主要条款缺乏约定可视为专业居间方不适当履行
——北京我爱我家房地产经纪有限公司诉任某强居间合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第三中级人民法院（2018）京03民终2207号民事判决书
2.案由：居间合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）
被告（被上诉人）：任某强
【基本案情】
经我爱我家公司居间，2016年8月21日，案外人张某伟（卖方）作为甲方、被告任某强（买方）作为乙方、原告我爱我家公司作为丙方（注明经纪人为郭某亮、王某奎）签订《居间服务合同》，约定：在丙方居间服务下，甲乙双方于2016年8月签订了编号为M16××××28的《北京市存量房屋买卖合同》，涉及房屋地址为朝阳区东坝南一街2号院10号楼5层1单元××号。根据《居间服务合同》第三条的规定，被告任某强应于《房屋买卖合同》签订当日向原告我爱我家公司支付居间费11万元。合同第四条“权利义务”约定：“1.丙方应为甲乙双方提供订立买卖合同的信息和机会，丙方有权接受甲方售房委托，丙方有权接受乙方委托购买房屋并带看房屋，协助甲乙双方订立买卖交易合同；2.丙方在提供居间服务过程中如实向乙方陈述其从甲方处所获知的关于交易房屋的相关信息，不得有故意隐瞒和误导，但基于丙方为民事主体，对于交易房屋及交易对象的资质情况，丙方只能进行形式审查，仅根据从业经验进行判断与预测，并不对交易房屋及交易对象资质的真实性承担责任，有关交易房屋的实际情况，以房屋登记主管机关作出的书面文件为准，甲乙双方需按照丙方的要求进行相关查验，有关交易对象的资质及资信能力，有赖于甲乙双方自行判断，丙方不对交易任何一方的资信及资质承担任何责任；3.甲乙双方有如实向丙方及交易办理机关提供房屋交易资料的义务，丙方有审查双方提供资料的义务，但丙方该审查义务仅限于形式审查，提供资料方应对资料的真实及有效性负责，丙方不对该等资料的真实及有效性承担任何责任；4.甲乙双方共同授权丙方办理房源核验、购房资质核验、网签及注销手续、资金监管、资金存管、物业交验等手续，甲乙双方在履约过程中对授权事项提出中止或终止，需向丙方出具书面告知书，且因此导致丙方不能履行授权事项的，丙方不承担任何责任；5.甲乙双方认可网签合同价格以《房屋买卖合同》成交价为准，甲乙双方另有约定的，需签署书面补充协议，并自行承担相关法律责任。”
合同第五条“违约责任”第一款约定：“甲乙双方利用丙方所提供信息、条件、机会等，私自或另行通过其他居间方签署《房屋买卖合同》，甲乙双方除应向丙方支付本合同约定的全部居间费用外，还应当分别向丙方承担居间服务费20%的违约责任。”第二款约定：“甲乙双方或一方延迟向丙方支付本合同约定的居间服务费，该延迟方除应向丙方支付居间服务费外，每逾期一日按未付款的1%的标准向丙方支付延迟违约金；延迟超过5个工作日的，丙方有权暂停办理该房屋买卖合同约定的后续协助事项，并不承担因此导致的任何责任，上述责任及交易中已经发生的费用由延迟向丙方支付费用的一方承担”；第三款约定：“甲、乙任何一方违反本合同第四条或《房屋买卖合同》的约定，导致丙方不能继续协助其办理买卖交易后续事项的，丙方不承担责任，且丙方有权收取本合同约定的居间服务费和交易中已经发生的费用，如已交付的，丙方无须退还，如支付居间服务费方为守约方，支付方可向违约方追偿该费用，如未交付的，丙方有权通过包括但不限于法律途径催促支付义务方支付居间服务费。”
