7.2 投资经济效益评价

7.2　投资经济效益评价

房地产开发项目投资经济效益评价，是在技术可行性研究的基础上，对拟开发项目的不同开发方案的投资经济效益进行计算、分析和论证，并在多种开发方案的比较中，推荐最佳的方案，作为选择开发方案和进行项目投资决策的经济依据。

7.2.1　开发项目投资支出的估算

房地产开发项目要进行投资经济效益的分析，首先要估算开发项目所需的投资。开发项目的投资支出，既是销售、转让房地产的经营成本，又是出租房地产的价值，对销售、转让的房地产来说，它的投资支出就是房地产的经营成本，与房地产销售、转让的经营收入对比，据以计算利润。对出租房地产来说，它的投资支出就是出租房地产的价值，据以计算出租房屋的折旧和出租土地的摊销。因此，开发项目的投资支出，应按房地产开发的完全成本估算。它不能按房地产开发企业会计中的开发成本估算，除了包括土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费和开发间接费等开发成本外，还包括开发期间发生的管理费用和财务费用。

房地产开发项目的投资支出，按其构成内容，包括：

1. 土地征用及拆迁补偿费或批租地价

对征用土地，包括：土地补偿费；拆迁补偿费；安置补助费。对批租土地，包括地租和拆迁安置费在内的批租地价。

2. 前期工程费

包括：勘察设计费；可行性研究费。

3. 基础设施费

包括：七通一平费；环卫绿化费。

4. 建筑安装费

包括：建筑工程费；设备购置费；安装工程费。

5. 配套设施费

包括：非营业性公共配套设施费；按规定列入投资支出的大配套设施费。

6. 开发间接费及管理费

包括：为组织管理开发项目而发生的工资、福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销，以及开发企业分摊的管理费。

7. 预备费

预备费也叫不可预见费。主要指与施工图不相符的特殊现象（如地基出现古墓、废井、流沙等）和不可抗拒的自然灾害如冰雹、台风、水灾等所造成的损失和预防自然灾害所采取的措施费用。在存在通货膨胀、物价逐年上涨的情况下，预备费中还应充分考虑开发期间物价上涨所增加的各项工程、设备、费用支出，否则，就可能使投资出现缺口。

开发项目投资支出的估算，一般是指在开发项目决策之前项目建议书和可行性研究阶段对开发项目工程建设费用的预测和计算。为了合理确定并有效控制开发项目投资支出，提高投资经济效益，必须力求提高投资支出估算的精确度。

开发项目投资支出估算的方法，取决于要求达到的精确度。而精确度又是由项目研究和设计所处的不同阶段以及资料数据的可靠性决定的。通常在开发项目建议书阶段可采用单位土地、房屋面积投资估算法。

单位土地、房屋面积投资估算法，是根据已开发完成类似项目的投资支出和开发的土地面积（公顷或平方米）或房屋建筑面积（平方米），算出单位土地面积或房屋建筑面积所需投资支出，再将它乘以开发项目的土地面积或房屋建筑面积，来估算开发项目投资支出总额的方法。

为了提高开发项目投资支出估算的精确度，在开发项目可行性研究阶段应采用概算指标估算法。概算指标是参照概算定额和各项取费标准，算出单项工程、设施投资支出，土地征用及拆迁补偿费或批租地价，前期工程费、开发间接费和管理费、预备费等，然后汇总计算开发项目投资支出总额的方法。

7.2.2　开发项目经营收入、成本、费用和税金的估算

1. 商品房屋经营收入和成本的估算

开发项目开发的房屋，如果用以销售，应估算商品房屋的经营收入和经营成本。

（1）商品房屋经营收入的估算

商品房屋经营收入即房屋销售收入。房屋销售与其他商品销售不同：第一，房屋扎根于土地，属于不动产，它的购买者一般局限于所在地区的企业单位和居民，不易在开发后立即全部销售出去。除了代开发房屋外，大都要分层、分单元出售，销售时间较长。第二，房屋开发周期较长，它的价格要受开发后销售年份房产市场有效需求和供应量的影响，必须预测今后房产市场的景气度，充分考虑它的价格变动趋势。第三，房屋开发所需的投资较大，占用资金多，为了解决开发企业周转资金，国家允许在完成房屋基础工程并具备一定条件后，即可进行预售，如果预售房屋时购房者一次付清房款，往往要打一个折扣，以补偿预付期的资金占用费。计算公式为：

