

①经人民政府批准征用的土地，称行政划拨用地，一般是无偿使用。

②1990年5月19日中华人民共和国国务院令第55号《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》发布后土地权利人取得的土地，称协议用地，都是有偿使用。初始地籍关于国有土地使用权、类型只调查划拨国有土地使用权和出让国有土地使用权。

在调查土地权属来源时，应注意被调查单位（即土地登记申请单位）和个人与权源证明中单位和个人的名称是否一致。如果不一致，需要对权属单位和个人的历史沿革、使用土地的变化过程及其法律依据进行细致调查和审核，并在地籍调查表的相应栏目中填写清楚。

3）土地他项权利调查。

土地他项权利是指其他土地使用者在本宗地拥有的权利。他项权利又分为用益物权和担保物权。

用益物权是指以物的使用收益为目的而设定的权利，主要包括：通行权、地上权、地下权等。其中通行权是指民事权利人以他人土地供自己土地通行之用的权利；地上权（地下权）是指在他人土地指定的地表上（下）有建筑物、其他构筑物，或以种植竹木为目的而使用其土地的独立物权。

担保物权是指以确保债务清偿为目的而在债务人的特定物或权利上设定的定限物权，主要包括：抵押权、质权、留置权等。土地抵押权是指债务人或第三人（抵押权人）享有的依法从该土地处理后所获得的价款中优先受偿的权利。

初始土地权属调查时，他项权利调查是指调查其申请内容是否与实际情况一致，并将调查情况填写到地籍调查表上。

4）土地用途坐落及共有使用权情况调查。

土地用途的调查是指调查人员依照《土地利用现状分类》的规定，调查宗地的实际用途，调查至末级地类，并将调查情况填写到地籍调查表上。

调查时，如果申请书填写的土地类别与实地一致，则调查人员将申请书上的土地类别抄录到地籍调查表上。如果申请书填写的土地类别或批准用途与实地调查不一致时，则调查人员需注明原因，并将调查的实际用途填写到地籍调查表上。如果宗地的建设用地批准用途（如综合用地）与实际用途不对应，则调查人员可以将批准用途和实际用途填写到地籍调查表的相应栏目内。

土地坐落调查是指调查人员根据工作用图，现场核对宗地坐落的道路名称、门牌号码与申请书是否一致，同时还应调查宗地四至的具体情况，并将调查结果填写到地籍调查表上。

共有使用权情况调查是指调查人员现场调查共用宗地（共用宗地是指几个使用者共同使用，且相互之间界线难以划清的宗地）使用情况、共有使用者各自使用的土地面积和建筑面积等情况，并将调查结果及确定的每个使用者的共用和分摊面积填写到地籍调查表上。

（4）土地权属界址调查

土地权属界址调查是土地权属调查的核心，也是地籍调查的核心。大多数土地纠纷的实质是界址纠纷，土地使用者最关心的是权属界址认定。界址调查是指对相邻双方的界址状况进行实地调查，经邻界双方认可和各有关部门审核后，作为土地登记的依据，经过土地登记的地籍成果，具有法律效力，受法律保护。

1）土地权属界址调查的步骤。

①本宗地、相邻宗地权利人及调查人员共同到现场，由本宗地及相邻宗地权利人指界、认定界址点及界址线。本宗地及相邻宗地的权利人同时到现场指界、认定有困难（有纠纷的除外）的，可分别到现场指界、认定后送达另一方确认。

②界址认定后，调查人员会同双方指界人，对认定的界址点现场设界标，勘丈界址边长及关系边长，绘制宗地草图，并将界标种类、现场界址调查勘丈成果填写到地籍调查表上，调查人员、双方指界人一并签字盖章。

2）土地权属界址调查的要求。

①相邻宗地界址线间距小于0.5m时，宗地界址必须由本宗地及相邻宗地的使用者亲自到现场指界、认定。宗地界址临街、临巷、相邻宗地界址线间距大于0.5m或土地使用者已有建设用地批准文件且用地图上的界线与实地界线吻合时，可以只由本宗地指界人指界。

②单位使用的土地，必须由法人代表出席指界，并出具法人代表身份证明书及本人身份证明。个人使用的土地，须由户主出席指界，并出具户口簿及其身份证明。法人代表或户主不能亲自出席指界的，可以由委托代理人指界，委托代理人指界时应出具法人代表身份证明书、指界委托书及本人身份证明。

③两个以上土地使用者共同使用的宗地，应共同委托代表指界，委托代理人指界时应出具指界委托书及本人身份证明。

④经过双方认定的界址，必须由双方指界人共同在地籍调查表上签字盖章，只由本宗地指界人指界的，本宗地指界人在地籍调查表上签字盖章即可。如果户主不识字，可以由调查人员代签，户主按手印或户主盖章并按手印。

⑤土地使用者已有建设用地批准文件，对少批多用的，宗地界线按批准用地界线确定，多用部分要在调查表中注明，待后处理。对批多用少的，原则上按实际使用范围定界。代征的市政建设用地的宗地，按规定扣除代征地后，确定该宗地的界址。

⑥历史用地、没有权属文件的宗地，依法按照登记审核人员的意见确定界址（但调查人员有权抵制不符合法规及确权定界规定的定界行为）。

⑦宗地界址有争议的，调查人员应该在现场调解处理。现场调解不了时，在调查记事栏上写明双方争议的原因，并标出有争议的地段，退回上一程序处理。

⑧一宗地有两个以上土地使用者时，要查清各自的使用部分和共同使用的部分，界线要查清。

⑨所有宗地界址点，都要按规定设置界标。

3）对指界人缺席或不签字的处理。

土地权属调查时，对于指界人缺席或不在地籍调查表上签字的，可以按以下原则处理：

①如一方违约缺席，其宗地界线以另一方所指界线确定。

②如双方缺席，其宗地界线由调查员根据现状及地方习惯确定。

③将现场调查结果及违约缺席指界通知书（表4-5）送达违约缺席者。违约缺席者如有异议，必须在15日内重新提出划界申请，并负责重新划界的全部费用。逾期不申请者，则前述情况确定的界线自动生效。

④指界人指界后，无任何正当理由，若不在地籍调查表上签字盖章，可以参照违约缺席指界的有关规定处理。

表4-5　违约缺席指界通知书

4）设置界标。

界址认定后，双方指界人均在场的情况下，调查人员应对所认定的界址点在实地现场按照《城镇地籍调查规程》的要求设置界标。一方面是将土地权属界线确定下来；另一方面是为后面的地籍测量服务。各种类型的界址标准及标志如图4-4～4-8图所示。

