触发房屋租赁合同解除条款是否一定能够解除合同
——江苏省启东市供销机械有限公司诉南通中恒螺旋桨有限公司房屋租赁合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
江苏省南通市中级人民法院（2018）苏06民终1287号民事判决书
2.案由：房屋租赁合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：启东市供销机械有限公司
被告（被上诉人）：南通中恒螺旋桨有限公司
【基本案情】
2015年4月30日，原告启东市供销机械有限公司与被告南通中恒螺旋桨有限公司签订《房屋租赁合同》，主要内容为：租赁房屋坐落在原翻砂车间，租赁期限从2015年5月1日至2020年4月30日，租金10万元，每年租期开始七日内一次性支付租金，租赁用途为工业生产。有下列情形之一的，出租人有权解除合同，“1.承租人不交付或者不按约交付租金达一个月以上……7.承租人在出租房屋进行违法活动的行为……”，合同同时约定甲方另外将空闲的办公室和生活用房临时借给乙方使用，暂不计租金，甲方需要时有权收回。合同中未明确房间数。被告于2016年6月8日、9月14日、2017年1月24日、5月26日、7月28日分别向原告交付房租3万元、6万元、1万元、49900元、50100元。原告于2017年7月24日向被告出具了房租发票。
案涉厂区厂房系原告所有，经现场勘查和原、被告确认，被告使用除合同约定厂房外，还在使用案涉合同承租车间南门向南的房屋和场地（即示意图上编号2、3房屋和编号4、5场地）及宿舍楼三间（底楼编号1×0、1×1、二楼中间编号2×8）、办公室楼两间（三楼西侧两间标注董事长室、总工室）。
原告认为被告逾期支付房租的行为符合合同约定解除权的条件，应当解除合同。被告不同意原告的诉讼请求。
【案件焦点】
1.在被告超期支付房租的情况下，原告是否有权解除双方租赁合同；2.原告是否有权收回被告使用租赁合同以外的相应厂房。
【法院裁判要旨】(https://www.daowen.com)
江苏省启东市人民法院经审理认为：原告要求解除合同，被告不同意解除合同。根据案涉合同约定，承租人不交付或者不按约交付租金达一个月以上，出租人有权解除合同。然而，原告在解除合同条件成就后，仍然接受被告交付的房租并开具发票，可以认定原告已经放弃合同约定的解除权，愿意继续履行合同。约定解除权条件成就后，解除权人有权就是否解除择一选择，如果解除权人继续接受相对方的履行，还允许其享有解除权，无疑会损害相对人的利益，违反诚信原则。为维护合同交易的稳定性，原告以被告迟延交付租金为由要求解除合同，不予支持。原告认为被告存在违法行为，但其提供的证据不足以证明其主张，不予采信。
当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原告要求被告腾空案涉合同约定房屋以外的房屋和场地，被告称其目前使用的案涉合同约定房屋以外的房屋系经原告同意后使用的，但未提供证据证实，故对被告的意见法院不予采信。即便被告所述属实，根据案涉合同约定，原告也有权收回。综上，原告的该主张于法有据，予以支持。江苏省启东市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条，《中华人民共和国合同法》第三十四条、第三十九条，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决：
一、驳回原告启东市供销机械有限公司要求解除2015年4月30日其与被告南通中恒螺旋桨有限公司签订的《房屋租赁合同》的诉讼请求；
二、被告南通中恒螺旋桨有限公司于本判决生效之日起二十日内腾空其使用的案涉承租车间南门向南的房屋和场地（即示意图上编号2、3房屋和编号4、5场地）及宿舍楼三间（底楼编号1×0、1×1、二楼中间编号2×8）、办公室楼两间（三楼西侧两间标注董事长室、总工室）。
原告不服提起上诉，江苏省南通市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
本案没有判决解除双方的房屋租赁合同，是从公平正义和维护交易秩序稳定的角度出发，也是为房屋租赁各方提供一种司法理念，即合同的义务必须遵循，但权利的行使要有边界。
《中华人民共和国合同法》规定了合同的解除权，是为了维护守约方的正当权益，防止违约方因为违约获取不当利益，体现合同的公平原则，维护诚实信用原则。那么是否存在合同解除的情形时，守约方就能随时行使解除权，答案当然是否定的。因为权利的行使必须有一定的限制，没有约束的权利会导致新的不公平产生。
1.从合同的稳定性来看。合同一旦订立，那么合同的双方都应当遵守，也就带给合同双方较为稳定的关系。合同的行使需要双方遵循合同法的原则，当一方不遵守合同约定时，就会导致合同解除权的产生。我国法律虽然没有规定解除权行使的期限，但如果解除权可以随时行使，会使得相对方将长期处于忐忑不安的状态，导致双方地位的不对等，不利于交易的稳定，影响正常的社会经济秩序。所以守约方应当及时地行使自己的权利，当导致合同解除的因素消除时，守约方也就丧失了合同解除权。本案中，在被告存在多次逾期支付房租的情形时，原告既没有向被告催要房租款，也没有向被告主张解除权，如果支持原告的诉请，那么会导致双方在长期的交易中存在不对等的情况，对于被告而言是不公平的。
2.从合同的目的性来看。房屋租赁合同的目的对于出租方而言，是获取房屋的租金收益，承租方的目的是获得房屋的使用权。就本案而言，被告并未表明其不履行合同义务，被告的后续付款行为并未阻碍合同目的的实现，且原告也实际接收了被告交付的房租，说明原告的合同目的已经得到实现。但被告逾期付款的行为会给原告带来一定的损失，其违约行为应当受到批评，对于造成的损失也应当给予原告赔偿。
3.从合同解除权行使的条件来看。就房屋出租而言，特别是实体产业的承租方会对房屋进行一定的添附，以适应生产的需要，投入是巨大的，如果轻易解除合同，会给承租方造成更大的损失，甚至会影响产业的平稳发展。这并不是说出租方就不能解除合同，但解除合同一定要达到根本违约的程度。比如，出租方催要房租并给予了合理期限，但承租方仍未支付或者承租方明确表示不支付房租，那么出租方的合同目的就无法实现，应当而且必须解除合同。
编写人：江苏省启东市人民法院 毛才华