2016年8月21日，张某伟作为甲方与乙方（被告）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：甲方向乙方出售位于北京市朝阳区东坝南一街2号院10号楼5层1单元××号房屋，房屋成交总价为556万元。双方于同日另签订《补充协议》，但对房屋解押、购房资质审核、网签、银行面签等履行期限均缺乏具体明确的约定。
《居间服务合同》签订后，被告未支付居间服务费。原告认为被告应按照《居间服务合同》第三条第二款约定向居间方支付居间费，但其不支付居间费的行为已经构成违约，损害了原告的合法利益，特向法院提出诉讼请求：1.判令被告支付居间费11万元；2.判令被告支付原告逾期违约金（以11万元为基数，自2016年9月1日起至被告实际交付日止，按照每日百分之一的标准）。被告任某强则认为：1.原告作为专业的居间服务机构，在促成被告与房屋出卖人张某伟履行《房屋买卖合同》中存在重大过失，并没有很好地提供居间服务，致使被告房屋买卖合同目的未能实现。2.原、被告及案外人张某伟于2016年8月21日签订的《居间服务合同》，原告作为丙方，其指定经纪人为郭某亮、王某奎，但是原告在整个居间服务过程中从未见过这两个人，合同上署名也并非二人亲笔签字。3.原告作为房地产经纪公司，作为提供格式合同的一方，在签订合同时并没有采取合理的方式，如以加重、突出字体等方式来提醒被告注意该条款，同时原告并没有约定其应当承担的违约责任，所以权利不对等，按照我国法律规定，应当认定该条款无效。4.按照《居间服务合同》第五条第三款约定，合同违约方才有义务支付居间服务费。如今房屋买卖双方最终谁构成违约还尚未判决审结，原告无权要求被告支付居间服务费。根据该条款约定以及节省诉讼资源的原则，原告应当在被告与案外人张某伟的房屋买卖合同纠纷审理判决后再主张权利。
【案件焦点】
1.《居间服务合同》第五条“违约责任”的效力问题；2.《居间服务合同》是否必须由合同注明的经纪人处理；3.原告是否履行了合格的居间义务。
【法院裁判要旨】
北京市朝阳区人民法院经审理认为：本案是居间合同纠纷。关于《居间服务合同》第五条“违约责任”的效力问题，被告认为该条款系格式条款，没有加重和提示，且没有约定原告的违约责任，权利不对等，应认定为无效。法院经审理认为，争议条款系就违约责任进行约定，从整个合同约定来看，并未免除原告的责任，加重被告责任或排除被告的主要合同权利，虽然该条款中并未约定原告方的违约责任，但亦不影响被告在原告违约的情况下根据法律规定向其主张违约责任的权利。综上，法院认为《居间服务合同》系原、被告与案外人张某伟各方真实意思表示，内容合法有效，各方均应依约履行。《居间服务合同》第五条“违约责任”系有效的。
根据《居间服务合同》约定，原告负有协助双方订立房屋买卖交易合同的义务。审理过程中，被告任某强提供2016年9月16日被告及其前妻与张某伟、原告工作人员魏某凯协商房屋买卖合同履行事宜的录音，欲证明原告工作人员魏某凯承诺三方签订补充协议，但没有做到，且张某伟在签约前完全不懂流程并想要解约。原告认为，补充协议并非原告一方可以签订的，而是三方协商签订的，认可张某伟在签订合同第二天有解约的意向，但后期也是一直在协调中，并不存在原告未向张某伟告知流程的事实，后被告与张某伟就履行合同发生争议难以协商。2016年11月7日，被告将张某伟诉至法院要求解除房屋买卖合同。张某伟在庭审中同意解除合同。被告另提交其与张某伟于2016年8月21日签订的《装修款补充协议》，约定合同价格为393万元。被告另提交北京市住房和城乡建设委员会、北京市财政局、北京市地方税服务联合下发的《关于调整本市享受税收优惠政策普通住房平均交易价格有关问题的通知》，显示2014年本市享受税收优惠政策的普通住房价格，5环至6环单价为31680元以下，总价3744000元以下。被告欲证明由于原告工作人员魏某凯的失误，使得涉案房屋买卖高于优惠价格，使得被告增加了11万多元的税费。(https://www.daowen.com)
