8.1 资金筹集渠道分析

8.1　资金筹集渠道分析

房地产投资资金的来源渠道主要有：自有资金、银行贷款、集资、利用外资、财政拨款、预售款、承包商带资承包等。

8.1.1　自有资金

在我国，当前，自有资金一般包括企业自我积累、主管部门投入的资金和联营的企业单位提供的资金三部分。

1. 企业自我积累

企业自我积累是企业依据财务制度，从产品生产成本和税后留利两个渠道中提取的资金，主要表现为生产发展基金、后备基金、员工福利基金等。其中，生产发展基金即企业从税后留利中提取的，用于补充流动资金不足部分的资金。

2. 主管部门投入资金

主管部门投入资金是指各级地方政府在其正常支出外可自行支配的财政资金中拨入房地产开发经营的资金。这类资金包括：上年地方财政预算的结余；当年地方财政超收分成；地方预备费用；由地方财政掌握的预算外资金。

3. 联营的企业单位投入的资金

联营企业单位投入的资金由于联营方式的不同而呈多样化。如果联营各方共同出资组建房地产企业，则各方按协议或企业章程投入到联营房地产企业的资金均为该房地产企业的自有资金；如果联营各方仅就一个具体房地产项目按协议或合同投入资金，没有设立联营企业，则这些资金作为借入资金。

8.1.2　银行贷款

房地产投资方面的银行贷款，主要有银行信贷和抵押贷款两种。

1. 银行信贷

银行信贷即指银行向房地产投资者发放的、不需抵押或担保的贷款。

按有关规定，银行信贷要用于补充房地产企业为完成计划内房地产建设任务所需要的流动资金，且不得挪作他用。

利用银行信贷，房地产投资者须具备以下条件：

（1）在贷款银行开立账户，并办理结算；

（2）房地产企业的自有流动资金占生产流动资金的30%；

（3）房地产企业具有健全的管理机构和财务管理制度；

（4）开发计划被批准；

（5）开工前预购房款不低于开发项目总造价的30%；

（6）其他。

银行信贷的贷款期限为借款合同签订之日起到还本付息为止所经过的时间，一般不超过2年。贷款利率按流动资金贷款利率标准执行。

2. 抵押贷款

房地产抵押贷款是指借款人以抵押房地产为条件，来获取银行贷款的贷款方式。

房地产抵押贷款按其贷款对象的不同，划分为土地开发抵押贷款、房屋开发抵押贷款、住房抵押贷款等几类。这里主要讨论房屋开发抵押贷款。

根据有关规定，凡在当地注册登记的法人单位，符合以下条件，均可申请抵押贷款：

（1）借款人具备偿还贷款本息的能力；

（2）借款人应提供指定地块的土地使用权证、开发方案、项目可行性研究报告、偿还贷款本息的途径、批准的建设计划和其他要求提供的文件；

（3）借款人应以土地使用权及其地上建筑物、其他附着物设定抵押，向贷款人办妥抵押登记和登记公证手续；

（4）借款人应在贷款银行开立贷款户和结算户。

抵押贷款额度由贷款人根据借款人的资信程度、经营收益、申请借款额和借款时间长短而定，一般不超过抵押房地产现价的70%。

抵押贷款利率按建筑业流动资金贷款利率执行，并根据贷款期限长短实行浮动利率。房地产抵押贷款利率实行固定利率，在贷款期限内不变动贷款利率。利息按季结算，收取方法是由贷款方直接从借款方的存款账户中收取。

8.1.3　集资

这里的集资是指房地产企业以发行房地产股票和房地产债券方式筹集资金。

1. 房地产股票

房地产投资者发行房地产报票往往是出于下述目标：

（1）筹集注册资本，这是公司创立时的目的；

（2）债券转化为股票；

（3）兼并其他公司；

（4）扩大公司规模或因新上项目而追加投资；

（5）分割或合并股份；

（6）公积金或资产增值转化为新股票；

（7）在公司经营不景气或在扩大业务急需资金时，按原股东股息配股，起到集资的目的。

房地产股票发行的程序一般为准备工作、申报、股票发行三个阶段：

①准备工作。主要内容有：企业营业执照副本；企业章程；招股说明书；联系确定股票承销者，并签订承销合同。

②申报。根据股权发行的管理权限，向央行提出发行股票申请，在递交申请书的同时，上报前述准备工作完成的各项内容。若是新成立的股份公司申请发行股票，另外还需提交的文件有：有关设立股份公司的批文；发起人认购不少于股份总额30%的验资证明等。如果是申请增资发行股票，另需提供的文件有：经股东大会通过的增资发行股票的决议；经会计师事务所及其注册会计师签证的前两年度和本年度上一个季度连续盈利的财务报表等。

