7.4 项目开发风险分析

7.4　项目开发风险分析

风险无处不在，无时不有，渗透于人类社会的所有领域。尽管其具有突发性，但是可测可控的。本节将探究风险的内涵和特征及房地产投资的风险分析。

7.4.1　风险概述

1. 什么是风险及房地产投资风险

风险是指在人类社会中，由于各种难以预测因素的影响，使得行为主体的期望目标与实际状况之间发生的差异，从而给行为主体造成经济损失的可能性。

众多学者对风险的概念做了大量探讨。美国经济学家P.H.奈特在《风险、不确定性和利润》一书中，将风险和不确定性进行了重要区分。他认为，风险是“可测定的不确定性”，而不可测定性才是真正意义上的不确定性。这表明风险足可通过一定的途径、方法手段计量和测定的。美国学者H.A.威利特对风险进行了实质性分析，他认为风险是关于不愿发生的不确定性之客观体现。20世纪中期，美国明尼苏达大学教授C.A.威廉和R.M.汉斯进一步将风险与人们的主观认识联系起来。他们认为，人们对未来某件事件的发生或变化有一致看法时，其风险就以客观存在的状况体现出来，人们对这种不确定判断同一化；若人们的判断有差异时，人们面临的风险就产生了同样的差异。日本学者武井勋在《风险理论》一书中归纳出风险定义应有的三个基本因素：风险与不确定性有所差异；风险是客观存在的；风险可以被测算，等等。

房地产项目投资是一项极为复杂而又充满风险的经济活动，不仅能为投资者带来丰厚收益，而且也有可能使投资者遭受风险而导致损失乃至破产。这是由于任何一个投资项目在其投资过程中，收益总是与风险结伴而行的，而风险越大则收益越大，风险越小则收益越小。房地产投资也不例外。

在房地产投资活动中，人们既想获得较大的收益，也想避开各种风险。显然，这是一对复杂而难解的矛盾。对一个敢于冒险的投资者，只为收益而不顾风险地进行投资是不可取的，而只有充分了解房地产投资的风险情况，对“易发险情”进行认真地分析和预测，并根据自身实力，估算投资风险的承受能力，综合权衡房地产投资的收益和风险，制定投资风险的防范措施，以求达到风险小而收益高的目的，这才是房地产投资开发商的理智选择。可见，了解和掌握房地产投资风险是进行风险分析和控制风险的思想基础和前提条件。

2. 风险的特征

风险具有以下特征：

（1）风险存在的客观性

风险是独立于人类意识之外的，不以人的意识为转移的客观存在。人类只能掌握事物运动变化的规律，在有限的时间和空间范围内认识风险因素，并通过风险因素的控制、规避和防范风险造成的损失，而不可能完全排除风险。

（2）风险具有相对性

承受风险的主体不同，时空条件也不同，则风险的涵义也不同。例如，汇率风险对于国际投资者来说是可能的风险，而对国内投资者来说则算不上风险。同幅度的汇率的变化，由于人们主观认识存在差异，使各类投资主体面临的风险也不相同。随着时空条件的变迁，风险的形式和内容也会发生变化。

（3）风险事项发生具有随机性

任何一具体风险事项，发生的时间、地点以及具体表现形式，都是随机的。这是因为风险事项发生的原因是错综复杂的，惟有众多的因素共同起作用的结果才能导致风险的发生。因而，就具体的风险事项而言，发生是随机的。

（4）风险与收益相伴而生

风险越大，收益越高，人们可根据对风险的认识和把握，选择适当的手段，实现其收益。对高收益的追求是现代风险投资蓬勃发展的内在动力。

（5）风险事项具有可测可控性

所谓可测性是指根据过去的统计资料来判断某种风险发生的频率与风险造成经济损失的程度。风险的可测性为风险的控制提供了依据，人们可以根据对风险的认识和估测，采取不同手段对风险进行控制。

3. 房地产投资风险的分类

房地产投资风险是指由于随机因素的影响所引起的房地产投资收益偏离预期收益的程度。由于房地产投资固有的周期长、投资额大、影响因素复杂等特性，房地产投资面临的风险因素也特别复杂，风险因素引起的后果也特别严重。所以风险因素的判断与分析等在房地产投资分析中显得十分必要。

房地产投资风险，按不同标准可分为不同类别，下面介绍主要的几类。

（1）按风险的来源分类

按风险的来源可把房地产投资风险分为国家风险、市场风险、企业风险和自然风险。

①国家风险。国家风险是指由于国家政治、社会、经济形势的稳定性，国民经济发展状况、国家产业政策、税负政策、货币政策等的变化，国家有关法规的变化等宏观政治、经济、社会、文化及法规因素变化带来的风险。