商品房屋经营收入＝房屋销售面积×每平方米建筑面积房屋价格

（2）商品房屋经营成本的估算

商品房屋的经营成本，主要是房屋开发期间的投资支出（在会计中也叫开发成本）。由于商品房屋的销售一般是分年完成的，因此对销售房屋的经营成本，也要根据销售面积分年估算。先计算每平方米建筑面积房屋投资支出（包括开发期间借款利息），然后乘以销售面积。在房屋开发完成后如果借款没有偿还，应将后期借款利息作为各年财务费用。

商品房屋的经营成本可按照下列公式计算：

商品房屋经营成本=房屋销售面积×每平方米房屋建筑面积投资支出

2. 出租房屋经营收入和经营支出的估算

房地产开发项目开发的房屋，如果不是用来销售，而是用于出租，则要估算出租房屋的年经营收入和年经营成本。

（1）出租房屋年经营收入的估算

出租房屋年经营收入即出租房屋年租金收入。出租房屋年租金收入，决定于房屋的租金，而房屋租金的高低，主要决定于房屋的价格。因房屋的租金与房屋的价格，是相互比较依存的。房屋租金主要是按房屋价格计算出来的，而在出租的情况下，房屋价格必须通过房屋租金才能真正实现。如果出租房屋各年租金收入之和的现值，小于房屋销售价格，房产开发企业一般是不愿出租的。因在这种情况下，它从房屋租金中回收不了房屋的投资，是一种赔本的买卖。况且出租的房屋，不可能常年全部出租，在漫长的几十年中，总会遇到房产市场不景气的年份，会有部分房屋空置的。

（2）出租房屋年经营支出的估算

出租房屋的经营成本，是指出租房屋经营业务有关的各项支出，一般包括下列各项费用：

①业务人员工资。指直接从事房屋出租经营人员的工资。

②职工福利费。指按上述业务人员的工资总额和国家规定提取标准计提的福利费。

③办公费。指房屋出租经营管理办公用的文具、纸张、账表、印刷、邮电、书报、会议、水电等费用。

④出租房屋折旧费。

⑤差旅交通费。指业务人员因公出差的差旅费、住勤补助费、市内交通费和误餐补助费、上下班交通补助，以及经营管理部门使用的交通工具的油料、养路费、牌照税等。

⑥修理费。指保证出租房屋及其附属设施的正常使用而进行的定期大修理和日常维修养护的费用。

⑦低值易耗品摊销。指经营管理用器具、家具等低值易耗品的购置、摊销费。

⑧保险费。指为了使出租房屋免遭意外损失而向保险投保支付的费用。

⑨土地使用税。

⑩房产税等。

在估算出租房屋年经营成本时，应根据出租房屋经营业务人员定编、工资奖金标准、出租房屋折旧费、修理费率、保险费率、有关税率及各项费用开支标准逐项计算加总。

为了便于对出租房屋投资经营活动全过程的投资经济效益进行分析，在估算出租房屋年经营成本时，要将年经营成本中的出租房屋年折旧费单独列出。因为出租房屋折旧率虽属经营成本，但它的支出已包括在开发房屋的投资支出中，在出租房屋经营过程中，不发生资金支出，因而也不再将它算作资金的流出量。

这样，出租房屋经营成本就要估算包括出租房屋折旧费的经营成本和不包括出租房屋折旧费的经营成本。为了便于区分，可将前者叫做“经营成本”，后者叫做“经营支出”；前者用以计算出租房屋的经营利润，后者用以计算现金流出量。

