9.2 企业利润最大化目标管理
企业的最终目标是实现企业利润最大化。目标利润是企业事前确定、要在一定时期内努力完成的利润。它可以是企业所要完成的全部利润，也可以是某一开发项目所要完成的利润。目标利润管理是一种科学的管理方法。它是通过制定的目标利润，并把这一指标进行分解，落实到责任单位或个人，并配合有关激励制度，调动职工增加经营收入、降低成本费用的积极性，从而达到增加利润的目的。
9.2.1 制定目标利润所要考虑的因素
企业在制定目标利润时，必须全面考虑有关因素，以期目标利润符合企业经营要求，既要体现目标的激励性，又要体现目标与环境的适应性。
1. 资本保值、增值的需要
资本保值与增值，是投资者对经营目标的基本要求，只有增值，才能保证保值；不能增值，要想保值也难做到。资本保值是企业经营的最低要求，资本不断增值是投资者投资的主要目标。
2. 适应企业内外部环境的要求
制定目标利润，要充分考虑企业内部和外部环境。企业内部环境虽可由企业加以调控，但内部环境的改善，必须与外部环境相协调。如企业房地产经营收入的增加，很大程度上要受房地产市场有效需求的制约，如果房地产市场不景气，企业就很难增加房地产的销售和转让数量，保持较高的价格，从而增加企业的经营收入和经营利润。因此，在制定目标利润时，必须充分了解企业内部、外部、环境，全面考虑市场有效需求、市场价格、开发成本等因素对利润变动的影响，与企业经营管理目标相协调。
3. 企业持续经营与发展的需要
目标利润的制定，不是对企业现有状况的消极反映，应当考虑企业未来持续经营与发展。因此，目标利润必须具有激励性，能够激发广大职工的积极性，使职工要想完成目标利润，必须积极努力，而不是随随便便就能完成的。
9.2.2 目标利润的制定
1. 制定目标利润的程序
目标利润制定的过程，就是在企业现有营销状况和财务状况的基础上，根据未来市场有效需求和企业开发经营规模，对企业财务状况和经营成果进行全面规划和决策的过程。从制定程序来看，大致包括以下三个步骤。
（1）考察基期目标利润的执行情况，分析影响下期利润变动的各项因素
通过基期目标利润和实际利润的对比，查明发生差异的原因，并尽可能把握基期开发、营销状况对下期利润的影响。此外，还需根据房地产市场调查预测等资料，分析影响利润的各种因素对目标利润的影响程度。
（2）预测各房地产开发项目目标经营利润
开发企业的目标利润，由房地产经营利润、其他业务利润、投资净收益和营业外收支净额组成。由于其他业务利润、投资净收益和营业外收支净额在利润总额中所占比重一般不大，在实际制定目标利润时，都不把它们作为重点。因此，目标利润的制定，主要是针对房地产经营而言。又因房地产经营利润，很大程度上取决于各个房地产开发项目所处地理位置、房屋类型、小区配套设施等，不同地区、类型、配套设施的开发项目，其盈利水平往往有较大的差异，所以在制定房地产目标经营利润时，必先预测各个开发项目目标经营利润。但是预测的目标经营利润，不是各个开发项目在可行性研究时的利润预测值，而是在利润预测值的基础上，参照房地产市场价格升降趋势和开发成本等其他因素进行粗略修正后的目标经营利润。
（3）通过综合平衡，最终确定企业目标利润
在各个房地产开发项目目标经营利润基础上，再预测其他业务利润、投资净收益、营业外收支净额和管理费用、财务费用，并综合考虑各项内部、外部环境的变动因素，制定企业目标利润。经过上述全面评价与综合平衡，最后确定企业目标利润。
2. 目标利润制定的方法
制定目标利润的方法很多，现介绍几种常用方法如下：
（1）定额确定法
定额确定法是根据某一利润定额来制定目标利润的一种方法。一般在以下几种情况下使用：
①房地产市场竞争激烈，企业房地产销售、出租、转让困难，而又必须保持基期或一定利润水平时，可把基期或一定的利润水平作为目标利润。它可用于房地产开发项目目标经营利润的制定，也可用于其他业务的目标经营利润的制定。
②如果企业实行了某种形式的经济责任制，如利润承包、经理任期目标责任制，可以把利润承包数或任期的利润指标作为目标经营利润、目标其他业务利润或企业目标利润。
（2）递增率确定法
递增率确定法是根据企业的基期利润和利润递增比率来确定目标利润的一种方法。它适用于生产经营稳定增长的其他业务（如建筑安装工程施工单位）的目标其他业务利润的制定。其计算公式为：
目标其他业务利润＝基期其他业务利润×（1+i）n
式中，i——利润的递增比率；
n——利润递增的期数。
（3）利润率确定法
利润率确定法是根据各种利润率和其他相关指标来制定目标利润的一种方法。它适用于根据房地产经营收入和经营收入利润率来预测开发项目目标经营利润。其计算公式为：
开发项目目标经营利润＝预计房地产经营收入×目标经营收入利润率
式中预计房地产经营收入是根据房地产开发项目销售、出租、转让收入的预测数来确定的。目标经营收入利润率对新开发项目可参照该开发项目可行性研究报告中有关数据和现实条件来确定，对已开发项目可参照已销售、出租、转让房地产的经营收入利润率和现实条件来确定。
9.2.3 目标利润的控制
开发企业实行目标利润管理的目的，是为了不断提高企业盈利水平。在目标利润的执行过程中，必须进行认真控制。目标利润的控制，主要包括以下几个方面：
1. 合理分解目标利润
目标利润的分解，是落实目标利润管理的一个重要方面。利润分解通常是把企业目标利润在各利润中心之间进行分配。所谓利润中心，是指既对成本负责、又对收入和利润负责的责任中心。通过对目标利润的分解，可使各利润中心及职工明确其为实现目标利润所要履行的职责，制定达到目标利润的具体措施，从而调动各利润中心和职工的积极性，形成自上而下的目标与措施的对应体系。
2. 分析利润差异，查找原因，采取相应措施
目标利润经过分解后，在实际执行过程中就可以将目标利润与实际利润不断进行对比分析，查找发生利润差异的原因。例如，利润减少的原因是由于房地产经营收入减少引起的，就要分析产生房地产滞销的原因。一般说来，引起房地产经营收入减少的原因，主要有以下几个方面：小区配套设施不全、周边环境不佳、交通不便、房屋设计质量不好、房价太高、促销不力，等等。诸如此类问题，都要进行深入细致的分析，采取相应的措施。
目标利润一经制定，就要保持相对稳定。但在执行过程中，如发现新的问题，出现了原来没有考虑到的情况，目标利润已变得不合理，这时就要及时地对目标利润加以修正，以保证目标利润的合理性和激励性。
3. 衡量、评价目标利润的完成程度
目标利润完成程度的衡量和评价，是目标利润管理中最后一环，通常采用比较法和比率法两种衡量方法。
（1）比较法。它是通过实现利润与目标利润的差额来衡量其完成程度。
（2）比率法。它是通过实际利润与目标利润的比值来衡量其完成程度。
在进行目标利润完成程度的评价时，不能简单从事，对存在的问题，要深入调查研究，按照各个利润中心的可控范围，划清界限，明确责任。通过对目标利润完成程度的考核，主要达到两个目的：一是通过考核，对照目标，查明责任的归属，据以奖惩；二是为下期制定目标利润提供更为可靠的依据和信息。