9.1 利润的构成及其对企业发展的重要作用

9.1　利润的构成及其对企业发展的重要作用

企业利润是企业开发经营成果的集中体现，也是衡量企业开发经营管理业绩的主要指标。过去，我国对利润及其构成缺乏规范化的规定，各企业计算利润的方法也存在较大的差别。这不仅不利于财税部门对企业利润确定的监督，而且也不利于对利润指标的汇总和比较。为了克服上述缺点，在房地产开发企业财务制度中，对利润的构成进行了统一的规范。

9.1.1　企业利润的构成

开发企业利润总额是企业在一定时期内实现盈利的总额，它由营业利润、投资净收益、营业外收支净额三个部分构成。其计算可用以下公式反映：

利润总额＝营业利润+投资净收益+营业外收入-营业外支出

1. 营业利润

开发企业营业利润是企业在一定时期内实现的房地产经营利润，其他业务利润减去管理费用、财务费用后的余额。营业利润的计算可用以下公式表示：

营业利润＝房地产经营利润+其他业务利润-管理费用-财务费用

（1）房地产经营利润

房地产经营利润是开发企业在一定时期内的房地产经营收入减去经营税金及附加再减去房地产经营成本和营业费用后的余额。房地产经营收入包括土地转让收入、商品房屋销售收入、配套设施销售收入、代建工程结算收入和出租土地房屋租金收入。房地产开发经营活动所获得的经营收入，应当根据实现原则加以确认。开发企业开发土地、商品房屋在移交后，将结算账单提交买方并得到认可时，确认为经营收入的实现。代建房屋及代建其他工程，在工程竣工验收办妥交接手续，价款结算账单经委托单位签证后，确认为经营收入的实现。出租土地、房屋按合同、协议约定的承租方付租日期应付的租金，确认为经营收入的实现。以分期收款方式销售的商品房屋，以本期收到的价款或按合同约定的本期应收价款，确认为经营收入的实现。对买方预付购房款给予的折扣，按扣除折扣后的销售净收入确认为经营收入的实现。

经营税金及附加包括按经营收入计征的营业税及按营业税计征的城市维护建设税和教育费附加。

房地产经营成本是指为取得当期房地产经营收入而发生的土地转让成本、商品房屋销售成本、配套设施销售成本、代建工程结算成本和出租土地、房屋经营成本。房地产经营成本按开发成本计算，只包括企业在开发过程中发生的土地征用及拆迁补偿费或批租地价、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费和开发间接费用，不包括营业费用、管理费用、财务费用等期间费用。因为期间费用都是企业在经营期间发生的费用开支，与开发工程量的关系并不密切，如果将期间费用计入开发产品的成本，在开发产品开发与销售、转让、出租不同步的情况下，就会增加开发产品的成本。特别是在开发房地产滞销时期，将滞销期间发生的销售费用、管理费用、财务费用计入当期开发产品成本，就会使企业造成虚盈实亏，不能反映企业的经营状况。因此，现行财务制度规定把期间费用计入当期损益，开发产品的经营成本只计算开发成本。

销售费用是指企业在销售、出租、转让房屋土地时所发生的各项费用，包括广告宣传费、展览费、代销手续费、空房看护费、专设销售机构经费，以及出租房、周转房转为销售以前发生的改装修复费等。

根据上面所述，房地产经营利润的计算可用以下公式表示：

房地产经营利润=房地产经营收入-经营税金及附加-房地产经营成本-销售费用

房地产经营收入=土地转让收入+商品房屋销售收入+配套设施销售收入+代建工程结算收入+出租土地、房屋租金收入

房地产经营成本=土地转让成本+商品房屋销售成本+配套设施销售成本+代建工程结算成本+出租土地、房屋经营成本

（2）其他业务利润

其他业务利润是开发企业在一定时期内除了房地产经营业务以外其他业务收入减去其他业务成本、经营税金及附加后的余额，这些业务主要有房屋售后服务、材料销售、无形资产转让等。开发企业取得房屋售后服务收入，应在提供劳务、同时收讫价款或者取得索取价款的凭证时，确认为收入的实现。材料销售收入，应在发出材料、同时收讫料款或者取得索取料款的凭证时，确认为收入的实现。无形资产转让收入，应在签订转让合同或协议、同时收讫转让价款或取得索取价款凭证时，确认为收入的实现。

其他业务成本是指为取得当期其他业务收入而发生的与其相关的成本。房屋售后服务成本指售后服务发生的人员工资、福利费、耗用物料等支出。材料销售成本指材料采购成本或生产成本。转让无形资产所有权成本指无形资产摊余价值。转让无形资产使用权成本指无形资产摊销和派出技术服务人员的费用。出租固定资产成本指为出租固定资产计提的折旧费和发生的维修费及摊销大修理支出等。