3. 商品土地经营收入和经营成本的估算

商品土地的经营收入即土地转让收入。它一般是指已进行七通一平、达到具备房屋建造条件的土地使用权的转让收入。

按每平方米土地价格计算商品土地经营收入时，其计算公式为：

商品土地经营收入＝每平方米土地价格×转让土地面积

按每平方米楼面地价计算商品土地经营收入时，应先根据转让土地面积和城市规划中允许容积率（即每平方米土地可以建造的房屋建筑面积）计算可以建造的房屋建筑面积，然后乘以每平方米楼面地价计算。其计算公式为：

商品土地经营收入=转让土地面积×容积率×每平方米楼面地价

如果开发好土地要在不同年度分块转让，要分年计算商品土地经营收入。

商品土地的经营成本，主要是土地开发期间的投资支出，或开发成本。假如土地分年转让出去，要先计算每平方米土地经营成本，然后乘以转让土地面积。其计算公式为：

每平方米土地经营成本＝项目土地投资支出或开发成本总额÷开发土地总面积

商品土地经营成本=每平方米土地经营成本×转让土地面积

4. 开发项目费用的估算

（1）销售费用的估算

开发项目的营业费用是指开发企业在销售、出租、转让房屋、土地时所发生的各项费用。主要包括：

①开发房屋、土地销售、出租、转让过程中发生的广告宣传费、展览费、代销手续费，以及空房看护费。

②为销售、出租、转让开发房屋、土地而专设的销售机构的各项经费，包括销售机构人员工资、职工福利费、销售机构房屋设备折旧费、修理费、办公费、差旅费。

③将出租房、周转房转为商品房销售以前发生的改装修复费等。

（2）管理费用的估算

开发项目的管理费用，是指开发企业行政管理部门（公司总部）为组织管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。包括行政管理人员工资、职工福利费、办公费、差旅费、行政管理部门使用房屋设备折旧费、修理费、低值易耗费摊销、工会经费、职工教育经费、劳动保护费、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、资料费、等等。这些费用，与土地、房屋开发没有直接的联系，为了划清开发单位和企业行政管理部门的责任，在会计中不将它计入开发成本，而作为期间费用，直接由企业当期利润补偿。但这些管理费用，也间接与土地、房屋开发营销有关，在估算开发项目利润时，应将它列作一项费用支出。考虑到一个开发企业，往往同时开发营销若干个开发项目，而且各个项目只有在开发完成以后，才有经营收入，可以分摊管理费用。在这种情况下，只能根据企业若干年（3年、5年）的历史数据，计算管理费用与经营收入的费率，即每100元经营收入发生的管理费用，然后根据这个管理费用费率乘各个开发项目的经营收入，来估算各开发项目应分摊的管理费用。管理费用费率和开发项目应分摊管理费用的计算公式为：

管理费用费率=企业前3年或5年管理费用合计÷企业前3年或5年经营收入合计×100%

开发项目应分摊管理费用＝该开发项目经营收入×管理费用费率

（3）财务费用的估算

开发项目的财务费用，主要是指房屋、土地开发完成以后发生的投资借款利息。在开发过程中发生的投资借款利息，应计入投资支出或开发成本。如果开发企业采用发行企业债券筹集开发资金的，应将开发完成以后发生的企业债券利息计作开发项目的财务费用。

5. 开发项目税金的估算(https://www.daowen.com)

与房地产开发项目直接有关的税种，主要有营业税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、土地增值税、企业所得税等。

（1）营业税

营业税是按提供应税劳务、转让无形资产、销售不动产的营业额征收并将其税金包含在价格中的一种流转税。开发项目应纳的营业税以经营收入为计税依据，按照经营收入和规定的税率计算。其计算公式为：

开发项目应纳营业税＝该开发项目经营收入×税率

按照现行税收制度的规定，销售房屋项目营业税以商品房屋销售收入为计税依据，税率为5%；出租房屋项目营业税以出租房屋租金收入为计税依据，税率为5%；转让土地项目营业税以土地转让收入为计税依据，税率为5%。

（2）房产税

房产税是以城镇和工矿区的房产为课征对象，由房产所有人缴纳的一种税。对自用房产的房产税，其计税依据是依照房产原值，一次减除10%~30%后的余值；没有房产原值作依据的，由房产所在地税务机关参照同类房产税核定，自用房产的房产税税率为1.2%。其税额的计算公式为：