图4-4　混凝土界址标桩（单位：厘米）

图4-5　石灰界址标桩（单位：厘米）

图4-6　带铝帽的钢钉界址标桩（单位：厘米）

图4-7　带塑料套的钢筋界址标桩（单位：厘米）

图4-8　喷漆界址标志（单位：厘米）

（5）地籍编号

地籍编号是地籍档案的基础，按照现代管理的要求，要达到科学管理，必须建立地籍编号系统，实行统一编号。地籍编号有利于土地规划、计划、统计与管理，而且便于搜集整理资料以及利用计算机建立地籍信息系统，达到便于检索、修改、贮存、保管与使用的目的。地籍编号应填写到地籍调查表及宗地档案袋上。宗地号应以预编宗地号为基础，在土地权属调查中调整预编宗地号，形成正式宗地号。

1）地籍编号方法

详见本章第一节概述部分。

2）界址点编号方法

界址点编号是宗地界址管理的基础，根据各地区的图件资料及测量方法差异，界址点可以按宗地编号或地籍街坊统一编号。在实际工作中，应以便于工作、利于管理为原则，选择不同的编号方法。

①按宗地编号

如果调查区内，无近期的大比例尺地形图或其他能清楚地反映宗地之间关系的图件，可以按宗地进行界址点编号，即每宗地的界址点独立编号，界址点编号统一自左向右、自上而下，由“1”开始顺序编号。界址点按宗地编号法编号时，两宗以上共用界址点有多个编号，可以在界址点编号前加上宗地号，以示区别。

②按地籍街坊统一编号

如果调查范围内有现势性好、能反映宗地相互关系的图件作工做底图时，可以依据土地权属调查时勘丈的宗地草图，将一个地籍街坊的每宗地都勾绘到工作底图上，然后按地籍街坊统一编号，界址点编号统一自西向东、自北向南，由“1”开始顺序编号。

（6）绘制宗地草图

土地使用者往往关心的是界址点相对于相邻界址点和相邻地物的关系，同时对界址线的直角、平角几何条件也是敏感的。在恢复界址点或解决权属纠纷时，除利用界址点解析坐标外，还常常利用界址边长、界址点与邻近重要地物之间的距离数据、界址点的几何条件作为依据。因此，地籍测量中很重要的是界址点的相邻精度和几何条件。界址点的相邻精度是指在界址点之间、界址点与邻近重要地物之间距离数据的相关精度。界址点的几何条件是指能确定界址点位置、界址线走向的直角和平角等条件，例如：几个界址点是否在一条直线上（平角），界址线与界址线是否垂直（直角）等。

宗地草图是描述宗地位置、界址点、界址线和相邻宗地关系的实地草编记录。土地权属调查时，调查人员应现场绘制宗地草图，用来表示宗地现状、界址点与邻近重要地物之间的距离数据、界址点的几何条件。

在进行土地权属调查时，调查人员在地籍调查表上填写并核实所需要的各项内容及实地确定界址点的位置后，应根据需要现场及时丈量界址边长及界址点与邻近重要地物之间的距离数据，将丈量的界址边长填写到地籍调查表相应的位置上，利用工作底图或申请人提供的图件，并结合实地现状及实地丈量数据绘制宗地草图，在宗地草图上注明界址点的几何条件，标注界址边长及界址点与邻近重要地物之间的距离数据。

宗地草图是对宗地的原始描述。宗地草图的特点：现场绘制，图形近似，不依比例尺，实地丈量注记的边长等，如图4-9所示。

图4-9　宗地草图样图

1）宗地草图的内容。

宗地草图的内容：本宗地号和门牌号，权属人名称和相邻宗地的宗地号、门牌号、权属人名称；本宗地的界址点、界址点序号及界址线，宗地内建筑物或构筑物及宗地外紧靠界址点线的地物等；界址边长、界址点与邻近地物间的相关距离和条件距离；指北针、概略比例尺、丈量者、丈量日期等。

2）宗地草图绘制要求。

宗地草图的规格为32开、16开或8开，对特大宗地可以分幅绘制。宗地草图以概略比例尺，用2H～4H的铅笔绘制，线条、字迹要清楚，数字、注记的字头要向北、向西书写，斜线字头垂直斜线书写。宗地使用者名称注记在宗地内，字头一律向北书写，本宗地相邻界址点之间的距离及界址点与相邻地物的关系距离等所有勘丈数据、几何条件都要进行注记。

界址边长注记在界址线外，建筑边长注记在界址线内，界址点与相邻地物的关系距离注记在相应的位置。注记过密的部位可以移位放大绘出。宗地草图必须实地绘制，一切注记应实地丈量记录，不得涂改，不得复制。

（7）填写地籍调查表

调查人员现场应将土地权属调查的结果填写在地籍调查表（表4-6）上。地籍调查表上填写的宗地内容有：土地使用者名称和性质；上级主管部门名称；土地的坐落；法人代表或户主的姓名、身份证号码及电话号码；委托代理人的姓名、身份证号码及电话号码；土地权属性质、权属来源情况；预编地籍号、地籍号及宗地所在图幅号；宗地的四至；宗地的批准用途及实际用途；宗地的使用期限；宗地共有使用权情况及他项权利状况；权属来源证明材料的情况说明；界址点号、界标的种类、界址间距、界址线类别及位置；本宗地和相邻宗地。

表4-6　地籍调查表

初始、变更

续表

续表

3.初始地籍测量

初始地籍测量，是指在初始土地权属调查的基础上，为获取和表达宗地权属界址点、线、位置、形状、数量、质量等基本地籍信息所进行的测绘工作，它是服务于地籍管理的一种专业测量。初始地籍测量通常遵循“先整体、后局部，先控制、后细部”的原则进行，其主要内容包括地籍平面控制测量、地籍细部测量。初始地籍测量首先要按国家或省土地调查办公室确定的坐标系，建立平面控制网，为地籍细部测量服务。

（1）地籍测量坐标系

凡是用来确定地面点的位置和空间目标位置所采用的参考系都称为坐标系，由于使用的目的不同，各地在土地调查中所选用的坐标系也就不同。

目前，我国各省在土地调查中所使用的坐标系有：1954年北京坐标系、1980年西安坐标系、WGS-84坐标系、2000国家大地坐标系和地方独立坐标系等。高程基准采用“1985国家高程基准”。

1）1954年北京坐标系。

1954年北京坐标系可以看成是苏联1942年坐标系的延伸，它采用了克拉索夫斯基椭球参数。几十年来，我国按1954年北京坐标系建立了全国大地控制网点，完成了覆盖全国的各种比例尺地形图，满足了经济发展、国防建设的需要。

2）1980年西安坐标系。

针对1954年北京坐标系的不足，1978年我国决定建立新的国家大地坐标系，该坐标系采用了国际地理联合会推荐的“1975年国际椭球参数”，其大地坐标原点在我国陕西省泾阳县永乐镇，位于西安市西北约60千米处，故称1980年西安坐标系。