作为专业的房地产经纪公司，原告不应仅仅给双方提供缔结合同的机会，理应在合同履行的重要条款上向双方提出合理建议，就履行价款和履行期限等重要事项予以明确。关于原告是否提供了合格的居间服务的争议，从被告与张某伟已签订的房屋买卖合同及补充协议来看，对房屋解押、购房资质审核、网签、银行面签等重要履行期限均缺乏具体明确的约定，为双方后续履行合同造成很大障碍，买卖双方因此无法履行合同义务。从原告工作人员魏某凯与原告前妻之间的对话来看，原告承诺被告需要签订补充协议，但实际未能签订。此外，根据张某伟的陈述，其称在签约前完全不懂流程，亦反映原告在提供居间服务时存在瑕疵。综上，原告承诺为双方签订补充协议，对合同履行事项进一步明确，但实际未能签订，应视为原告承诺的居间义务并未完成。
关于涉案《居间服务合同》是否必须由合同注明的经纪人处理的争议。首先，该合同中并未明确约定，故根据合同不能看出被告对于经纪人员有特殊的要求；其次，在《居间服务合同》上签字的行为是否意味着实际处理合同相关事宜，并无明确法律法规规定；再次，为被告及案外人张某伟提供居间服务的主体是原告，而非原告的工作人员；最后，关于魏某凯是否具有经纪人员从业资质。原告提交魏某凯执业资格证照片三张，上加盖北京市人力资源和社会保障局与北京市住房和城乡建设委员会公章。被告称对其真实性无法核实。法院认为，被告如对魏某凯的从业资格持有异议，应到相关主管部门核实，现其未能提供反证，法院认定魏某凯具有相关从业资质。综上，原告方实际处理居间事宜的工作人员魏某凯具备从业资格，可以代表原告从事职务行为，为被告任某强及案外人张某伟提供居间服务。
虽然《居间服务合同》第五条“违约责任”系有效的，但原告并未提供合格的居间服务，且现房屋买卖双方因无法继续履行合同均同意解除合同，故法院对原告主张居间费及违约金的诉讼请求均不予支持。
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四百二十七条之规定，判决：
驳回原告我爱我家公司的全部诉讼请求。
原告不服一审判决，提起上诉。北京市第三中级人民法院同意一审法院裁判意见，判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
居间合同是指居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。在民法理论上，居间合同又称为中介合同或者中介服务合同。从居间合同的定义来看，其具有有偿、诺成、不要式合同的特征。在二手房交易中，大部分交易合同（买卖和租赁合同）是通过房地产经纪机构居间促成签订的，由此引发了大量追索居间报酬、必要费用等居间合同纠纷案件。在此类型纠纷中，一般情况下，居间人是作为原告参加诉讼，而被告通常是委托人，本案即此种情形的纠纷。在此类纠纷中，居间人是否适当履行居间义务，是居间人行使报酬请求权和居间费用偿还请求权的基础。由于促成合同订立系居间人的主要义务，故居间义务是否适当履行，应当结合居间人所促成的合同条款来判断。
一、合同条款分为一般条款和主要条款（又称为必要条款）