应纳房产税税额＝房产原值×（1-一次减除率）×1.2%

对出租房屋的房产税，以房产租金收入即出租房屋经营收入为计税依据，出租房屋房产税税率为12%。其税额的计算公式为：

应纳房屋税税额＝房屋全年租金收入×12%

（3）土地使用税

土地使用税也叫城镇土地使用税，用以调节土地级差收入，提高土地使用效益。

开发项目土地使用税以项目实际占用的土地面积为计税依据。由于各地的具体情况不同，土地等级不同，土地使用税实行有幅度交叉的定额年税率：①大城市每平方米0.5~10元；②中等城市每平方米0.4~8元；③小城市每平方米0.3~6元；④县城、建制镇、工矿区每平方米0.2~4元。

（4）土地增值税

土地增值税是向转让国有土地使用权、地上建筑物及附着物即房地产并取得增值收入的单位征收的一种税。它是按转让房地产所取得的增值额和超额累进税率计算征收的。开发项目计算应纳土地增值税时的增值额，是指转让房地产时所取得的经营收入减除规定扣除项目金额后的余额。计算增值税时的扣除项目包括：①取得土地使用权所支付的地价款和按国家规定缴纳的有关费用；②开发土地和新建房及配套设施的开发成本；③开发土地和新建房及配套设施有关的销售费用、财务费用和管理费用；④旧房及建筑物的评估价格；⑤与转让房地产有关的税金；⑥房地产开发企业还可按①、②项规定的金额加计20%的扣除。土地增值税实行四级超额累进税率：

增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；

增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；

增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；

增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。

开发企业建造的普通标准住宅出售、增值额未超过上述①、②、③、⑤、⑥项扣除金额20%的，可以免缴土地增值税。

（5）城市维护建设税

城市维护建设税以缴纳的营业税为计税依据，并与营业税同时缴纳。

城市维护建设税税率依开发企业所在地的不同规定不同的税率：

开发企业所在地在市区的，税率为7%；

开发企业所在地不在市区，而在县城、镇的，税率为5%。

开发企业除了按营业税税额和规定税率缴纳城市维护建设税外，还要按营业税税额的3%缴纳教育费附加。营业税和按营业税税额的规定税率缴纳的城市维护建设税和教育费附加，叫做经营税金及附加。

根据上述营业税税率和按营业税税额计算的城市维护建设税税率和教育费附加费率，可知开发项目应缴纳的经营税金及附加的税费率是：

开发企业所在地在市区的为：

5%×（1+7%+3%）＝5.5%

开发企业所在地在县城、镇的为：

5%×（1+5%+3%）=5.4%

如地区还规定要按营业税缴纳其他附加税费的，应另加计算。

（6）企业所得税

企业所得税是对我国境内企业，除外商投资企业和外国企业外，就其在中国境内、境外从事生产、经营所得和其他所得征收的一种税。国内企业应纳所得税额，按应纳税所得额计算，税率为25%。应纳税所得额为企业每一纳税年度的收入总额减去准予扣除项目后的余额。

7.2.3　开发项目财务状况分析

商品房屋开发项目财务状况的分析，是从项目微观的角度，对项目的盈利能力和借款偿还能力等进行分析计算，其主要目的是：分析项目销售后的盈利能力；估算项目投资借款的偿还能力。

项目财务状况分析和企业财务状况分析不同。前者是根据项目估算数据编制的利润表等分析销售后的盈利能力和投资借款偿还能力，后者是根据企业会计核算报表资料分析年度开发经营活动的盈利能力和财务实力。由于项目从设计、开发到销售，往往要经历若干年，因此，在进行项目财务状况分析时，必须收集并估算一系列财务数据。除了估算项目各个年度的投资支出、经营收入、经营成本、经营税金及附加、销售费用、管理费用、财务费用、所纳所得税外，还要估算项目销售后各年实现的利润以及分析投资借款偿还的可能性。