3）WGS-84坐标系。

WGS-84坐标系是美国国防局为进行GPS导航定位于1984年建立的地心坐标系，1985年投入使用。它是一种国际上采用的地心坐标系。坐标原点为地球质心，其地心空间直角坐标系的轴指向国际时间局（BIH）1984.0定义的协议地极（CTP）方向，X轴指向BIH1984.0的协议子午面和CTP赤道的交点，Y轴与Z轴、X轴垂直构成右手坐标系，称为1984年世界大地坐标系。这是一个国际协议地球参考系统（ITRS），是目前国际上统一采用的大地坐标系。

4）2000国家大地坐标系。

由于卫星全球定位系统，特别是美国GPS系统在全球测量定位的广泛应用，常规大地测量技术正在被卫星大地测量技术所取代。世界各国纷纷采用或即将采用适合于卫星全球定位技术的地心坐标系。我国2008年7月1日起开始采用“2000国家大地坐标系”。该坐标系为地心空间直角坐标系，英文名称为China Geodetic Coordinate System 2000，简称CGCS2000，其定义及参考椭球常数如下：原点，包括海洋和大气的整个地球的质量中心；长度单位，引力相对论意义下局部地球框架中的米；定向，初始定向由1984.0时BIH（国际时间局）定向给定；定向时间演化，定向的时间演化不产生相对地壳的残余全球旋转。

5）地方坐标系。

地方坐标系即城市坐标系。由于国家控制网的精度只能满足中、小比例尺测图的要求，许多城市为了适应城市规划与建设管理中各类工程的勘察设计、施工和管理、地形图测绘、城镇地籍测量等需要，建设了高精度的城市坐标系。城市坐标系分为与国家坐标系统一的城市坐标系和独立平面直角坐标系。

6）高程基准。

我国的高程基准有“1956年黄海高程系统”和“1985国家高程基准”。目前，我国所采用的高程基准为“1985国家高程基准”，原采用1956年黄海高程系统的数据可以通过加改正数或联测方法转换为1985国家高程基准。通常情况下，地籍测量的地籍要素是以二维坐标表示的，不必测量高程。但因土地管理的需求，在地籍测量中要求的地籍图上要有平坦地区一定密度的高程注记点，丘陵地区和山区的地籍图上要将等高线标绘出来，以使地籍成果更好地为经济建设服务。所以要根据具体要求决定高程的测量。

综上所述，在一般情况下土地调查和地籍测量如果没有特殊要求，都应该选用国家统一的坐标系，其优点是：

①有利于地籍成果的通用性，便于成果共享，使地籍测量成果不仅仅为地籍管理奠定基础，而且能为城市规划、工程设计、土地整理等多用途提供服务，反之就降低了它的使用价值。

②国家统一坐标系有利于图幅的正规分幅、图幅的拼接和各种比例尺图幅的编绘。

③有利于土地、规划、房产、城建等各部门之间的协调合作，不仅加快了地籍测量的速度，而且又能提高效益和节约经费。

（2）地籍平面控制测量

1）地籍控制测量的原则。

地籍测量控制点是进行地籍细部测量和测绘地籍图的依据。地籍控制测量遵循从整体到局部、由高级到低级、分级控制、逐级布网的原则进行。

地籍控制测量分地籍基本控制测量和地籍图根控制测量两种。现阶段地籍基本控制测量主要采用GPS技术进行施测，施测的地籍基本控制网点的等级主要是二、三、四等，或D、E级，或一、二级。精度高的网点可作为精度低的控制网的起算点。在等级地籍基本控制测量的基础上，可以采用导线网或GPS网进行地籍图根控制测量。

2）地籍控制测量的精度。

地籍控制测量的精度是以土地权属界址点的精度和地籍图的精度要求为依据的。根据不同的施测方法，各等级地籍基本控制网点的主要技术指标如表4-7、表4-8、表4-9和表4-10所示。

表4-7　各等级三角网的主要技术规定

注：n为导线转折角个数。当导线布设网状，结点与结点、结点与起始点间的导线长度不超过表中的附合导线长度的0.7倍。

表4-8　各等级测距导线主要技术规定

注：n的含义同上

表4-9　各等级GPS相对定位测量的主要技术规定（1）

表4-10　各等级GPS相对定位测量的主要技术规定（2）

3）地籍控制点埋石的密度。

地籍测量工作，不仅要测绘地籍图和界址点坐标，而且要频繁地对地籍资料进行变更。因此，地籍控制点的密度与测区的大小、测区内界址点总数和界址点要求的精度有关，地籍控制点最小密度应符合《城市测量规范》的要求。地籍控制点的密度与测图比例尺无直接关系，这是因为在一定区域内，界址点的总数、要求的精度和测图比例尺都是固定的，必须优先考虑要有足够的地籍控制点来满足界址点测量的要求，再考虑测图比例尺所要求的控制点密度。地籍控制点埋石的密度同样遵循以上原则。

为满足日常地籍管理的需要，在城镇地区，应对一、二级地籍控制点全部埋石。通常情况下，地籍控制网点的密度有如下几种。

①城镇建成区：100～200米布设二级地籍控制；

②城镇稀疏建筑区：200～400米布设二级地籍控制；

③城镇郊区：400～500米布设一级地籍控制。

在旧城居民区内，巷道错综复杂，建筑物杂而乱，界址点非常多，在这种情况下应适当地增加控制点和埋石的密度及数目，才能满足地籍测量的需求。

4）地籍控制点之记。

地籍控制点若需要永久性保存就必须在地上埋设标石（或标志）。基本控制点的标石往往埋设在地表之下（称暗标石）而不易被发现。标石埋放好后，要对每一个控制点的标石填绘一份点之记。所谓点之记，就是用图示和文字描述控制点标石的位置与四周地形和地物之间的相互关系，以及点位所处的地理位置的文件，如表4-11所示。为了今后寻找控制点方便，该文件属上交资料。

表4-11　地籍控制点点之记

5）控制网略图。

为了更好地了解整个测区地籍控制网点分布情况，检查控制网布网的合理性和控制点分布等情况，必须绘制测区控制网略图。控制网略图就是选择适当的比例尺，按控制点的坐标值直接展绘在纸上，然后用不同颜色或不同线型的线条画出各等级的网形。控制网略图要做到当完成某一等级控制测量工作后，立即按点的坐标展出，再用相应的线条连接，这样随测随绘不断地充实，到地籍测量工作完成后，控制网略图也相应地完成。