③股票发行。主要工作有：印制股票认购书；公告认股办法；承销者向社会公开发行股票；承销者在股票缴款期限结束后，将所收股款划归企业验资账户，待验资通过后，再划入企业账户；公司向承销者和批准发行的央行填报实收股款报告书；召开股东大会，产生法人代表，印刷正式股票，并加盖公司公章和法人代表章；其他。

利用发行房地产股票进行筹资，有许多好处：分散风险；使企业获得永久性资本；解决急需资金；减轻财务负担等。只不过，发行股票的条件相对较严格。

2. 房地产债券

按有无记名分，房地产债券有记名式和无记名式两种。由于记名式房地产债券具有手续繁琐、流通性差等特点，而无记名式房地产债券具有手续简便、流通性良好，风险性小等特点，所以房地产投资者应以选择无记名式房地产债券为主。

按期限分，房地产债券有长期债券（10年以上）、中期债券（1~10年）、短期债券（1年以内）三种。由于短期债券要求偿还的时间紧迫，不利于房地产投资者做长远打算，而长期债券又面临着利率风险，所以宜以中期债券为首选对象。

发行房地产债券的好处很多，主要有：没有银行贷款那种中途停贷或收回的风险；可在需要资金时及时筹集到账，又可在资金充裕时停止筹措行为，灵活且高效；发行债券易于被大众接受。

8.1.4　利用外资

房地产投资者可以利用外国资金进行房地产投资活动，主要方式有：外国政府贷款、国际金融组织贷款、外国商业银行贷款、与外资合营、发行境外债券等。

1. 外国政府贷款

外国政府贷款是一种优惠贷款，利率低而期限长，而且还有一定的宽限期。但由于其贷款较少，所以获得的机会不太多。

2. 外国商业银行贷款

外国商业银行贷款的条件是根据国际金融市场行情来决定的。一般来说，贷款的利率较高，期限较短。虽然这种利用外资的方式的代价较高，但相对容易获取，而且额度较大，所以它成为利用外资的最主要方式。房地产投资在利用此种贷款时，须审慎，不要盲目贷款。

3. 国际金融组织贷款

国际金融组织的贷款利率也比较低，一般比商业银行贷款利率低，比外国政府贷款利率稍高。此种贷款的期限也比较长，如世界银行贷款的期限最长可达25年。国际金融组织贷款的审查非常严格，所以也不易获取。

4. 发行境外债券

发行境外债券指房地产投资者通过国内几家大银行和国际信托投资公司等金融机构，在国际金融市场上发行房地产债券，以筹集资金的方式。境外债券的利率一般低于国际商业银行贷款利率，且风险较小。

5. 与外资合营

与外资合营指房地产投资者与外国投资者进行合作，与外国投资者共同投资的方式。它是目前利用外资的主要方式。常见的是，中方投入土地使用权，外方投入资金，双方共同投资开发经营房地产。

8.1.5　预售款

预售款是房地产投资者在商品房交付使用之前，预先向购房者收取的房款。这是深受欢迎的筹资方式。

对于房地产买方而言，由于可用相对低价抵头款获得房地产，而且容易买到楼层和位置好的房地产，所以，一般情况下，从理论上讲，买方的积极性高，预交部分价款也愿意。

对于房地产卖方而言，由于预售可提前获取资金，从而为后续投资需要做好准备，而且又可将部分市场风险分散给买方，另外还可以通过找差价来减少低价预售的损失。所以卖方积极性也很高。

利用预售款来筹资，应注意政府的规定。因为不同时期、不同地区的关于房地产预售的规定有所不同，另外消费者的消费心理状态同样是值得考虑的重要因素。

8.1.6　财政拨款

房地产投资的财政拨款是指国家各级政府无偿投入房地产项目的土地和资金。它的资金来源主要有两部分：一是政府划出一定地块和拨出一定资金给国有房地产开发公司进行房地产开发；二是国有大中型企业和事业单位依靠财政拨款而为企业或事业单位员工兴建住宅的那部分资金。前一部分资金和地块主要用于开发微利房或低租金租给城市居民或搬迁户的住房，它是一些房地产开发公司的主要资金来源；后一部分资金用来兴建单位自管房并低租金分配给本单位员工。

8.1.7　承包商带资承包

承包商带资承包是指由承包商垫资进行建设工程施工的筹资方式。

当建筑市场处于买方市场的情况下，许多具有一定实力的承包商，为了获得施工，避免“窝工”和设备闲置的损失，很可能愿意，带资承包建设工程。房地产投资者可以利用这种市场状态，将一部分筹资的风险分摊给承包商。当然，投资者应对延期支付的工程款，除了补足应付款外，还要支付利息，但利率一般低于银行贷款利率。