②市场风险。市场风险是指由于市场供求关系、市场资源条件、市场购买力水平、市场消费偏好、竞争状况以及金融市场、劳动力市场、原材料市场、中介服务市场、同业竞争市场等市场环境变化带来的风险。

③企业风险。企业风险是由于企业的经营决策失误及经营管理不善带来的风险。例如由于理财举措不当、资金筹措失误带来的财务风险，由于营销策略不当带来的营销风险等等。

④自然风险。自然风险是由于自然条件变化带来的风险，如意外的自然灾害，自然环境的突变等引起房地产投资经济损失的风险。这种风险是来自大自然的变化，人们目前很难控制。

（2）按房地产寿命周期划分

房地产寿命周期可划分为前期、开发建设期、经营期和管理期四个阶段，每一阶段的投资风险内容不同，表现形式各异，风险大小亦不一。

①投资前期的风险。房地产投资前期的风险是指投资计划实施前期的风险，例如选址风险、市场定位风险、投资方案决策风险等。由于房地产投资的自身特点，这一阶段的风险的危害特别大。一旦决策失误，往往会使项目遭受无法估量的损失。

②开发建设期间的风险。开发建设期间的风险是指从房地产项目正式动工到交付使用这一阶段的风险。例如按时完工风险、成本控制风险、工程质量风险等。

③经营阶段的风险。房地产经营阶段的风险包括两部分内容：一是投资经营的风险，例如由于投资计划安排不当、融资计划考虑不周带来的资金周转风险；二是指房地产市场营销风险，例如由于市场定位及定价和营销措施不力等致使营销业绩不佳。

④管理阶段风险。管理风险是指房地产工程竣工，交付使用后的物业管理阶段的风险。例如与住户关系处理不当带来的纠纷，住户入住后的安全卫生管理问题存在的风险。

（3）按风险的内容划分

按房地产投资的实际内容不同，可以分为财务风险、变现风险、利率风险、社会风险和意外事故风险。

①财务风险。财务方面的风险因素主要有融资风险和购房者拖欠款风险。房地产投资通常通过集资或贷款等方式筹集资金的，如果房地产的总投资收益率低于银行利率，则不仅资金筹集变得非常困难，而且会造成负债经营的局面，出现融资风险。在房地产经营过程中，由于购买者财务状况与开发时预测的财务状况发生了变化，也直接影响到房地产的投资回收的可靠性，造成资金回收的拖欠风险。这两个风险是构成房地产投资开发经营中财务风险的主要因素。

②变现风险。房地产投资的变现性较差，这是由于：

◆非货币性资产的兑现能力本身就比货币性资产兑现能力差。

◆房地产投资周期长，房地产市场具有区域性和不可移动性。

◆急于将土地投资转化成现金常常会受到一定损失，而且土地投资和整个房地产建设投资必须要通过一段时间之后，才能作为房地产资产进入市场进行流通。

◆房地产销售费时费力，且房屋产品比一般产品销售困难。这些过程或原因从不同角度和侧面造成了房地产投资的变现风险。

③利率风险。由于房地产投资具有资金量大，开发周期长的特点，房地产投资不可避免地存在着随市场资金利率的变动而产生的风险。一般地说，若市场利率有微小的变动，便会使房地产价值产生较大的变化。

④社会风险和意外事故风险。社会风险通常是指由于国家政治、政策、法规、计划等形势和经济形势的大气候变化等因素的影响，给投资者带来的经济损失的风险。意外事故风险主要是指自然灾害和人为破坏而造成的房地产投资的经济损失，如暴风雨、洪水、雷电、地震、龙卷风、偷盗、抢劫、放火以及战争等。

4.　风险报酬

风险报酬是指投资者冒着风险进行投资时可能获得的超过资金时间价值的额外报酬，如排除通货膨胀因素，一个风险项目的投资收益率应是资金时间价值和风险报酬之和。风险报酬原理是投资学中的一个基本概念。

风险报酬原理来源于经济学价值规律作用的结果。一般情况下的项目风险越大，人们越害怕，不敢问津，使风险项目产品的产量减少，市场定会出现供不应求，产品价格随之提高，这也就是风险项目投资收益率往往比其他项目高的原因。据有关资料表明，世界上一些发达国家，尽管投资和经营“风险企业”的成功率只有20%，但“风险企业”还能形成一股热潮，曾风靡世界。其原因就在于“风险企业”一旦成功，其巨额利润是传统企业所无法比拟的，通常利润率可达到25%~50%，甚至更高。

