4.2 产品出租的核算
房地产开发企业开发的房屋和土地，除作为商品对外出售或转让外，还可以对外出租。出租房屋和土地以盈利为目的，以租出使用权作为经营获利的手段，是房地产开发企业的商品性经营活动之一。
4.2.1 出租产品投入经营的核算
开发产品出租应签订租赁合同、协议。企业开发建成的房屋和商品性土地用于出租经营时，应于签订合同、协议后将其实际成本从“开发产品”科目转入“出租开发产品”科目所属“出租产品”二级科目。开发产品出租取得的营业收入，就是按期收到或应收的租金。需要指出的是，房地产开发企业在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产产权证前，与承租人签订商品房租赁预约协议，取得的商品房预租价款，应作为预收账款管理，商品房竣工验收办理租约手续后，再将预收账款转为营业收入。出租产品中途改变用途对外销售的，应按其对外销售合同价款确定营业收入，并按摊余价值结转成本。
与开发产品出租相关的营业成本，主要是其按期摊销的出租产品的损耗价值以及发生的修理费用。出租产品使用权，会导致产品有形损耗，因此出租产品虽然不是固定资产，但应视同固定资产管理，按使用期限摊销其实际开发成本。
开发企业用于出租经营的房屋和土地，均应通过“出租开发产品”科目进行核算，并根据房屋、土地出租经营的具体情况，按出租产品的类别进行明细分类核算，建立“出租产品卡片”详细记录出租房屋、土地的坐落地点、结构、层次、面积、租金单价等情况。
企业用于出租经营的房屋和土地，应按其实际开发成本登记入账：
1. 开发完成用于出租的出租房和商品性土地
其实际开发成本应先从“开发成本或生产成本——房屋开发成本”、“开发成本或生产成本——商品性土地开发成本”科目的贷方转入“开发产品或库存商品——出租产品”科目的借方。
2. 开发完成的商品房和商品性土地
尚未销售和转让以前，用于出租经营的，也应视同出租房屋和土地进行管理和核算，将其实际开发成本从“开发产品或库存商品——商品房”、“开发产品或库存商品——商品性土地”科目的贷方转入“出租开发产品——出租产品”科目的借方。
3. 出租房屋和土地的租金收入
应记入“银行存款”等科目的借方和“经营收入或主营业务收入——出租产品租金收入”科目的贷方。
【例4-3】天地房地产开发公司将开发完成的绿洲小区商品房（写字楼）两套出租给世纪公司，租期2年。租赁合同规定每月租金3万元，出租房屋实际开发成本300万元，摊销年限30年，预计净残值率4.6%，发生出租房修理费用3 500元。相关经济业务账务处理如下：
（1）签订租赁合同，结转房屋成本：
借：出租开发产品——出租产品 3 000 000
贷：开发产品——房屋 3 000 000
（2）收到当月租金3万元：
借：银行存款 30 000
贷：主营业务收入——出租产品租金收入 30 000
如果租赁方未按期交纳租金，则
借：应收账款 30 000
贷：主营业务收入——出租产品租金收入 30 000
（3）计提本月出租房屋摊销额：
月摊销率=（1-4.6%）÷（30×12）=0.265%(https://www.daowen.com)
月摊销额=3 000 000×0.265%=7 950（元）
借：主营业务成本——出租产品经营成本 7 950
贷：出租开发产品——出租产品摊销 7 950
（4）支付房屋修理费用：
借：主营业务成本——出租产品经营成本 3 500
贷：银行存款 3 500
（5）房屋租赁期限到期，世纪公司同意将其买下，协议售价450万元，当期收款350万元。
①实现销售：
借：银行存款 3 500 000
应收账款 1 000 000
贷：主营业务收入——商品房销售收入 4 500 000
②结转摊余成本：
出租房屋已摊销价值=7 950×12×2=190 800（元）
出租房屋摊余价值=3 000 000-190 800=2 809 200（元）
借：主营业务成本——商品房销售成本 2 809 200
贷：出租开发产品——出租产品摊销 2 809 200
借：出租开发产品——出租产品摊销 3 000 000
贷：出租开发产品——出租产品 3 000 000
4.2.2 出租开发产品销售或转让的核算
开发企业出租的经营房屋和土地，如果改变用途，将其对外销售或转让时，就视同商品房销售和商品性土地转让处理。
出租房屋在改变用途进行销售以前，如要进行改装修复，其所发生的改装修复费，按照现行会计制度的规定，应作为销售费用，记入“销售费用”科目的借方。
出租房屋在改装修复后对外销售时，应在办理房屋交接、开出发票账单时，按其价款收入记入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“经营收入或主营业务收入——商品房销售收入”科目的贷方。
同时应结转对外销售出租房的销售成本。在结转出租房销售成本时，应扣除出租房累计摊销额，按出租房原值减已提累计摊销额后的净值，记入“经营成本或主营业务成本——商品房销售成本”科目的借方，同时，要注销出租房的原值和累计摊销额，将出租房累计摊销额记入“出租开发产品——出租产品摊销”科目的借方，出租房原值记入“出租开发产品——出租产品”科目的贷方。
出租土地如改变用途进行转让时，应在移交转让土地并将土地转让价款账单提交买主时，将转让价格记入“银行存款”、“应收账款”等科目的借方和“经营收入或主营业务收入——土地转让收入”科目的贷方。同时，应将出租土地的净值作为土地转让成本记入“经营成本或主营业务成本——土地转让成本”科目的借方，出租土地累计摊销额记入“出租开发产品——出租产品摊销”科目的借方，出租土地原值记入“出租开发产品——出租产品”科目的贷方。