8.2 资金成本的计算

8.2　资金成本的计算

筹资成本是房地产投资者筹资时所付出的代价。下文将集中对筹资成本及筹资决策有关问题加以分析。

8.2.1　影响筹资成本的主要因素分析

房地产投资者在筹资时所付出的“代价”包括以下三方面：使用资金所支付的费用，即资本占用费；筹资过程中的资金与人力等耗费，即筹资费用；特定条件下的机会成本。

资本占用费产生于资金“两权”的分离。在市场经济条件下，资金也是商品，这种商品的“买卖”的实质是转让其使用权。

筹资过程中的筹资费用产生于筹资中介机构的劳动消耗的必要补偿。这种耗费包括金融机构代理发行证券支付的注册费、代办费，向银行借款的手续费等等。

特定条件下的机会成本是指房地产投资者从企业内部筹资所形成的机会成本。

资本占用费与筹资额度、筹资期限有直接关系，因此，它属于筹资成本中的变动费用；资本筹集费则一般与筹资额度、筹资期限无直接关联，因而，它可看做是筹资成本中的固定费用。

资本结构是由房地产投资者筹集各种资本来源而构成的财务结构，它是筹资决策的主要目标，也是影响筹资成本的重要因素。资金的时间价值是指随着时间的推移，投入周转使用的资金的价值会增加，同样一笔资金在不同时间上具有不同的价值。一般地，资金占用时间越长，所付“费用成本”越大，反之则越小。出资者预计所投资金要承受较大风险，则会要求筹资者付出较高的费用成本，反之少付。当资金供求关系紧张时，在筹资者的竞争下，资金仅能提供给出较高费用成本者；反之，当资金供大于求时，筹资者便向索要费用成本较低的出资者借入资金。

8.2.2　筹资成本的计算

筹资成本既可以使用绝对数表示，也可以使用相对数表示。由于筹资方式的不同，往往造成同一筹资额所付出的筹资成本有很大不同，为了便于比较，筹资成本更多是使用相对数，即筹资成本率，

式中，C0——第1年初筹集资金时的净所得现值；

Ct——第t年末房地产投资者的付款；

n——房地产筹资者从收到资金到最后一次向资金所有者付款的持续年数；

k——筹资成本率。

1.　各单项筹资方式的筹资成本率

（1）银行贷款资金成本

由于资金成本考虑的是税后的成本，而银行贷款的利息是税前支付的。企业因向银行贷款而增加了利息费用I，但是如果考虑到所得的税率为T，则企业的实际税后成本只增加了I（1-T）。若是进一步考虑到某项贷款的支付利息周期可能比贷款利息周期计息周期（1年）要短，故还需将名义利率换算成实际利率。这样，贷款的资金成本的计算公式为：

k=［（1+r÷t）t-1］（1-T）

上式中，k——银行贷款的资金成本；

r——银行贷款的名义利率；

t——一年中支付利息的次数；

T——企业所得的税率。

（2）债券的资金成本

企业筹措资金发行债券时，往往要支付一笔费用，如印刷，宣传，推销等，这与银行贷款的方式不同。相同的是，债券利息的支付方式与银行利息的支付方式相似，统称都是每年支付利息，到期一次偿还本金。债券的资金成本计算公式为：

上式中，B0——债券的发行价格；

T——企业所得的税率；

f——债券的筹资成本率；

k——债券的资金成本；

Bn——第n年年末的偿还债券的本金数，即债券面额。

债券发行价格有三种：一是溢价发行，即以高于票面的金额的价格发行；二是折价发行，即以低于票面金额的价格发行；平价发行，即以与票面金额相等的价格发行。不同的发行价格会影响债券投资者的收益，并会影响债券筹资的资金成本。

（3）股票的资金成本

股份公司支付的股利是税后支付的，因此，它不能像利息、债息一样减少应该缴纳的所得税。发行股票跟发行债券一样，也要支付宣传、推销等费用。假定股票每年的股利是相等的，由于股票是不还本的，所以，我们可以把股利视为永续年金。这样，我们便得到股票的资金成本的计算公式：

Ke=d÷s（1-f）

式中，Ke——股票的资金成本；(https://www.daowen.com)

d——每年末支付的股利；

s——股票的发行价格；

f——股票发行时的筹资成本率。

（4）留存收益筹资成本率

留存收益实际上是普通股资金增加额。普通股持有者虽然没有以股息形式取走这部分收益，但可以以股票价值（市价）的提高得到补偿，相当于股东对企业追加了投资。股东对这部分追加投资也要求得到补偿，企业对这部分资金并非无偿占有，所以也应计自筹资成本。但由于留用利润不需要支付筹资费，所以其筹资成本率略低于普通股票筹资或本率。综上分析，留用利润的筹资成本率可按类似于普通股票的筹资成本率计算法计算。

K′=d÷s（1-f）

式中，f——留存收益筹资成本率。

2. 综合筹资成本率

筹资者从不同来源渠道筹措资金，其筹资的成本率是各不相同的。由于诸多条件的制约，筹资者可能无法做到只从某种筹资成本率较低的来源渠道筹措资金。相反，从多渠道筹集资金的可能性较大，而且有时多渠道组合筹资对筹资者更为有利。这样，为了进行筹资决策和投资决策，就需计算全部资金来源的综合筹资成本率，于是可以通过加权平均的办法计算出总的资金成本。即，以各种来源的资金占全部资金的比重作为权数，将各种资金来源的资金成本加权平均计算出来。其公式为：

上式中，K——总的资金成本；

Wi——不同来源的资金比重；

Ri——某种资金来源的资金成本。

3. 按风险调整的资金成本

按风险调整的资金成本首先要确定无风险的资金成本和风险报酬率这两部分。然后相加得到。其公式为：

k=K0+r

上式中，k——按照风险调整的资金成本

K0——风险的资金成本

r ——风险报酬率

这里，r的确定通常具有很大的主观性。我们一般是以整个市场的平均风险报酬率为基点，综合考虑到资金使用方式上的风险，期限长短的风险以及市场环境变化的风险等因素来确定。由于r的影响因素很多，且很难定量，所以它一般要依赖于决策者的智力，经验和风险意识。

【例8-1】设某房地产投资项目制定的筹资方案有关财务数据如表8-1所示。

根据已知条件和前述计算公式，则：

（1）各单项筹资成本率。

①银行贷款筹资成本率为：

K=500×8.5%×（1-0.25）÷［500×（1-20÷500）］×100%=6.64%

②普通股筹资成本率为：

Ke=3%+50×1÷［500×（1-2.5÷500）］×100%=13.05%

③债券筹资成本率为：

K=1 600×9.0%×（1-0.25）÷［1 600×（1-16÷1 600）］×100%=6.82%

④留用利润筹资成本率为：

K′=［5%+0.7÷12×（1-0）］×（1-25%）=8.1%

（2）综合筹资成本率。

由已知，总筹资额为（500+500+1 600+200），即2 800万元，因而可求出Wi ，如下：

W1=500÷2 800=0.18

W2=0.18

W3=0.57

W4=0.071

代入综合筹资成本率计算公式，可得：

K=0.18×6.64%+0.18×13.05%+0.57×6.82%+0.071×8.1%=7.36%