地籍控制网略图也是上交资料之一，无论测区大小都要做好这项工作。地籍控制网略图如图4-10所示。

图4-10　地籍控制网略图

6）地籍控制测量的基本方法。

①地籍平面控制测量

目前，GPS常规静态测量、快速静态测量、RTK技术已经逐步取代了常规的测量方式，成为地籍基本平面控制测量的主要手段。其中对于边长大于15km的长距离GPS基线向量，只能采取常规静态测量方式。边长在10～15km的GPS基线向量，如果观测时刻的卫星很多，外部观测条件好，可以采用快速静态GPS测量模式；如果是在平原开阔地区，可以尝试RTK模式；边长小于5km的一、二级地籍控制网的基线，优先采用RTK方法，如果设备条件不能满足要求，可以采用快速静态定位方法。边长为5～10km的二、三、四等基本控制网的GPS基线向量，优先采用GPS快速静态定位的方法；设备条件许可和外部观测环境合适，可以使用RTK测量模式。

②导线图根控制测量

城镇地籍测绘中图根控制网主要是采用导线网的形式。目前城市一、二级导线的平均边长都在100m以上，这样的控制点密度用于测定复杂隐蔽的居民地的界址点势必要做大量的过渡点（多为支导线形式），不但工作量大，作业效率低，在精度方面也不能保证。因此，经济而又可靠的方法是布网时增加控制点的密度。可在二级导线以下，根据实际需要布设合适的图根导线进行加密，布网的方法有闭合导线、附合导线、无定向附合导线、支导线等。

（3）地籍细部测量

地籍细部测量主要包括测定界址点，制作地籍图、宗地图，求算宗地面积。

1）界址点测量

①界址测量的精度要求

界址点坐标是在某一特定的坐标系中界址点地理位置的数学表达。它是确定地块（宗地）地理位置的依据，是量算宗地面积的基础数据。界址点坐标对实地的界址点起着法律上的保护作用。一旦界址点标志被移动或被破坏，则可以根据已有的界址点坐标，用测量放样的方法恢复界址点的位置。将界址点坐标输入计算机内，就可以方便地进行权属管理、权属纠纷的处理和土地规划设计等工作。

界址点坐标的精度，可以根据土地经济价值和界址点的重要程度来加以选择。在我国，考虑到地域的差异和经济发展的不平衡，对界址点精度的要求有不同的等级，具体规定如表4-12所示。

表4-12　《城镇地籍调查规程》中对界址点精度的规定

注：界址点相对于邻近控制点的点位中误差系指采用解析法测量的界址满足的精度要求；界址点间距允许误差是指采用各种方法测量的界址点应有的精度。

②界址点的测量方法

界址点测量方法一般有解析法和图解法两种。无论采用哪一种方法测量的界址点坐标，一经登记，履行了确权手续，就是土地权利人的土地权属界址线准确的法律依据之一。界址点坐标精确到0.01m。

A.解析法

根据角度和距离测量结果按公式解算出界址点坐标的方法称为解析法。解析法包括极坐标法、正交法、截距法、距离交会法等方法，用以实测界址点与控制点或界址点与界址点之间的几何关系，并按相应的数学公式求得界址点坐标。在地籍测量中要求界址点精度为±0.05m时必须用解析法测量界址点。

B.图解法(www.daowen.com)

在地籍图上直接量取界址点坐标的方法称为图解法。作业时，要独立量测两次，两次量测坐标差不得大于图上0.2mm，取中数作为界址点的坐标。采用图解法量取坐标时，要量至图上0.1mm。该方法精度较低，适用于农村和城镇街坊内部隐藏界址点，其精度与采用图解的图件精度一致时才能采用此种方法。

C.界址点外业测量的程序

界址点的测量，主要包括准备工作、界址测量、内业整理和误差检验等步骤。

a.准备工作

界址点测量的准备工作包括资料准备、野外踏勘等。资料准备包括地形图、影像图、土地权属调查底图、地籍调查表、权属协议书、宗地草图、内业整理精度检查表、误差表等。野外踏勘，首先找好界址点位置，便于下一步的界址点测量。踏勘时应有参加地籍调查的工作人员引导，实地查找界址点位置，了解权属人的用地范围，并在工作图件上（最好是现势性强的大比例尺图件）用红笔清晰地标记出界址点的位置和权属人的用地范围。如无参考图件，就要认真地注记好“四至”关系，画好详细的踏勘草图，并在草图上标记权属人的姓名和预编宗地号。

b.界址测量

界址测量主要是测量宗地的界址点的坐标和界址线。界址点坐标是确定宗地地理位置的依据，是量算宗地面积的基础数据，界址点坐标对实地的界址点起着法律上的保护作用。如果界址点标志被移动或破坏，就可以依据原来界址点坐标用测量放样的方法恢复界址点的位置。界址点坐标的精度参照《城镇地籍调查规程》中对界址点精度的规定，如表4-12所示。界址点坐标精确至0.01m。所示测量方法一般有解析法和图解法两种。无论用哪种方法测量的界址点坐标，只要它履行了确权的手续，也就是一种登记，就是土地权利人用地界址线的法律依据之一。

c.内业整理和误差检验

内业整理和误差检验主要是根据地籍调查的精度要求，计算出界址坐标，并反算出相邻界址的边长，填入界址点误差表中，计算出每条边的误差值，如果误差值超出限差，要按照坐标计算、野外勘丈、野外观测的顺序进行检查，发现错误及时改正。

一个宗地的所有边长都在误差允许的范围内才能计算面积。当一个调查区内所有界址点坐标（包括图解的界址点坐标）都经过检查合格后，按界址点的编号方法进行编号，并计算所有宗地面积。

界址点误差包括界址点点位误差、界址间距误差。表4-13中Δs为界址点点位误差，表4-14中的Δs1表示界址点坐标反算出的边长与地籍调查表中实量的边长之差，Δs2表示检测边长与地籍调查表中实量的边长之差。Δs1和Δs2为界址点间距误差。

表4-13　界址点坐标误差表

表4-14　界址间距误差表

在界址点误差检验时常用的中误差计算公式如下：

2）地籍图的编制。

①地籍图的概念

地籍图是按照特定的投影方法、比例关系和专用符号把地籍要素及其相关的地物和地貌测绘在平面图纸上的图形，也称为地籍专题图，它是地籍调查的重要成果之一，是土地权属的重要图件资料，也是地籍档案和地籍管理的重要图件之一。

