物业公司的服务瑕疵并不构成业主减交或免除物业服务费的理由
——福建省厦门市佰鸿物业管理有限公司诉樊某荣物业服务合同案
【案件基本信息】
1.裁判书字号
福建省龙岩市中级人民法院（2018）岩08民终1620号民事判决书
2.案由：物业服务合同纠纷
3.当事人
原告（被上诉人）：福建省厦门市佰鸿物业管理有限公司（以下简称佰鸿物业公司）
被告（上诉人）：樊某荣
【基本案情】
2016年11月28日，城市中心花园及中发荣寓小区业主委员会与佰鸿物业公司签订《物业服务委托合同》，合同约定：城市中心花园及中发荣寓小区业主委员会委托佰鸿物业公司对城市中心花园及中发荣寓小区提供物业服务，合同期限自2017年1月1日起至城市中心花园及中发荣寓小区业主委员会按合法程序重新选聘物业服务企业实施管理为止；物业服务费按建筑面积计算，其中多层住宅物业服务费按每月每平方米0.4元计算，业主或者物业使用人应于每月10日前向佰鸿物业公司物业管理处缴纳物业服务费，若城市中心花园及中发荣寓小区业主委员会、业主违反前述约定，经佰鸿物业公司书面催缴，未能按时足额支付物业服务费，应从逾期之日起每日按应缴费用的3‰向佰鸿物业公司支付滞纳金；公共用水用电分摊按用户房屋产权面积占建筑总面积的比例为系数，公共用水用电费、共用设施设备运行维护费按实际产生的费用由佰鸿物业公司单独列账，公摊方法、收费清单、账目明细每季度一次在物业管理区域内显著位置公示。原城市中心花园及中发荣寓小区业主委员会于2014年3月1日成立，任期三年，已于2017年3月1日任期届满，该小区新一届业主委员会至今尚未成立。
樊某荣系龙岩市新罗区西陂镇龙腾路西侧（城市中心花园）27幢6××室的业主，该房屋系多层住宅，建筑面积为112.65平方米。从2017年1月至2018年3月，樊某荣尚欠佰鸿物业公司物业服务费676.5元；从2017年5月至2018年3月，樊某荣尚欠佰鸿物业公司水费627元；从2017年6月至2018年3月，樊某荣尚欠佰鸿物业公司公摊水电费68元。
另外，佰鸿物业公司龙岩分公司与龙岩市新罗区西陂街道华龙社区居民委员会（以下简称华龙社区）签订《城市中心花园小区供水协议书》。佰鸿物业公司按每吨2.2元的标准向城市中心花园小区多层住宅的业主收取水费。根据龙岩市中级人民法院作出的（2017）闽08民终1586号民事判决，认定案涉《物业服务委托合同》有效。
【案件焦点】
1.物业服务合同对业主的效力问题；2.佰鸿物业公司的服务瑕疵是否构成业主减交或免除物业服务费的理由。
【法院裁判要旨】
福建省龙岩市新罗区人民法院经审理认为：佰鸿物业公司系具有独立法人资格、具有物业管理服务资质的物业管理服务单位。城市中心花园及中发荣寓小区业主委员会共同与佰鸿物业公司签订的《物业服务委托合同》经一、二审法院认定为有效，该合同对物业服务企业及全体业主均具有约束力，各方当事人均应遵守，全面履行。佰鸿物业公司按约定向包括樊某荣在内的业主提供了物业服务，樊某荣在接受物业服务后，应履行向佰鸿物业公司缴纳相关费用的义务。佰鸿物业公司要求樊某荣支付物业服务费676.5元，公摊水电费68元，水费627元的诉讼请求，法院予以支持。佰鸿物业公司要求樊某荣支付截至2018年3月31日的违约金192.8元以及从2018年4月1日起，以1371.53元为本金按月利率2%计算的违约金，未违反法律规定，予以支持。对樊某荣辩称物业公司不完全履行物业服务义务故拒交物业费的问题，物业服务系针对广大业主具有公共性，每个业主利益角度不同，要求物业服务企业提高服务质量属于小区业主共有权利，如果业主均以物业服务不能令其满意或存在瑕疵为由拒绝缴纳物业服务费，则物业服务正常运行所需经费将无法得到保障，最终将损害大多数业主的权利。佰鸿物业公司的服务瑕疵并不构成樊某荣减交或免除物业服务费的理由，故樊某荣以佰鸿物业公司不完全履行物业服务义务为由拒绝缴纳相关费用缺乏依据，法院不予采纳。