“跳单”违约行为的认定标准
——北京链家房地产经纪有限公司诉刘某、平某帆居间合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
北京市第一中级人民法院（2018）京01民终440号民事判决书
2.案由：居间合同纠纷
3.当事人
原告（上诉人）：北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）
被告（上诉人）：刘某
被告（被上诉人）：平某帆
【基本案情】
2017年2月26日，经链家公司居间，马某芳（甲方）与刘某（乙方）签订了《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称《买卖合同》）、《居间服务合同》。同日，马某芳（甲方）、刘某（乙方）、北京方源房地产咨询服务有限公司（以下简称方源公司）（丙方）签订了《房屋交易保障服务合同》。2017年2月28日，上述各方约定原《买卖合同》的房屋购买方变更为刘某及平某帆。其他事宜均按原协议约定继续履行。后刘某、平某帆向链家公司支付居间服务费及保障服务费。
2017年3月5日，马某芳（甲方）、刘某和平某帆（乙方）与链家公司（丙方）共同签订《解约协议书》，约定：甲乙丙三方经协商一致同意，三方此前分别或共同签署的所有关于涉案房屋的买卖、代理及相关协议均告解除；丙方退还已经收取的居间代理费和保障服务费92000元；（第六条）甲、乙双方及其利害关系人自本协议生效之日起一年内不得以任何形式或通过任何渠道就上述房屋达成交易，甲、乙双方及其利害关系人违反本条约定的，相关方应向丙方全额返还其已退还的代理费。
2017年4月21日，刘某、平某帆未通过链家公司居间服务，自马某芳处购买了涉案房屋。房屋相关过户手续均由刘某、平某帆及马某芳自行办理。另查明，刘某与平某帆于2017年3月21日办理结婚登记。
马某芳（甲方）、刘某（乙方）与链家公司（丙方）签订的《居间服务合同》第三条第二款约定：“丙方应遵守相关法律规定，尽职提供居间服务；丙方不得在交易中提供虚假信息或故意隐瞒真实情况；甲、乙双方授权丙方办理网上签约手续。”2017年3月25日，刘某、马某芳和兴宸公司签订了《居间服务合同》，购买了涉案房屋，刘某向兴宸公司支付了47000元服务代理费。
【案件焦点】
刘某、平某帆在与链家公司就涉案房屋签订《解约协议书》后，又再次购买的行为是否构成“跳单”。
【法院裁判要旨】
北京市石景山区人民法院经审理认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。马某芳与刘某、平某帆之间签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》《补充协议》《变更协议书》及链家公司与马某芳、刘某、平某帆之间签订的《居间服务合同》《解约协议书》均系合同各方真实意思表示，内容未违反法律规定，各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。
本案中，链家公司为马某芳和刘某、平某帆提供了订立合同的媒介服务并且组织双方签订了《买卖合同》，虽然此各方共同协商解除了《买卖合同》及《居间服务合同》，但此后刘某、平某帆自马某芳处购得了同一套房屋，在客观上利用了链家公司提供的房屋信息，亦违反了三方在《解约协议书》中的约定，故链家公司为刘某、平某帆提供了订立合同的机会，刘某、平某帆应当向链家公司支付居间服务费。刘某、平某帆辩称签署《解约协议书》时未看到第六条，且第六条之约定系不合法的，对此，法院认为，《解约协议书》中第六条已经字体加黑加粗处理，且该约定的内容属于房屋买卖居间合同中常有的禁止“跳单”条款，其本意是为防止买卖双方利用中介公司提供的房源信息却“跳”过中介公司购买房屋，从而使中介公司无法得到应得的佣金，仅系居间方保护自己合法利益的约定，并不存在加重对方责任、排除对方主要权利的情形，未违反公平原则，应认定有效。故对于刘某、平某帆的该项答辩意见，法院不予采纳。(https://www.daowen.com)
关于应返还居间服务费的金额一节，首先，保障服务费应由方源公司收取；其次，根据链家公司与刘某、平某帆签订的《居间服务合同》，居间服务费的确定综合考虑了涉案房屋需要贷款、房款分多次支付等复杂事宜或手续的办理，且链家公司并未为刘某、平某帆办理其他协助贷款、过户等相关手续，故根据公平原则，法院酌情确定刘某、平某帆向链家公司支付居间费4万元。北京市石景山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第八条、第四十条、第九十三条、第四百二十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，缺席判决如下：
一、被告刘某、平某帆于判决生效之日起十日内给付原告链家公司居间服务费4万元；
二、驳回原告链家公司的其他诉讼请求。
链家公司、刘某不服原审判决，提起上诉。
北京市第一中级人民法院经审理认为：本案各方当事人争议的焦点问题是刘某、平某帆在与链家公司就涉案房屋签订《解约协议书》后，又再次购买案涉房屋的行为是否构成“跳单”。对此，法院认为，刘某作为买房人通过链家公司的中介服务已经与卖房人签订了涉案房屋的买卖合同，对于涉案房屋的房屋状况以及价格等相关信息已经明晰，虽然刘某在与链家公司签订解约协议后，又通过兴宸公司购买了涉案房屋，并缴纳了47000元服务代理费，但该费用明显低于其与链家公司约定的居间费78540元，故应确认刘某、平某帆系利用了链家公司的信息和服务而再次购买了涉案房屋，该行为属于“跳单”。刘某、平某帆的上述行为违背了诚实信用原则，亦违反了其与链家公司签订的《解约协议书》的相关约定，构成违约。因此，对于刘某提出的其再次购房行为属于第二次意思表示，且是通过中介机构完成，并不构成“跳单”的上诉意见因缺乏事实和法律依据，法院不予采信。