地籍图具有国家基本图的特性，整个国土范围内，无论城镇、农村，还是边远地区，都必须测绘地籍图。

②地籍图比例尺的选择

A.选择地籍图比例尺的依据

城镇地籍调查相关规程或规范对地籍图比例尺的选择规定了一般原则和范围。但对于具体的区域而言，应选择多大的地籍图比例尺，必须根据以下原则来考虑。

a.繁华程度和土地价值。就土地经济而言，地域的繁华程度与土地价值密切相关，对于城镇尤其如此。通常对城镇黄金地段，要求地籍图对地籍要素及地物要素的表示十分详细和准确，可选择大比例尺测图，如1∶500；对于林区或偏远地区的城镇，则可选用1∶1000～1∶2000的比例尺。

b.建设密度和细部的详细程度。一般来说，建筑物密度大，其比例尺可大些，以便使地籍要素能清晰地上图，不至于使图面负载过大，避免地物注记相互压盖。若建筑物密度小，选择的比例尺就可以小一些。另外，表示房屋细部的详细程度也与比例尺选择有关，比例尺越大，房屋的细微变化可以表示得更加清楚。如果比例尺小了，细小的部分无法表示，会影响房产管理的准确性。

B.地籍图比例尺的选择

世界上各国地籍图比例尺的规定是不一样的，目前比例尺最大的为1∶250，最小的为1∶5万。例如，日本规定城镇地区为1∶250～1∶5000，农村地区为1∶1000～1∶5000；德国规定城镇地区为1∶500～1∶1000，农村地区为1∶2000～1∶5万。

我国地籍图比例尺系列一般规定为：城镇地区（指大、中、小城市及建制镇以上地区）地籍图的比例尺一般选用1∶500、1∶1000、1∶2000。其中，比例尺为1∶1000者含土地利用现状图和土地权属界线分布图。

农村地区地籍图的测图比例尺可选用1∶2000、1∶5000、1∶1万、1∶2.5万、1∶5万，其基本比例尺为1∶1万。为了加强土地的权属管理，农村居民点及乡村、镇可测绘农村居民点地籍图。农村居民点（或宅基地）地籍图的测图比例尺可选用1∶1000或1∶2000。急用图时，也可以编制任意比例尺的农村居民点地籍图，以能够准确地表示地籍要素为准。

③地籍图的分幅与编号

城镇地籍图的幅面通常采用50cm×50cm和50cm×40cm，分幅方法采用有关规范所要求的方法，以便于各种比例尺地籍图的连接。

当1∶500、1∶1000、1∶2000比例尺地籍图采用正方形分幅时，图幅大小均为50cm×50cm，图幅编号按图廓西南角坐标千米数编号，X坐标在前，Y坐标在后，中间用短横线连接，如图4-11所示。

1∶2000比例尺地籍图的图幅编号为：689-593；1∶1000比例尺地籍图的图幅编号为：689.5-593.0；1∶500比例尺地籍图的图幅编号为：689.75-593.50。

当1∶500、1∶1000、1∶2000比例尺地籍图采用矩形分幅时，图幅大小均为40cm×50cm，图幅编号方法同正方形分幅，如图4-12所示。

图4-11　正方形分幅

图4-12　矩形分幅

1∶2000比例尺地籍图的图幅编号为：689-593；1∶1000比例尺地籍图的图幅编号为：689.4-593.0；1∶500比例尺地籍图的图幅编号为：689.60-593.50。

若测区已有相应比例尺地形图，地籍图的分幅与编号方法可沿用地形图的分幅与编号，并于编号后加注图幅内较大单位名称或著名地理名称来命名图名。

④地籍图的内容及表示方法

A.地籍图的内容

地籍图只能表示基本的地籍要素和地形要素。一张地籍图不可能将所有要表示或描述的地籍要素都表示出来，它只能将自然的、人造的地物或地貌，对应的地籍要素的属性在地籍图上用规定统一的标示符号进行有限的表达。这些标示符号与地籍数据和地籍表册建立了一种有序的对应关系，从而使地籍资料有机地联系在一起。这主要是因为地籍图第一受比例尺的限制；第二要符合图的可读性；第三是制图的美学要求。所以地籍图上的内容可以概括为三大部分：地籍要素、数学要素和地物要素，如图4-13所示。

图4-13　地籍样图

a.地籍要素

地籍要素包括：行政境界线、界址点、界址线、地类号、地籍号、土地的坐落、土地使用者或所有者及土地的等级等。

各级行政境界线包括：省、自治区、直辖市界；自治州、地区、盟、地级市界；县、自治县、旗、县级市及城市内的区界；乡、镇、国营农、林、牧、渔场界及城市内街道界和两级行政界线重合时，在图上只表示高级界线，境界线在拐角处不得间断，应在拐角处出点或线。界址要素包括：宗地的界址点、界址线、地籍街坊界线、城乡结合部的集体土地所有权界线。与宗地界址线重合的其他界线，在地籍图上可跳跃注记。

地籍号：地籍号由区县编号、街道号、街坊号及宗地号组成，在地籍图上只注记街道号、街坊号及宗地号。街道号、街坊号注在图幅内有关街道、街坊的适中位置；宗地号注记在宗地内；宗地号和地类号的注记以分式（a/b）表示，分子a表示宗地号，分母b表示地类号。地类：在地籍图上按现行的《土地利用现状分类》规定的地类代码注记地类。

土地坐落：由行政区名、街道名（或地名）及门牌号组成。门牌号除在街道首尾及拐弯处注记外，其余可跳号注记。

土地权属主名称：选择较大宗地注记土地权属主名称。

土地等级：对于已完成土地定级估价的城镇，在地籍图上绘出土地分级界线及相应的土地等级注记。

b.数学要素

数学要素包括：大地坐标系、内外图廓线、坐标格网线及坐标注记、控制点点位及其注记、地籍图比例尺、地籍图分幅索引图、地籍图的图名、图号及图幅整饰等内容。

c.地物要素

地物要素包括：建筑物、道路、水系、地貌（在山区或丘陵地区表示）、土壤植被（只表示大面积绿化土地、街心花园、城乡结合部的农田、园地等，一般单位内的小绿地可不表示）、注记等。此外，在地籍图上还应该表示高压线的塔位及与土地他项权利有关的管线。

B.地籍图上信息表示的要求

地籍图上的信息内容表示应注意：

a.以地籍要素为基本内容，突出表示界址点、线；

b.有必需的数学要素；

c.必须表示基本的地理要素，特别是与地籍有关的地物要素应予表示；

d.地籍图的图区必须主次分明、清晰易读，便于加绘其他的专用图的要素。

⑤地籍图的测绘方法

测绘地籍图的方法有平板仪测图、航空摄影测量成图、编绘法成图和全野外数字测图等，目前用得比较多的还是全野外数字测图。

数字化成图是指利用全站仪、动态GPS等先进的测绘仪器在野外获取界址点、地物点的坐标，输送到计算机中，经成图软件编辑成地籍图的成图方法。

地籍图的测绘方法和地形图的测绘方法基本一致，其不同之处在于地籍图的成图精度更高，并且地籍图对高程来说，一般不作要求。

⑥地籍图的精度要求

地籍图的精度一般包括绘制精度和基本精度两个方面。

A.绘制精度

绘制精度主要指图上绘制的图廓线、对角线及图廓点、坐标格网点、控制点的展点精度，通常要求：内图廓长度误差不得大于±0.2mm，内图廓对角线误差不得大于±0.3mm，图廓点、坐标网格点和控制点的展点误差不得超过±0.1mm。