1. 商品房屋开发项目盈利能力的分析

商品房屋开发项目盈利能力分析，是从项目微观经济的角度，不考虑资金的时间价值，对投资收益能力、经营收入盈利水平进行的静态分析。

（1）商品房屋开发项目投资收益能力的分析

商品房屋开发项目投资收益能力的静态分析，可通过投资收益率指标来进行。投资收益率是指项目收益额与项目投资支出总额的比率。它是从项目微观经济角度，按照国家现行财政、税收、会计制度，分析测算项目开发后给企业带来的投资经济效益。其计算公式为：

投资收益率＝项目收益额÷项目投资支出总额×100%

公式中项目投资支出总额包括项目开发期间投资支出（开发成本）和投资借款利息。

项目收益额按其是否包括应纳所得税额，分为利润总额和净利润。考虑到目前开发企业应纳所得税税率并不相同，如果仅按项目不包括应纳所得税额的净利润计算投资收益率，往往不能将它与其他开发企业的项目的投资收益率相比较，也难以制定一个适用于行业的基准投资收益率。所以都同时按包括应纳所得税额的利润总额和不包括应纳所得税额的净利润来计算两个投资收益率。

在实际工作中，常将按项目利润总额计算的投资收益率叫做投资利税率，按项目净利润计算的投资收益率叫做投资利润率。

（2）商品房屋开发项目经营收入盈利水平的分析

商品房屋开发项目经营收入的盈利水平，可通过经营收入利税率和经营收入利润率指标加以分析。

经营收入利税率是指项目利润总额与经营收入的比率，说明商品房屋销售的盈利程度。它的计算公式为：

经营收入利税率＝项目利润总额÷项目经营收入×100%

经营收入利润率也叫经营收入净利率。经营收入利税率虽能说明项目开发经营盈利能力的程度，但在利润总额中还包括应纳所得税，只有从利润总额中扣除应纳所得税，才归企业支配，所以只有将净利润（利润总额减应纳所得税）与经营收入相比，计算经营收入利润率，才能说明经营收入所获净利的程度。经营收入利润率的计算公式为：

经营收入利润率＝项目净利润÷项目经营收入×100%

商品房屋开发项目的经营收入利税率和经营收入利润率如高于同行业其他开发企业商品房屋开发项目的经营收入利税率和经营收入利润率，说明该项目在房产市场房价上有一定竞争能力，当房产市场不景气时，有降价空间，具有抗风险能力。

2. 商品房屋开发项目偿债能力的分析

商品房屋开发项目如举债开发的，要对项目偿债能力进行分析。商品房屋开发项目偿债能力的分析，可以根据开发项目投资支出估算表、开发项目利润估算表及有关资料进行。一般按项目到债务偿还时的经营收入估算数，减去项目到债务偿还时发生的经营税金及附加、营业费用、管理费用和应纳所得税额后的余额，是否大于投资借款本息来评价。如果大于投资借款本息，说明项目是有偿还能力的。否则，如小于投资借款本息，说明项目不能按期偿付投资借款本息，要设法延长还款期，或另行筹措自有投资，或在债务到期前另行向银行借款偿还。这也说明开发项目在举债开发以前，必先测算拟开发项目到债务偿还时的经营收入减去各项税费后，是否有足够的资金偿还投资借款本息。

7.2.4　项目投资经济效益评价

商品房屋开发项目投资经济效益的评价，应考虑资金时间价值来对项目投资经济效益进行分析评价，主要有净现值法和内部收益率法。

1. 商品房屋开发项目现金流量的计算

要在商品房屋开发项目投资效益分析、评价中考虑资金的时间价值，必须对拟开发商品房屋项目在开发和销售期间的货币资金的流入量和流出量进行分析计算，以便通过折现系数把项目不同时期的货币资金收支折算成同一时点（通常为项目开发期初）的资金价值，然后进行对比分析。