随着我国改革的不断深化，经济和科学技术发展，市场经济体制的完善，使风险报酬的科学原理越来越被人们所认识和重视。尽管房地产开发项目的风险较高，但其投资收益率高，自然会吸引投资者的投资欲望。因此，房地产项目高额的风险投资报酬率将吸引着无数的风险投资家，是房地产业的兴起和发展的根本原因。

7.4.2　项目风险预测

1. 项目风险预测的方法

项目风险预测是一项复杂的工作，是贯穿于项目实施全过程的项目风险管理工作。风险预测的目标是预测和确定项目风险的类型、大小、特征、来源和作用机理等。如房地产项目究竟有哪些风险，是项目的工期、成本风险，还是项目质量风险，风险会给项目的工期、成本、质量、销售带来什么影响等。有代表性的项目风险预测方法有：

（1）现场勘察法

在风险识别阶段，风险经理对现场勘察非常重要。特别是房地产项目，风险经理应通过直接观察项目现场的各种设施及各种操作，以便能更多、更细致地识别项目的潜在损失。

（2）问询法

项目风险经理应该向涉及本项目的各部门、各专业技术人员、各部门经理或管理人员、有丰富的施工经验的工人等，广泛征询他们对本项目风险的看法。

（3）索赔统计记录法

风险经理在进行风险识别时，应大量查阅已完工的类似工程的有关索赔记录（本企业或可以查到的其他企业的索赔记录），这种方法也许发现风险的绝对量要比别的方法少些，但这种方法可以识别其他方法不能发现的某些风险。

（4）财务报表法

通过分析资产负债表、营业报表以及财务记录，项目风险经理就能预测本企业或项目当前的所有财产、责任和人身损失风险，将这些报表、财务预测和经费预算联系起来，风险经理就能发现未来的风险。

（5）相关部门配合法

项目的风险经理应与其他相关部门（如合同管理部门、采购部门、财务部门等）密切配合，一同来识别项目风险。

（6）流程图法

流程图法首先要建立一个房地产项目的总流程图与各分流程图，它们要展示项目实施的全部活动。

（7）环境分析法

企业或项目的环境包括四个部分：即顾客（业主）、原材料供应商、竞争者和政府管理者。在分析环境风险时，应重点考虑它们相互之间的联系特征和稳定性。有时分析上述环境的组成，会发现许多风险因素。

2. 项目风险预测的步骤

（1）收集资料

通过多种途径，尽可能地收集项目风险分析所需的资料信息，以保证风险分析的完整性和正确性。有关风险的资料信息能否全面收集，直接影响风险分析的结果。

（2）风险估计

风险估计是要明确项目的目标、战略、战术以及实现项目目标的手段和资源，以确定项目及其环境的变数。风险估计还要明确项目的前提和假设，减少许多不必要的风险分析工作。有些前提和假设，在制定项目规划时，常常没有被意识到。(https://www.daowen.com)

（3）项目风险评价

项目风险评价是在进行风险估计并得出风险大小后进行的，此项工作是与采取何种风险处理方法密切相关的。风险评价首先要进行风险费用分析，进而做出风险处理决策。

①项目风险费用分析。既然在项目中存在风险，那么风险处理就需要花费一定的费用，这种风险费用包括直接的或间接的两部分。

◆风险处理费用。项目对风险的识别、估计、评价和处理均要花费一定的费用，如保险费、预防损失设备费、咨询费、风险转移给合同对方的补偿费、风险管理人员的工资和日常开支等，这都是较易测定的费用。

◆风险存在引起的费用。风险存在需要开列的费用有：项目储备基金、风险监测仪器或人员费用、潜在风险费用等。

◆风险损失费用。风险损失费用分直接和间接损失，直接损失费用包括赔偿费、设备损失费、事故调查费用、事故应急措施费用等；间接损失包括返工造成的效率下降、项目时间拖长造成项目预期收益降低等。

◆个人费用与社会费用。在上述风险费用中有较大一部分是个人或项目必须承担的，也有一部分是必须由社会承担的。比如公司员工因公伤残后，个人或公司要付出一定代价（个人的收入损失，公司的补偿金与医疗费），社会也需要向残疾人提供一系列的社会救助或公益事业而花费。