B.基本精度

地籍图的基本精度主要指界址点、地物点及其相关距离的精度。通常要求如下：

a.相邻界址点间距、界址点与邻近地物点之间的距离中误差不得大于图上±0.3mm。依测量数据标绘的上述距离中误差不得大于图上±0.3mm。

b.宗地内外与界址边相邻的地物点，不论采用何种方法测定，其点位中误差不得大于图上±0.4mm，邻近地物点间距中误差不得大于图上±0.5mm。

⑦地籍图的检查与验收

为了保证成果质量，必须对地籍图执行质量检查报告。测量人员除平时对所观测、计算和绘图工作进行充分的检查核对外，还需要在自我检查的基础上建立逐级检查制度。图的检查工作包括自检和全面检查两种。检查的方法分为室内检查、野外巡视检查和野外仪器检查。在检查中对发现的错误，应尽可能予以纠正。如错误较多，则按规定退回原测图小组，予以补测或重测。测绘成果资料经全面检查认为符合要求，即可予以验收，并按质量评定等级。技术检查的主要依据是技术设计书和测量技术规范。

3）宗地图的编制

①宗地图的概念

宗地图是土地证书的附图，是以宗地为单位编绘的地籍图。它是在地籍测绘工作的后序阶段，在对界址点坐标进行检查核对后，确认准确无误，并且在其他的地籍资料也正确收集完毕的情况下，依照一定的比例尺制作成的反映宗地信息的一种图件。宗地图绘制方法有蒙绘法、缩放绘制法、复制法、计算机输出法等。

②宗地图的内容

通常要求宗地图的内容与分幅地籍图保持一致，如图4-14所示。具体内容如下：

图4-14　宗地图样图

A.所在图幅号、地籍区（街道）号、地籍子区（街坊）号、宗地号、界址点号、利用分类号、土地等级、房屋栋号；

B.面积和实际量测界址边长或反算的界址边长；

C.邻宗地的宗地号及相邻宗地间的界址分隔示意线；

D.紧靠宗地的地理名称；

E.宗地内的建筑物、构筑物等附着物及宗地外紧靠界址点线的附着物；

F.本宗地界址点位置、界址线、地形地物的现状、界址点坐标表、权利人名称、用地性质、用地面积、测图日期、测点（放桩）日期、制图日期；

G.指北方向和比例尺；

H.为了保证宗地图的正确性，宗地图要检查审核，宗地图的制图者、审核者均要在图上签名。

③宗地图的特性

根据宗地图的概念和内容，宗地图有以下特性：

A.宗地图是地籍图的一种附图，是地籍资料的一部分；

B.图中数据都是实量或实测得到的，精度高并且可靠；

C.其图形与实地有严密的数学相似关系；

D.相邻宗地图可以拼接；

E.标示符号齐全，便于人工和计算机对其进行管理。

④宗地图的作用

基于以上特性，宗地图有以下作用：

A.宗地图是土地证上的附图，它通过具有法律手续的土地登记过程的认可，使土地所有者或使用者对土地的使用或拥有具有可靠的法律保证，宗地草图却不能做到这一点；

B.宗地图是处理土地权属问题的具有法律效力的图件，比宗地草图更能说明问题；

C.在变更地籍测绘中，通过对宗地图相关数据的检核与修改，可以较快地完成地块的分割与合并等工作，直接地反映了宗地变更的相互关系，便于日常地籍管理。

⑤宗地图的编制技术要求

编绘宗地图时，应做到界址线走向清楚，坐标正确无误，面积准确，四至关系明确，各项注记正确齐全，比例尺适当。

宗地图图幅规格根据宗地的大小选取，一般为32开、16开、8开等，界址点用0.1mm直径的圆圈表示，界址线粗0.3mm，用红色表示。

宗地图在相应的基础地籍图或调查草图的基础上编制，宗地图的图幅最好是固定的，比例尺可以根据宗地大小选定，以能清楚表示宗地情况为原则。

4）宗地面积量算

①宗地面积的量算方法

宗地面积量算的方法有两种，即解析法面积量算和图解法面积量算。

解析法面积量算是根据实测的数值来计算面积；它包括几何图形法和坐标解析法。几何图形法是根据实地测量有关的边、角元素进行面积计算的方法，即将规则的图形分割成简单的矩形、梯形或三角形等简单的几何图形分别计算面积并相加得到所需面积的数据。坐标解析法通常是对一个不规则的几何地块，测出该地块边界转折点的坐标值，然后用坐标解析法的面积计算公式计算出地块的面积。在城镇地籍测量中，通常采用解析法来计算宗地的面积，即以宗地为单位，利用测量的界址点的坐标计算宗地面积，坐标法计算面积的公式如下。

式中：P为宗地面积；xi，yi为宗地第i个界址点的坐标；n为宗地界址点个数。

图解法面积量算则是从图纸上测算面积的方法。这种方法快，但精度比较低。

②宗地面积的量算原则

宗地面积测算遵循“从整体到局部，层层控制，分级测算，块块检核，逐级按比例平差”的原则，即分级控制、分级测算、分级平差。

A.按两级控制、三级测算

一级控制是以图幅理论面积为首级控制。当各街坊面积之和与图幅理论面积之差小于限差（小于0.0025P1，P1为图幅理论面积，单位为公顷）时，将闭合差按面积比例配赋给各街坊，得出各街坊的面积。

二级控制是以平差后的街坊面积为二级控制。当测算完街坊内各宗地面积之后，其面积之和与街坊面积之差小于限差（解析法相对误差小于1/200，图解法相对误差小于1/100）时，将闭合差按面积比例配赋给各宗地，则得各宗地的面积平差值。需要说明的是，对于完全用实测数据（即解析法）计算的宗地面积可以不参加平差。面积量算的单位为平方米，计算取值到小数点后一位。

B.图幅的理论面积测算

梯形图幅理论面积可以根据不同比例尺，以图幅纬度为引数，直接在《大比例尺图幅元素表》中的“图幅大小与图幅面积”栏内查取。

正方形（矩形）图幅理论面积可以根据不同比例尺和图廓边的理论尺寸，直接计算理论面积。正方形图幅理论面积计算公式为：50×50×M2×10-10平方千米，矩形图幅理论面积计算公式为：40×50×M2×10-10平方千米，式中的M为图幅比例尺的分母。