其他业务利润的计算，可用以下公式表示：

其他业务利润＝其他业务收入-经营税金及附加-其他业务成本(https://www.daowen.com)

（3）财务费用

财务费用是指开发企业为筹集开发经营所需资金而发生的各项费用，包括企业开发经营期间发生的利息净支出、汇兑净损失、金融机构手续费，以及企业筹资发生的其他财务费用。

上述管理费用、财务费用、销售费用，均是与特定会计期间有直接联系的费用，属于期间费用，它们与房地产开发及其他业务没有直接的联系。因此，不得分配计入各项开发产品及其他业务的成本，而将它们一次性计入当期损益。

（4）管理费用

管理费用是指开发企业行政管理部门（公司总部）为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用，包括行政管理部门的人员工资，职工福利费，办公费，差旅费，折旧费，修理费，低值易耗品摊销，工会经费，职工教育经费，劳动保险费，待业保险费，咨询费，审计费，诉讼费，业务招待费，车船使用税，印花税，技术转让费，技术开发费，无形资产摊销，业务招待费，坏账损失，存货盘亏（减盘盈）和计提跌价准备，以及其他管理费用。

2. 投资净收益

开发企业的投资净收益是企业对外股权投资、债权投资所获得的净利润。它的计算可用以下公式表示：

投资净收益＝投资收益-投资损失

投资收益包括企业对外投资分得的利润、股利、债券利息，投资到期收回或中途转让取得价款高于账面价值的差额，以及按照权益法核算的股权投资在被投资单位增加的净资产中所拥有的数额等。

投资损失包括企业对外投资分担的亏损，投资到期收回或者中途转让取得款项低于账面价值的差额，以及按照权益法核算的股权投资在被投资单位减少的净资产中所分担的数额等。

3. 营业外收支

营业外收支包括开发企业的营业外收入和营业外支出，是指与企业开发经营没有直接关系的收入和支出。

营业外收入是相对营业收入而言的，虽然它与企业开发经营及其他业务活动没有直接关系，但却是与企业整体经营有联系的收入，所以也应成为企业利润总额的组成部分。开发企业营业外收入包括固定资产盘盈、处理固定资产净收益、罚款收入、无法支付应付款、教育附加费返还、债务重组收益等。

营业外支出是相对营业成本、费用而言的。虽然与企业开发经营及其他业务活动没有直接关系，但却是与企业整体经营有联系的支出，所以也应成为企业利润总额的扣除部分。开发企业营业外支出包括固定资产盘亏、处理固定资产净损失、债务重组损失、非常损失、公益救济性捐赠、赔偿金、违约金等。

9.1.2　企业利润的作用

搞好利润管理，不断提高企业的盈利水平，不论对企业还是对国家、对企业投资者，都具有十分重要的意义。企业利润的作用，主要表现在以下几个方面：

1. 利润是实现企业财务管理目标的重要保证

企业财务管理的目标是实现企业价值最大化。也就是要通过企业的合理开发经营，采用最优的财务政策，在考虑资金时间价值和风险价值的情况下，不断增加企业积累，使企业价值达到最大。这一目标的实现，主要取决于以下两个方面：一是要不断提高企业的盈利水平；二是要不断降低企业的财务风险和经营风险。因此，在考虑财务、经营风险的同时，不断提高企业的盈利水平，增加企业的投资收益率，是实现企业财务管理目标的重要保证。

2. 利润是投资者获得投资回报的前提

投资者投入企业的资金，是为了获得投资回报，取得比银行存款利息更多的收益，而投资回报只有在企业收入大于成本、费用获得盈利的前提下，才能通过分配的利润或股利才能获得。因此，只有不断提高企业的盈利水平，企业才能拿出更多的资金用于利润的分配，使投资者获得更多的投资回报。

3. 利润是企业自我发展的资金来源

在市场经济条件下，开发企业要在市场竞争中取胜并获得更快发展，必须不断增加企业的财力。企业发展需要的大量资金，不可能完全依靠债务资金来解决。增加企业自有资金的根本途径，是不断提高企业的盈利水平。因此，只有增加企业的利润，才能保证扩大再开发的资金需求，使企业获得更快地发展。

4. 利润是保证社会正常活动的必要条件

在国民经济中，除了直接从事物质资料生产、流通的部门以外，还必须有行政、国防、文教卫生等部门。这些部门不生产物质财富，其开支主要依靠物质资料生产流通部门上缴的税金来解决。国家通过财政预算，把企业利润的一部分以所得税等形式集中起来，形成社会消费基金，然后将它用于行政、国防、文教、卫生等部门的支出。增加企业利润，为国家多上缴税金，可以保证社会正常活动，加强精神文明建设，巩固国家政权。