②项目风险评价准则。风险评价是评价风险存在的影响、意义及应采取何种对策处理风险等问题。为了解决上述问题，应建立风险评价的准则。

◆风险回避准则。风险回避是风险评价最基本准则。根据这一准则，人们对风险活动采取禁止或完全回避的态度。

◆风险权衡准则。风险权衡准则的前提是假设世界存在一些可接受的风险，其包含两层含义：一层存在小概率或小损失的风险，一层存在付出较小的代价即可避免风险。当然，风险权衡原则需要确定可接受风险的限度。

◆社会费用最小准则。这种准则体现了企业对社会应负的道义、责任。在企业进行经营活动时，企业承担了大量风险，并为此付出了较大的代价，同时企业也将从中获得风险经营的回报。同样，社会在承担风险的同时也将获得回报。因此，企业在进行风险经营时，应考虑该风险对社会的影响，尽可能地使社会承担的风险费用最小。

◆风险处理成本最小原则。风险处理成本越小越好，然而风险处理的最小成本只是理想状态，难于计算的。因此，人们通常采用定性的方法进行处理，若此风险的处理成本足够小，人们是可以接受此风险的。

③风险评价的综合分析法。综合分析法常用于工程项目的风险评价实践，并取得了较好的效果。综合分析法在进行风险评价时不仅针对风险的一个因素，而是针对项目的各种因素进行综合分析。其基本方法是专家调查法。

④识别风险。即根据直接或间接的症状将潜在的风险识别出来。项目风险识别的任务是将项目面临的损失的不确定因素一一列举出来，其成果是编制“潜在损失一览表”。国外的一些专业风险学会或保险公司经常负责发布这种一览表。但这只是一般性的，对特定的项目则需要建立本项目的“潜在损失一览表”，如表7-3所示。

建立风险一览表，最重要的是对风险的辨认。实践中辨认风险最常用的方法是根据“风险源”而不是风险发生的概率和影响来对项目风险进行归纳和分类，任何能进行潜在问题识别的“信息源”都可用于风险识别。“信息源”有主观和客观两种，客观的信息源包括过去项目中记录的经验和表示当前项目进行情况的文件，如工程文档、技术性能评价等；主观的信息源是基于有经验的专家的经验判断。

3. 风险预测的结果

风险预测之后要把结果整理出来，写成书面文件，为风险分析的其余步骤和风险管理做准备。风险预测的成果应包含下列内容：

（1）风险的分类或分组。

风险识别之后，应该将风险进行分组或分类。分组或分类的主要目的是为了便于进行风险分析的其余步骤和风险管理。

（2）风险症状。风险症状就是风险事件的各种外在表现。

（3）风险来源表。

在表中应列出所有的风险。并且应尽可能全面，不管风险事件发生的频率或可能性、收益或损失、损害或伤害有多大，都要逐一罗列其中。

（4）对项目管理其他方面的要求。

在风险预测的过程中可能会发现项目管理其他方面的问题，需要完善和改进。

7.4.3　项目风险控制

项目风险控制包括在整个项目过程中根据项目风险管理计划和项目实际发生的风险与变化，所开展的项目风险控制活动。项目风险控制是建立在项目风险的阶段性、渐进性和可控性基础之上的一种项目管理工作。

1.　项目风险控制的内容

项目风险控制的内容主要包括：

（1）项目风险的识别与度量；

（2）追踪项目风险发生的征兆；

（3）监控项目潜在风险的发展；

（4）采取各种风险防范措施，应对和处理发生的风险事件；

（5）消除和缩小项目风险事件的消极影响，管理和使用项目的不可预见费以及实施项目风险管理计划等。

项目风险是发展和变化的，这种发展与变化会随着人们的控制活动而改变。因为项目风险的控制过程，实际是一种人们发挥其主观能动性去改造客观世界的过程，在这一过程中所产生的信息也会进一步改变人们对于项目风险的认识和把握程度，使人们对项目风险的认识更为深入，对项目风险的控制更加符合客观规律。实际上人们对项目风险的控制过程也是一个不断认识项目风险的特性、不断修订项目风险控制决策与行为的过程。这一过程是一个通过人们的活动，使项目风险逐步从相对可控向绝对可控转化的过程。

2. 项目风险控制的目标

（1）避免项目风险的发生

在识别出项目风险以后，要采取各种风险应对措施，积极避免项目风险的实际发生，从而确保不给项目造成不必要的损失。

（2）尽早识别项目风险

项目风险控制的首要目标是通过开展持续的项目风险预测、识别和度量工作，尽早发现项目所存在的各种风险及其特性。

（3）消除项目风险的消极后果

项目风险并不是都可以避免的，有许多项目风险会由于多种原因的影响而最终是不可避免的，对于这种情况，项目风险控制的目标是要积极采取行动，努力削减这些风险事件的消极后果。