对于刘某提出的《解约协议书》第六条的规定应确认无效的上诉意见，法院认为，该“跳单”条款并不涉及损害国家、集体、第三人利益的内容，其约定的目的在于防止购房人的不诚信行为，因此，该约定并不属于《中华人民共和国合同法》中规定的合同无效情形，故该条款属有效条款。链家公司与马某芳、刘某、平某帆签订的《解约协议书》系各方当事人真实意思表示，应确认有效。刘某的该点上诉意见，法院不予采信。
对于链家公司、刘某均提出的刘某应向链家公司支付居间费用过低和过高的问题，法院认为，依据马某芳（甲方）、刘某（乙方）与链家公司（丙方）签订的《居间服务合同》的约定，链家公司的居间服务内容除为买房人提供房源信息、引领买受人实地看房以及协助买卖双方签订《买卖合同》外，还具有为买卖双方办理网上签约等义务，现链家公司并未办理后续的网上签约工作，故一审法院根据公平原则，酌情确定刘某、平某帆向链家公司支付居间费4万元并无不当，链家公司、刘某的该点上诉意见，法院不予采信。
一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。北京市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
在房地产买卖中，买受人通过房产中介公司的居间介绍找到房源或者出卖人通过中介公司找到买家后，为避免或减少佣金支付义务，而通过其他中介公司或直接跳开房产中介完成交易的行为，俗称“跳单”。“跳单”行为在法律性质上是一种为了规避报酬给付义务而违反合同义务的违约行为，违背了诚实信用原则。随着我国房地产行业的快速发展，房产中介与客户之间的纠纷日渐增加，“跳单”行为时有发生。房产中介公司为了避免“跳单”行为，往往采用格式条款对此进行限制，以保证其居间利益得以实现。在审理中，应当遵循利益平衡原则；一方面，应按照诚实信用原则，适用合同法违约责任制度；另一方面，应避免房产中介公司利用这一规则限制委托方的选择权，造成权利义务的失衡。委托人是否构成“跳单”违约应从以下三个方面进行审查：
第一，是否存在有效的居间合同以及禁止“跳单”的条款。有效的房屋买卖居间合同存在且合同中有明确的禁止“跳单”的约定，共同构成了适用合同法违约责任制度的首要条件。禁止“跳单”条款作为一般格式条款，对其效力不能一概而论，应按照合同无效、可变更、可撤销的具体规定和合同法关于格式条款的特别规定来分析其效力状态。
首先，禁止“跳单”条款通常不涉及损害国家、集体、第三人利益或者公共利益的内容，其订立的目的在于防止委托人不诚信的行为，不属于《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十三条规定的合同无效的情形。其次，假设禁止“跳单”条款约定中介公司带领委托人看房后，委托人不得私下或者通过其他中介机构与卖方交易，否则应支付相当于居间报酬的违约金。如果中介公司仅仅通过带领委托人看房就取得了对委托人选择权的限制权，那么容易造成双方之间利益的失衡，显失公平。在这种情况下，委托人可以根据《中华人民共和国合同法》第五十四条的规定申请变更或者撤销该条款。最后，鉴于禁止“跳单”条款通常是中介公司提供的格式条款，在效力认定时需要审查条款提供方是否具有免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的情形。
第二，居间人是否履行了居间义务，且居间人的履行行为是否与委托人成功缔约之间具有因果关系，在房屋买卖过程中，特别是二手房买卖交易中，往往涉及银行商业贷款、公积金贷款、解抵押、资金监管、房屋过户、交付等多方面的内容，居间方的义务不仅在于提供缔约信息、缔约机会，更在于提供专业的服务促成买卖交易的成立。因此，审理此类案件除了考虑居间人是否按照合同约定促成双方签订合同以外，还要考虑居间人的审查义务、合同监督义务以及为买卖双方交易完成的资金监管、协议过户等附随义务。在审查居间人是否履行了居间义务时，重点在于审查居间人的履行行为是否促成了委托人与其他中介方或卖方（买方）成功缔约，委托人才构成违约。如果卖方将同一房屋通过多个中介公司挂牌出售时，买方通过其他公众可以获知的正当途径获得相同房源信息的，买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，其行为并没有利用先前与之签约中介公司的房源信息，则不构成违约。
第三，是否有与出卖方或其他居间人私下交易逃避居间报酬的行为。当委托人受有效禁止“跳单”条款的约束时，只要有与出卖方或其他居间人私下交易逃避居间报酬的行为，即构成“跳单”违约，无须考虑其主观状态。
首先，虽然“跳单”行为在某种程度上体现了委托人的主观态度，但要反过来以此行为来论证委托人的主观恶意比较困难。其次，根据合同法理论，违约责任是无过错责任，即使违约人没有过错，在一定条件下仍可以认定其构成违约，即是否存在恶意都不影响是否违约的事实。再次，在不存在合法有效的禁止“跳单”条款的情况下，委托人本身享有另行委托多个居间人，从中自由选择缔约或取消缔约的自由权利。而在存在合法有效的禁止“跳单”条款的情况下，只要存在委托人绕开居间人与第三方私下交易，逃避居间报酬的“跳单”事实，就可以认定“跳单”违约，主观状态并不是应考察的因素。最后，在“跳单”违约的认定中如果限定委托人主观态度须为恶意，则变相缩小了“跳单”违约的范围，也就意味着实践中仅极小部分委托人恶意“跳单”的行为才纳入“跳单”违约情形中，而将许多实质属于“跳单”违约的行为排除在外。
编写人：北京市第一中级人民法院 习亚伟