樊某荣主张佰鸿物业公司向业主代收水费时擅自增加额外费用违反了《物业管理条例》的规定，但从佰鸿物业公司龙岩分公司与华龙社区签订的《城市中心花园小区供水协议书》来看，华龙社区并非委托佰鸿物业公司向城市中心花园小区业主收取水费，故不属于《物业管理条例》第四十五条第二款所规定的情形，佰鸿物业公司收取的水费系延用其入驻之前该小区水费标准，并对水费的收取标准作出了解释，该标准亦属合理，故对樊某荣的前述抗辩，不予采纳。
福建省龙岩市新罗区人民法院判决：
一、樊某荣应于本判决生效之日起十日内支付佰鸿物业公司物业服务费676.5元；
二、樊某荣应于本判决生效之日起十日内支付佰鸿物业公司公摊水电费68元；
三、樊某荣应于本判决生效之日起十日内支付佰鸿物业公司水费627元；
四、樊某荣应于本判决生效之日起十日内支付佰鸿物业公司截至2018年3月31日的违约金192.8元。并支付从2018年4月1日起至款清之日止，以1371.53元为本金，按月利率2%计算的违约金。
一审宣判后，樊某荣不服，提起上诉。福建省龙岩市中级人民法院判决：
驳回上诉，维持原判。
【法官后语】
综合本案当事人的诉辩，争执的法律焦点有二：一是物业服务合同对业主的效力问题；二是业主有无正当理由拒绝缴纳物业费。
在司法实践中，经常会遇到业主以其并非物业服务合同当事人为由，拒绝接受合同约束的现象。根据《物业管理条例》第四章物业管理服务第三十四条的规定，业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”
现实中，物业服务合同一般是由业主委员会与物业公司签订，业主在形式上均非合同签订者，但其是物业合同项下权利义务的一方实际享有者和承担者。因此，物业服务企业实际上是和业主而不是业主委员会或者建设单位建立物业服务法律关系。
本案中，城市中心花园业主委员会在签订《物业服务委托合同》虽没有“双过半”业主同意，但合同相对人佰鸿物业公司有理由相信城市中心委员会业主委员会有代理权，且佰鸿物业公司事后经“双过半”业主同意，《物业服务委托合同》有效，对业主具有约束力。
根据《解释》第六条的规定，业主基于正当理由可以拒绝缴纳物业费。这就引出了“正当理由”在司法实践中的定位问题。也就是说，业主能否仅以物业服务企业没有实行保安巡逻制度或者对树木乱修剪，以及车辆管理混乱等作为拒交物业费用的理由。学术界有专家认为，若物业服务企业违反法律、法规、部门规章规定的收费标准，违法违规收费，或者违反合同的约定，损害业主利益的，可以作为业主抗辩的正当理由。在不存在违法或明显违约的情况下，对于业主以服务存在瑕疵提出的抗辩，需要以诚实信用原则为基础，结合物业服务企业的服务标准与物业收费标准，对物业服务进行综合评价，进而确定业主抗辩之正当理由能否成立。
根据《解释》第三条第一款的规定，业主对于物业服务公司怠于履行物业管理职责的，可以积极地依法通过合法的途径向相关房屋行政管理部门反映，甚或向法院起诉，而不单是以消极地拒绝缴纳物业费来对抗，以免承担相应的违约责任。
本案中，佰鸿物业公司在提供物业服务过程中确实存在着一定程度的瑕疵，如车辆管理混乱、安保管理流于形式等，但该不尽如人意之处都是一般违约行为，并不存在违法或者严重违约。况且物业服务企业的职责只是根据物业服务合同的授权，为物业的正常使用提供服务，其本身并无行政执法权，无权对车主进行处罚，物业服务企业所能做的只是向相关部门反映并应执法部门要求提供协助。因此樊某荣提出的理由不属于可拒交物业费的“正当理由”。当然，樊某荣作为业主，若认为物业服务企业提供的物业服务违法或者严重违约，造成其损失，可以依法另行主张权利。但其仅以此拒交物业管理费的理由不成立。
编写人：福建省龙岩市新罗区人民法院 江晓萍