开发项目在开发和销售期间资金流入和流出的数量，叫做现金流量或资金流量。现金流量的计算与常规的会计核算不同，它只按实际发生时计算货币资金的收支，不计算转账的收支。如开发项目经营成本和财务费用中借款利息，都不加以计算。开发项目的经营成本，是由投资支出即开发成本转入，只是项目内部转账，不是货币资金支出，所以在分析计算项目现金流量时，只将投资支出列作现金流出量，不再将经营成本列作现金流出量。对投资借款利息，由于已将投资支出列作现金流出量，在计算现值时，已考虑了资金的时间价值，所以也不再将投资支出中借款利息和财务费用中借款利息作为现金流出量。

商品房屋开发项目的现金流量是经营收入；现金流出量是投资支出、经营税金及附加、营业费用、管理费用和应纳所得税。

在算得商品房屋开发项目现金流入量和现金流出量后，就可通过下列算式计算两者的差额，算得净现金流量：

净现金流量=经营收入-投资支出-经营税金及附加-销售费用-管理费用-应纳所得税

2. 净现值法

净现值法也叫财务净现值法。它是把项目开发期和销售期发生的现金流入量和现金流出量，都按折现系数换算成现值收入和现值支出，然后对比现值收入和现值支出，来评价项目投资效益的动态分析法。

（1）先计算开发期和销售期内各年与拟开发项目有关的现金流入量和现金流出量，求出净现金流量（在实际工作中，可在开发项目现金流量计算表中进行计算）。凡现金流入量超过现金流出量，净现金流量用正值表示；现金流出量超过现金流入量，净现金流量用负值表示。

（2）再将各年净现金流量都按折现系数折算成现值，并加总求得净现值。

（3）净现值为正值，表示发生投资净收益，有财务效益，该项目可取；如净现值为负值，表示发生投资亏损，没有财务效益，该项目不可取。

计算折现系数时的折现率，一般应采用行业基准投资收益率或行业平均资金利润率，而不宜采用市场利率或社会平均资金利润率。因为折现率的高低，直接影响现值的大小，关系着计算的净现值能否正确反映项目的投资财务效益。这在我国目前各行业投资收益还有差别的情况下必须加以注意的。

净现值法的优点，是考虑了开发项目开发销售期的收益和资金的时间价值。它的缺点是难以确定折现率。因为项目净现值的大小，很大程度上依赖所采用的折现率。折现率的高低，对开发方案决策起着非常敏感的作用。

3. 内部收益率法

内部收益率法也叫财务内部收益率法。它是用内部收益率来评价拟开发项目财务效益的动态分析法。所谓内部收益率，就是现金流入现值总额与现金流出现值总额相等、净现值等于零时的折现率。内部收益率需要用若干个折现率进行试算，直至找到净现值等于零或接近于零的那个折现率。净现值越接近零，求得的内部收益率越正确。它的计算步骤如下：

（1）在计算净现值的基础上，如果净现值是正值，就要采用比这个净现值计算更高的折现率来测算，直到测算的净现值正值近于零。

（2）再继续提高折现率，直接测算出一个净现值为负值，如果负值过大，就降低折现率再测算接近于零的负值。

当找到按某一折现率所求得的净现值为正值，而按相邻的一个折现率所求得的净现值为负值时，就表明内部收益率在这两个折现率之间。

（3）然后根据接近于零的相邻正负两个净现值的折现率，用线性插值法，求得精确的内部收益率。但要注意正负值的两个折现率的间距不能太大，否则，算得的内部收益率就不会精确。

内部收益率法的优点是能够把开发项目的收益与其投资总额联系起来，指出这个项目确切的收益率，便于同房产行业的基准投资收益率对比，确定这个项目是否值得开发。如使用借款进行开发，在借款条件（主要指利率）还不很明确时，内部收益率还可以避开借款条件问题，先求得投资收益率，作为可以接受的借款利率的上限。因此，一些国际金融机构，如世界银行、亚洲开发银行等对项目财务评价均采用内部收益率法。但是，内部收益率表现的比率，不是绝对值。一个内部收益率较低的方案，可能由于其开发规模较大而有较大的净现值，因而更值得进行投资开发。所以，一个拟开发项目，如有几个开发方案进行选比时，必须将内部收益率与净现值结合起来考虑。