③宗地面积的测算

A.只有一个权利人的宗地计算土地面积的项目

a.用地面积，即宗地面积；

b.建筑占地面积，即基底面积；

c.其他面积，指宗地内基底面积以外的面积。

以上各项的关系是：用地面积=基底面积+其他面积。

B.共有使用权宗地应计算土地面积的项目

a.共有使用权面积，即宗地面积；

b.权利人用地面积，即各权利人应拥有的土地面积；

c.分摊基底面积，即各权利人应分摊到的基底面积；

d.分摊公用面积，即各权利人应分摊到的除基底面积以外的土地面积；

e.其他面积，如自购花园面积等。

以上各项的关系：权利人用地面积=分摊基底面积+分摊公用面积+权利人的其他面积。

C.分摊土地面积的原则

a.各权利人在获得房产时已签订了合约，明确各权利人应拥有的房地产份额或面积的，登记时则按合约明确的份额或面积计算各权利人的用地面积。

b.原没有明确各权利人的用地面积，则以各权利人拥有的房屋建筑面积按比例尺分摊土地面积。分摊时先分摊基底面积，然后再分摊公共面积。

D.分摊土地面积的方法

a.分摊基底面积（建筑占地面积）的计算公式：

分摊基底面积=本栋基底面积/本栋建筑面积×权利人建筑面积

b.分摊公用面积的计算公式：

分摊公用面积=（公用使用权面积-宗地总基底面积）/宗地总建筑面积×权利人建筑面积

c.当公用使用权宗地中部分权利人拥有自购花园时，则在计算分摊公用面积时必须使用下式：

分摊公用面积=（共有使用权面积-宗地总基底面积-自购花园总面积）/宗地总建筑面积×权利人的建筑面积

d.一宗地中若具有不用土地类别且没有按类别划分宗地的，如需要计算土地分类面积，分类面积可以从地形图、房地产现状图或宗地图上图解量算或按建筑面积近似分摊，各类用地面积之和应等于总用地面积。

当一宗地按用途批准建设时，对于为主要用途服务的配套设施用地可以不分类计算。例如：住宅用地里的小花园、绿化地、通行道路等，工业用地里的道路、绿化地、职工食堂及单身宿舍等。

c.当只有一个权利人的宗地内房屋的用途不同时，如地面上能划清界线，则按上述方法处理，否则，按不同用途的房屋的建筑面积分摊土地面积，如综合性大楼（多为商业、办公、住宅混合型大楼），分摊方法同前。

（4）面积统计与汇总

1）城镇土地面积统计

城镇土地面积统计是在全部完成外业调查和内业数据库建设的基础上，以县为单位，对城镇土地调查获取的各土地利用分类面积、土地的总面积和权属性质进行统计，统计内容包括：

①城镇土地一级、二级分类面积统计

在完成外业土地权属调查、地籍测量和数据库建设后，对调查区域内的土地分类面积进行统计，并填入表4-15、表4-16（A～D）的相应栏目内。城镇土地调查各地类面积应等于城镇调查区总面积。

表4-15　土地利用现状一级分类面积汇总表

表4-16（A）　土地利用现状二级分类面积汇总表

表4-16（B）　土地利用现状二级分类面积汇总表

表4-16（C）　土地利用现状二级分类面积汇总表

表4-16（D）　土地利用现状二级分类面积汇总表

②按权属性质统计城镇土地一级分类面积

依据城镇土地调查规定的国家所有（G）、集体所有（J）代表土地权属性质，填写表格4-17（A、B）统计土地一级分类面积。国家所有土地面积与集体所有土地面积之和应等于城镇调查区的土地总面积。

2）城镇土地面积汇总

城镇土地面积的汇总是以县级城镇各类土地面积统计的数据成果为基础开展各级数据汇总，数据汇总分为地市级汇总、省级汇总和全国汇总。通过汇总得到市（地）级、省级和国家级土地总面积。

城镇土地面积汇总包括：城镇土地一级、二级分类面积汇总和城镇土地一级分类面积按权属性质汇总。汇总时要以辖区面积为控制的原则，逐级控制汇总。

表4-17（A）　土地利用现状一级分类面积按权属性质汇总表

表4-17（B）　土地利用现状一级分类面积按权属性质汇总表

①以县级城镇土地调查数据为基础，依据《城镇地籍调查规程》要求，在数据库支持下，按一、二级地类汇总出土地调查的数据和统一时点的土地利用变更调查数据。

②各级调查单位应以统一提供的调查界线作为土地调查范围的界线控制，以提供的各行政区域的辖区控制面积，作为城镇土地调查面积统计汇总的依据，统计汇总的数据应等于提供的各级辖区控制面积，以确保城镇土地调查汇总面积数据不重不漏。

③城镇土地调查面积按行政辖区进行汇总。各级控制面积是从上到下逐级控制，面积统计汇总是自下而上逐级进行，下级各单位面积之和应等于上一级辖区的控制面积。

4初始地籍调查成果整理与归档

初始地籍调查成果资料是指在调查过程中直接形成的文字、图、表等一系列成果的总称，它是广大地籍工作者辛勤劳动的结晶，也是国家的财富，应立卷、归档妥善加以管理。档案只许借阅不许改动是档案管理的重要原则之一。

（1）基本要求

1）初始地籍调查工作开展时，应对主要的任务下达文件、技术材料等立卷归档，指定专人负责资料的收集、保管，调查结束时及时整理归档。

2）立卷归档的资料必须齐全、完整，字迹清楚，纸张良好，书写的材料必须用碳素墨水或蓝黑墨水，严禁将用圆珠笔或复写纸书写的材料归档。

3）归档材料必须系统整理，做到分类清楚、编目完善、排列有序。

4）初始地籍调查成果经验收合格后，可提供社会使用。在提供使用时，应根据有关规定，办理必要的手续，实行有偿服务。

（2）初始地籍调查成果

地籍档案是土地管理档案的核心，是各级土地行政主管部门及事业单位地籍管理专业活动的真实历史记录。地籍成果的归档是将土地调查的各项成果，即文字、图纸、表、册、卡等其他有关文件资料，在任务完成后，收集齐全，集中保存起来，然后对保存的档案进行去粗取精、确定档案保存的价值。地籍调查成果的整理归档应符合档案管理和建立地籍管理信息系统的规定和要求。初始地籍调查后归档的成果内容主要包括以下几个方面：

1）地籍调查技术设计书、工作总结报告、技术总结报告、数据库建设报告、检查验收报告；

2）地籍调查表，土地登记申请表、审批表，权属来源证明文件以及土地有偿出让或转让的有关合同、批准书等，有关土地经济活动（抵押、出租等）的合同书，有关土地权属纠纷处理的协议书和判决书等；

