物业服务涉及公共部分建筑物所有权的整体性，小区外的商铺也应遵守物业服务合同
——四川省乐山市郡和物业管理有限公司诉张某容、王某物业服务合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
四川省乐山市中级人民法院（2019）川11民终22号民事判决书
2.案由：物业服务合同纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：乐山市郡和物业管理有限公司（以下简称郡和物业公司）
被告（上诉人）：张某容、王某
【基本案情】
2012年12月3日，四川峨眉华荣房地产开发有限公司将其竣工的“峨眉河畔一期”商住物业总面积184983平方米，其中住宅建筑面积137125平方米，商业用房建筑面积47858平方米，地下建筑面积29013平方米的物业服务委托原告管理，物业管理期限为2012年12月1日至2016年12月31日，物业服务合同原件及管理公司的相关证件均交由物业管理主管部门进行了合同备案。2015年6月9日，原、被告签订了一份《前期物业服务合同》，合同约定，被告将其购置的商铺面积为430.69平方米交由原告管理，物业服务的标准为1.3元/月平方米；业主应于办理交房手续之日起缴纳物业服务费用，交房时预缴一年物业服务费，以后每年缴纳一次，每次在其年度首月的1日至10日内缴纳；若未按时缴纳物业服务费的业主/物业使用人，超过一个季度，其超期部分的滞纳金按所欠费用的3‰每日计收；合同期限自签订之日起至2016年12月31日止（注：在本合同期限内，业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的物业服务合同生效时，或开发建设单位依法解除其与乙方签订的合同，与另外的物业服务企业签订的物业服务合同生效时，本合同自动终止。合同期限届满，尚未成立业主大会并未选聘新的物业服务企业，且开发建设单位未解除其与乙方签订的合同，本合同期限自动延续）。同日，被告与开发建设单位签订的商品房买卖合同在峨眉山市房地产管理局进行了备案，合同备案号为20150××××××××12。被告应在次日向原告缴纳当年的物业服务费，但至2017年12月31日被告从未缴纳过物业服务费，共计欠费17189元，原告通过在小区宣传栏、业主使用门店张贴催收物业服务费通知方式向被告进行催告，要求被告及时缴纳拖欠的物业服务费，被告以各种理由拒交。
【案件焦点】
业主以未享受或者无须接受相关物业服务抗辩拒绝缴纳物业管理费，是否应该得到支持。
【法院裁判要旨】
四川省峨眉山市人民法院经审理认为：《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，双方当事人应按照协议内容全面履行自己的权利义务，该合同成立并已生效，对原、被告都具有法律约束力。物业管理区域的划分申请不属于物业管理企业的义务，且物业管理企业与开发建设单位签订的物业服务合同已报相关主管部门备案。被告以未享受、无须接受相关物业服务抗辩拒绝缴纳物业管理费，其行为有违诚实信用原则。
四川省峨眉山市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条之规定，判决：
本判决生效后十日内，由被告张某容、王某支付拖欠原告郡和物业公司的物业管理费17170元［（430.69平方米×1.3元/平方×30个月）+（430.69平方米×1.3元/平方÷30天×20天）］。
被告持一审抗辩理由提起上诉。四川省乐山市中级人民法院经审理认为：根据查明的事实可知，《前期物业服务合同》是双方当事人的真实意思表示，该合同并不存在前述规定合同无效的情形，因此张某容、王某主张《前期物业服务合同》违反法律、行政法规的强制性规定应属无效的上诉理由于法无据，不予采纳。乐山郡和物业公司按照合同约定提供了物业服务，而张某容、王某却没有按照约定缴纳物业服务费，故乐山郡和物业公司按照合同约定要求张某容、王某支付拖欠物业管理费的诉讼请求于法有据，予以支持。
四川省乐山市中级人民法院经审理同意一审裁判意见，判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
关于物业管理区域的划分申请不属于物业管理企业的义务，不应无限制地扩展物业服务合同内容和责任的问题。《四川省物业管理条例》第九条规定，建设单位在取得商品房预售许可或者现房销售前，应当持房地产开发项目核准或者备案文件、土地使用权证、建设用地规划许可证、项目规划设计方案等资料，向项目所在地县级人民政府房地产行政主管部门申请划分物业管理区域。房地产行政主管部门应当自受理申请之日起20日内，按本条例第八条规定进行划分。
建设单位应当将划定的物业管理区域以书面说明和图纸形式在房屋销售现场的显著位置公示。
第十条规定，已经建成并交付使用的物业，确需要划分物业管理区域的，由业主委员会或者业主代表向物业所在地县级人民政府房地产行政主管部门提出申请。房地产行政主管部门应当在物业管理区域所在地街道办事处（乡、镇人民政府）的配合下，征求业主、居民（村民）委员会的意见，经相应区域内三分之二以上业主同意后进行划分，并在相应区域内公告。
以上条例仅仅是行政许可范围内的具体规定，对物业服务合同内容和履行并没有实质影响。从公正公平的层面上来说，物业公司与业主或者业主委员会签订合同，物业企业提供房屋及配套设备的养护、维修、小区环境卫生清洁和保安等服务，业主支付费用，双方的权利义务是明确且相互对应的，对于法律上没有规定或者规定模糊的事项，应当在合同中明确约定，否则不应该无限制地扩展物业服务合同内容和责任。
物业服务涉及公共部分建筑物区分所有权的整体性问题，物业管理企业与主业委员会签订的物业服务合同对全体业主有效，业主以未享受或者无须接受相关物业服务抗辩拒绝缴纳物业管理费，人民法院不予支持。物业服务涉及公共部分建筑物区分所有权的整体性问题，该权利不同于普通所有权，其包括专有权、共有权和成员权三个方面，而不是单个业主的绝对支配权。建筑物区分所有权因人数众多，共有部分的利用和管理必须由全体共有人以团体意思决议，而不能以单个区分所有权的个体意思为准。共有部分的管理和利用皆与其正常生活居住息息相关，关乎其正常生活权利的合理实现。不再是简单的财产共有关系，而是相互依存、相互协助之共同生活关系。
因此，在关系全体业主共同利益的事项上，必须由全体业主共同作出决议，并且该决议对所有业主具有约束力。业主以未享受或者无须接受相关物业服务抗辩拒绝缴纳物业管理费，人民法院不予支持。
编写人：四川省峨眉山市人民法院 谢灵
[1] 本规章自2015年3月15日《侵害消费者权益行为处罚办法》施行同时废止。