（4）充分吸取项目风险管理中的经验与教训

对于各种已经发生并形成最终结果的项目风险，一定要从中吸取经验和教训，从而避免同样事件的再次发生。

3. 项目风险控制的步骤

（1）建立项目风险控制体制

在项目开始之前，必须根据项目风险识别和度量报告所给出的项目风险的信息，制定出整个项目的风险控制措施和程序，以及项目风险控制的管理体制。这包括项目风险责任制度，项目风险信息报告制度，项目风险控制决策制度以及项目风险控制沟通程序等。

（2）确定控制的项目风险

它要求根据项目风险识别与度量信息，报告所列出的各种具体项目风险，确定对哪些项目风险要进行控制，对哪些风险可以容忍并放弃对它们的控制。通常要按照项目具体风险后果的严重性大小和风险的发生概率来确定。

（3）确定项目风险的控制责任

所有需要控制的项目风险都必须落实负责控制的具体人员，同时要规定他们所担负的具体责任。项目风险的控制工作必须要有专人负责，不能分担，否则将会造成大量的时间与资金的浪费。

（4）确定项目风险控制的行动时间

对项目风险的控制也要制定相应的时间计划和安排，即制定出解决项目风险问题的时间表与时间限制。因为没有时间安排与限制，多数项目风险问题是不能有效地加以控制的。许多由于项目风险失控所造成的损失都是因为错过了风险控制的最佳时机造成的。因此，制定严格的项目风险控制时间计划就显得特别重要。

（5）制定具体项目风险的控制方案

在这一阶段由负责具体项目风险控制的人员，根据风险的特性和时间计划，去制定出各具体项目风险的控制方案。

（6）实施具体项目风险控制方案

它要求按照确定出的具体项目风险控制方案，开展项目风险控制活动。这一步必须根据项目风险的发展与变化，不断地修订项目风险控制方案与办法。

（7）跟踪具体项目风险的控制结果

这一步的目的是要收集风险事件控制工作的信息并得出反馈，即采用跟踪的方式，确认所采取的项目风险控制活动是否有效，项目风险的发展是否有新的变化等。这样就可以不断地提供反馈信息，从而指导项目风险控制方案的具体实施和完善。

4. 项目风险控制的方法

（1）风险分离

风险分离是常用的风险控制对策，从理论上讲，风险分离可以减少一种风险的最大预期损失。根据概率理论的大数规律（一种表述大量随机现象平均结果稳定性的定理），企业或项目借助于风险分离，增加了独立风险单位的数量，但在其他情况相同的前提下就可以减少风险。风险分离对策往往应用于工程上材料设备的存放、资金来源多样化、多种施工方案、增加分包单位数量、扩大经营范围等方面。

（2）风险分散

分散与分离有类似之处，它们的不同在于：分散是将企业承担风险的单位增多或扩大，而分离是将风险单位分离开。通俗地说，分散风险是通过扩大企业规模来增强抵御风险的能力，而分离则是通过分离风险因素而减少风险带来的损失。

（3）回避

回避风险有两种基本途径：第一种是拒绝承担风险，如了解到某工程风险较大，拒绝业主的投标邀请；第二种是放弃以前所承担的风险，这一类事例很少，如了解到某一研究计划有许多过去未发现的新风险，决定放弃研究以避免风险。

（4）风险损失控制

风险损失控制是一种具有积极意义的风险处理手段。在现代社会里，风险不仅很多，而且难以完全避免，所以风险损失控制方法具有较强的社会现实性，且可以通过事先控制或采用应急方案，使风险不发生或一旦发生后使损失额降到最小。

（5）转移

这里的风险转移是指风险控制下的转移，而不是财务对策下的有偿转移。风险控制转移只可以转移财务风险或人身风险，包括以下几个方面：

◆依据合同将风险转嫁给他人。业主可以利用苛刻的免责条款开脱自己的风险而转移给承包商。这是一种不公平的做法，但承包商在项目较少时往往能予以接受。这种风险控制转移与风险财务转移往往容易混淆，最重要的差别是前者往往是有失商业道德的。

◆将风险的财产或活动转移。它主要是通过转卖方式，比如企业卖掉所有的一切设备，就将设备风险也一并转移给对方。