3）地籍平面控制测量的原始记录、控制点网图、平差计算资料、控制点成果表及点之记或点位说明；

4）地籍测量原始记录、解析界址点成果表；

5）地籍图、宗地图、宗地草图；

6）地籍图分幅接合表；

7）以街道为单位宗地面积汇总表；

8）城镇土地利用分类面积汇总表；

9）城镇土地调查数据库；

10）其他一切有保存价值应归档保存的书面资料。

（3）地籍成果归档

地籍调查成果经检查合格后，对初始土地权属调查成果进行分类整理。整理时通常分为两类：调查成果合格，没有权属争议的宗地材料和调查成果不合格或权属尚有争议的宗地材料，对这些宗地需附详细的情况说明。分类完成后，将土地权属调查成果和有关宗地材料，按街道（或街坊）为单位分宗装袋，整理归档。文件袋封面应注明宗地的地籍号、文件项目、份数等内容，以便于保管使用。地籍调查成果资料归档的要求如下。

1）宗地调查资料按宗进行立卷

立卷资料的规格必须一致，不得参差不齐。立卷内容包括：

①地籍调查表。

②土地权属来源证明材料。包括批准用地的文件及征地补偿协议，出让合同书及交纳地价、税费的凭证；转让、继承等的协议书、合同书、证明书；土地权属纠纷的处理决定、判决书、裁定书；违法用地处理文件，居委会或主管部门出具的土地权属证明等。

③地上建筑物、附着物的产权证明。

④法人身份证明、企业营业执照、身份证件、指界委托书等。

⑤其他证明材料。

上述材料属于复印件的，应加盖管理机关印章后才能归档。

2）资料（档案）按袋装放

调查资料立卷后，应逐宗用资料（档案）袋装放。档案封面必须说明土地使用者名称和地籍编号、卷内资料的编号及名称目录，并按街道、街坊汇总。同一街道、街坊的宗地档案按宗地编号的先后顺序统一排列。

3）违法用地资料的归档

违法用地的调查资料参照宗地调查资料的整理办法进行整理，整理后的资料按街道、街坊汇总，与宗地资料集中存放，并造册摘录违法用地者名称、宗地编号、面积、用途和违法用地性质，以便处理。

4）编制街道街坊分区示意图

街道、街坊分区示意图可与地籍分幅接合图一起编制成地籍索引图。

5）归档资料的核查

在整理过程中，应核查调查资料是否齐全并符合要求。凡发现资料不全，不符合要求或调查存在遗漏的，应及时进行补调、修正。

地籍成果的归档应通过计算机将地籍调查的各项成果输入计算机，建立地籍管理信息系统（CIS）。地籍管理信息系统是在计算机及其相关设备的支持下，将地籍相关的空间坐标数据与属性数据输入计算机管理系统，实现地籍图表的编绘、地籍档案组卷以及其他日常地籍现代化管理的目标，同时对合理、科学地保存和使用地籍调查成果资料提供了方便。

（4）动态的地籍资料

动态的地籍资料是指为维护档案的严肃性、适应土地流转、土地市场活动的需要，及时地进行土地变更登记，更新所涉及的地籍资料。因此，建议在基层地籍管理部门建立系统的动态地籍资料。动态地籍资料内容如下：

1）控制点网图、控制点成果表和点之记的复印件；

2）地籍图；

3）初始地籍调查表复印件，以街坊为单位活页装订成册；

4）宗地图复印件，以街坊为单位装订成册；

5）界址点成果表和细部点成果表复印件，以街坊为单位装订成册；

6）土地登记卡，以街坊为单位活页装订成册；

7）土地归户卡，以街坊或街道为单位活页装订成册。

上述3）　～7）诸卷宗以街坊号为序，按街道（或镇）集中排列，汇总为区（县、市）的资料。这些资料在日常地籍管理中频繁使用，伴随土地变更登记工作，地籍资料应及时变更，而变更之前有关土地使用的历史情况等必须归档保存，不断补充、丰富档案，留在地籍科室的地籍资料是有待变更的资料以及需要经常使用的资料复印件。

（5）城镇地籍调查成果的应用

地籍是以宗地作为空间信息的最小载体，以准确性、现势性为特点，以多用途功能为目标，所以地籍调查成果具有显著的空间特征和丰富的属性描述。由于地籍调查成果具有显著的空间特征和丰富的属性描述，可借助数学分析理论和技术，对地籍调查成果进行空间数据分析，从而准确地判断和描绘某一事物在空间上的分布和运动规律。比如，中小学、医院、消防站在行政辖区的分布，住宅用地、工业用地在空间上的分布和发展趋势等。因此，地籍调查成果可以广泛地应用于各个领域。另外，由于变更地籍调查保证了地籍调查成果的现势性和时态性，通过对时态数据的统计分析，可以掌握某一事物在时间上的分布和运动规律；而属性数据与图形数据的相互对应，使地籍调查成果的应用更直观、更形象，便于决策部门使用。

随着科技发展和社会进步，地籍成果的应用将越来越广阔，越来越深入。地籍调查成果的应用主要包括直接应用和间接应用两大类型。

1）地籍调查成果的直接应用

地籍调查成果的直接应用是指需要应用的部门从地籍管理部门依照法律程序获取地籍调查的原始数据资料为自己所用。直接应用主要发生在地籍工作和土地行政管理的过程中，应用的方法主要是查询、检索和统计。

直接应用地籍信息调查成果的业务部门有土地登记、地政管理、征地拆迁、土地税费的征收、测绘、土地监察、建筑设计管理、基层管理站所等，这些业务在应用地籍信息的同时，往往还会产生新的地籍信息。

2）地籍调查成果的间接应用

地籍调查成果的间接应用有两种方式：一是对地籍调查成果加工后再进行应用；二是为在地籍基本调查成果的基础上附加其他信息背景再应用。第一种应用方式需要对地籍调查成果进行数理统计分析和空间分析，并制作各种表册和图形后加以运用，运用的部门主要有国家级、省级、市级、区县级的行政决策部门的土地利用规划的编制、城市规划等，尤其是详细规划和工程规划的编制，土地供应计划的编制，房地产市场管理等。第二种应用方式是在地籍调查成果的基础上附加其他部门的专业信息后进行应用。应用的部门有消防、公安、水利、供电、环保、科研、高等院校等。

总之，地籍调查的成果资料（地籍信息）应用非常广阔，特别是随着社会经济建设的发展，地籍信息的间接应用的需求量会越来越大，所以地籍信息的准确性、真实性将是地籍调查质量的关键。