合同的主要条款是指合同中必须具备的条款。合同的一般条款是指除合同主要条款外的条款。当事人对主要条款达成协议的，合同即视为成立，反之则合同不成立。《中华人民共和国合同法》第十二条对合同的条款进行了规定：合同的内容由当事人约定，一般包括以下条款：（一）当事人的名称或者姓名和住所；（二）标的；（三）数量；（四）质量；（五）价款或者报酬；（六）履行期限、地点和方式；（七）违约责任；（八）解决争议的方法。但是对于某一特定合同而言，并非都是主要条款。合同的主要条款可以通过如下方式判定：1.当法律直接规定某种特定合同应当具备某些条款时，这些条款就是主要条款。例如，《中华人民共和国合同法》中第一百九十七条第二款规定借款合同应有借款币种，该条款即为合同的主要条款。2.由合同的类型和性质所决定。按照合同的性质和类型应当具备的条款就是合同的主要条款。例如，价款条款是买卖合同的主要条款，但是并非赠与合同的主要条款。3.由当事人约定产生。例如，买卖合同中关于交货地点的条款，如一方提出必须就该条款达成协议，它就是主要条款。
二、在本案房屋买卖合同中，关于房屋解除抵押、购房资质审核、网签、银行面签等合同履行流程及环节的时间节点及履行期限的约定应认定为主要条款
中华人民共和国建设部2001年出台了《商品房销售管理办法》，其中第十六条针对商品房买卖合同应当明确的主要内容作出如下规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”在房屋买卖合同中，无论是因为买卖手续的复杂性，还是因为个人认知上的偏差，均会使得买卖合同双方对合同的内容产生纠纷和争议。房屋买卖交易实践中，由于行政管理或贷款办理等流程的需要，合同的履行往往涉及第三方，买卖各方很容易在解除抵押、申请银行贷款、办理网签、税费缴纳等环节引发纠纷，上述环节的约定直接关系到购房款的支付和房屋过户，影响买卖双方合同目的的实现，如果在上述环节缺乏明确具体的约定，房屋买卖合同将很难继续履行，因此，应当认为上述合同条款为房屋买卖合同中的主要条款。
三、专业居间人和一般社会公众对合同条款重要性的认知应有所区别
居间人又称经纪人，是指居间合同中为委托人提供订约机会或充当订约媒介的当事人。房屋中介是提供房地产评估、经纪、咨询等服务的经工商登记经营中介服务的机构。原告作为一家专业的房屋中介公司，与普通人士对于房屋买卖合同和相关手续的认知是不一样的。房屋中介在提供居间服务的时候应该提供与订立合同有关的真实情况，应当向委托人披露房屋的权属情况；房屋的抵押、典当等权利限制信息；预告登记、异议登记等登记信息；出售人、买受人不能故意隐瞒重要事实或提供虚假情况。上述义务均是专业居间人应该知道并且应该履行的。只有专业居间人认真履行上述义务，才能保证普通人士在买卖合同的签订和履行过程中的顺利进行，最终保障合同目的的实现。因此，基于居间人的专业能力，其在审查合同条款时理应尽到高于一般社会公众的注意义务，对于其促成的房屋买卖合同中的重要条款缺失应当承担相应责任。
具体到本案，原告作为涉案房屋买卖交易居间方，同时作为提供房屋买卖居间服务的专业性机构，其应该提供居间服务的内容不仅包括为双方提供缔约机会，还应在合同约定中涉及履行的重要条款上给予交易双方以合理建议和意见，就合同履行重要环节及时间节点期限等方面予以明确。但是从本案被告与张某伟已签订的房屋买卖合同中，可以看出合同中对房屋解押、购房资质审核、网签、银行面签等重要履行期限均缺乏具体明确的约定，并未约定《中华人民共和国合同法》中第十二条第六项和《商品房销售管理办法》中第十六条第四项、第五项的相关内容。在房屋买卖合同中，房屋解除抵押、购房资质审核、网签、银行面签等合同履行重要流程及环节的时间节点及履行期限这些内容，均对合约的履行和房屋的交付有着至关重要的意义，属于合同的主要条款，甚至是合同的重要条款。而这些重要条款的缺乏约定，会为买卖合同双方的后续履行造成很大障碍，当事人通常也难以在相关履行环节上协商一致。综上，我们认为，主要条款缺乏约定可视为专业居间方不适格履行，在此情况下，居间方请求居间费用和违约金可不予支持。
编写人：北京市朝阳区人民法院 马悦